（2016）豫16民终1316号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2017-04-12
案件名称
郭月丽、晋玉花房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省周口市中级人民法院
所属地区
河南省周口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭月丽,晋玉花
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫16民终1316号上诉人（原审被告、反诉原告）郭月丽，女，汉族，1969年8月29日生。委托代理人郭素丽。委托代理人张双燕。被上诉人（原审原告、反诉被告）晋玉花，女，汉族，1982年1月14日生。委托代理人李兰君，河南凯博律师事务所律师。上诉人郭月丽因与被上诉人晋玉花房屋租赁合同纠纷一案，不服川汇区人民法院（2015）川民再字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭月丽及其委托代理人郭素丽、张双燕，被上诉人晋玉花的委托代理人李兰君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年11月17日，原、被告签订协议书一份，协议约定：郭月丽将荷花市场1期6106号房鞋业卖场（面积约20平方米）的经营权转让给晋玉花，由其独立自主经营。晋玉花付给郭月丽转让费110000元（包括房屋内的所有物品、剩余房租及房屋的使用权）。晋玉花在经营期间此房屋的租金应由其交付给房东（房东也就是荷花市场1期6106号房屋的产权人或房屋的管理人），若房东不继续将房屋出租给晋玉花（房东所要房屋的租金超过同排同面积的房屋租金，也视为不继续出租），郭月丽应返还晋玉花的转让费110000元及其损失。本协议本着公平公正互惠互利的原则，签订此协议。当日下午双方在银行签订了该协议，晋玉花支付给郭月丽110000元，郭月丽给晋玉花出具了收条一份，后双方进行了交接，屋内物品有空调1台，货柜1套，电脑1台，鞋架34个，桌子（吧台）1个，电话1部，电扇1部，玻璃门两扇及凳子，以及存鞋若干，晋玉花接手后经营该店。该店房屋系郭月丽租赁房东的，房东位保荣夫妇得知郭月丽转租房屋后，找到晋玉花通知说房屋到2013年7月15日到期后不再租赁，并称在收取郭月丽房租时已明确告知该房到期后不再租赁。另查明，该房每年租金15000元。2013年7月15日到期，房主位保荣将该房收回。原审认为，原、被告双方签订的协议书从内容上看实际上是房屋转租合同，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效合同。协议中规定的“若房东不继续将房屋出租给晋玉花，郭月丽应返还晋玉花转让费110000元及晋玉花的损失”的内容是双方附条件的约定，内容明确，不存在重大误解和显失公平。郭月丽明知该房到期后不再出租，而却将该房屋转让出租给晋玉花，造成该房到期后晋玉花不能续租，郭月丽应按协议约定承担责任。由于晋玉花已经营八个月，该期间的租金10000元应由晋玉花承担，扣除该租金后，郭月丽应返还晋玉花转让费100000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、郭月丽于判决生效之日起十日内返还晋玉花100000元。二、驳回晋玉花的其他诉讼请求。三、驳回郭月丽的反诉请求。案件受理费2500元，财产保全费420元，反诉案件受理费100元，共计3020元，由晋玉花负担200元，由郭月丽负担2820元。原审法院再审查明的案件事实除与原审查明的案件事实一致外，另查明，晋玉花与郭月丽所签订的转租合同的房屋即荷花市场6106房屋的所有权人为魏保荣。原审法院再审认为，晋玉花与郭月丽双方签订的协议书，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，晋玉花和郭月丽在签订房屋转租合同时，均未征得房屋所有权人的同意，致使该转租合同签订后不久，房屋所有权人收回房屋，双方签订的房屋转租合同不能实际履行，合同目的无法实现，双方为此产生纠纷。产生纠纷双方均有过错。郭月丽明知该房屋到期后，房屋所有权人不再出租该房屋，仍与晋玉花签订房屋转租协议，收取晋玉花房屋转让费110000元，且该转租协议在履行中，郭月丽并没有依约促成晋玉花与转租房屋的所有权人魏保荣在房屋租赁期限届满后再续租该房屋，对此纠纷郭月丽应承担70%的责任。晋玉花明知郭月丽是房屋的承租人，双方签订的是房屋转租合同，却在未征得房屋所有权人的同意即与郭月丽签订房屋租赁合同，对引起此纠纷也存在一定的过错，应承担30%的责任。鉴于晋玉花已使用该房屋经营八个月，应扣除八个月的房屋租金10000元，剩余转让费100000元，郭月丽应当退还晋玉花70000元。原审和再审中，郭月丽均提出房屋转让协议中的转让费110000元中，包含有1700双鞋（价值约110000元），其仅提供有证人王某和余某的证言，且二人均为郭月丽在经营鞋店时的营业员，王某与郭月丽有利害关系，其证言没有与其他证据相互印证，不能达到其证明目的。因此，郭月丽辩称的晋玉花应退还1700双鞋及其他设施的答辩意见，没有充分的证据证明，不予认可。郭月丽在反诉中提出该转让协议中双方约定的“若房东不继续将房屋出租给乙方，甲方应返还转让费110000元”的内容存在重大误解和显失公平，应予撤销，但其并没有提供相应的证据证明，对其反诉请求不予支持。再审认为原审判决认定事实基本清楚，但对民事责任的承担认定不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定，判决：一、维持周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第1318号民事判决第二、三项。二、改判周口市川汇区人民法院（2013）川民初字第1318号民事判决第一项即“郭月丽于判决生效之日起十日内返还晋玉花100000元”为“郭月丽于判决生效之日起十日内返还晋玉花70000元”。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2500元，财产保全费420元，反诉案件受理费100元，共计3020元，由晋玉花负担906元，郭月丽负担2114元。上诉人郭月丽不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，证据不足，本案所涉协议的转让标的不仅包括房屋使用权，还包含屋内设施和1700双存鞋的处分权，这些物品应包含在总转让价款中，再审对此未予认定错误，晋玉花在签订协议时存在严重过错，应当承担较大过错责任，要求二审查明事实，依法改判驳回晋玉花的诉讼请求或将本案发回重审。被上诉人晋玉花答辩称，原审判决认定事实基本清楚，但让晋玉花承担30%的责任于法无据，晋玉花在本案中不存在任何过错，不应承担责任，要求二审法院查清事实，依法公正裁判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，郭月丽与晋玉花于2012年11月17日签订的协议书系双方真实意思表示，内容也无违反法律法规之处，应为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的权利义务。双方所签订的协议中明确约定转让费中包括房屋内的所有物品、剩余房租及房屋的使用权，且郭月丽与晋玉花协商转租房屋时，未征得房屋所有权人的同意，致使该转租合同签订后不久，房屋所有权人收回房屋，双方签订的房屋转租合同不能实际履行，合同目的无法实现，双方为此产生纠纷,双方对纠纷的产生均有过错，结合本案实际情况，本院酌定由双方各承担50%的责任为宜。再审判决认定事实基本清楚，但对民事责任的承担比例划分不当，本院予以纠正。郭月丽的上诉理由，部分合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持川汇区人民法院（2015）川民再字第00001号民事判决第一项；二、变更川汇区人民法院（2015）川民再字第00001号民事判决第二项为：郭月丽于本判决生效之日起十日内返还晋玉花50000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1550元，由上诉人郭月丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 宋诗永审判员 王红飞二〇一六年六月二十二日书记员 张丹丹 百度搜索“”