（2016）渝01民终2205号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2018-07-20

案件名称

魏东、傅倩倩与重庆龙轩实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

魏东,傅倩倩,重庆龙轩实业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终2205号上诉人（原审原告）：魏东。委托代理人：陈仕伟，重庆渝礼律师事务所律师。上诉人（原审原告）：傅倩倩。委托代理人：陈仕伟，重庆渝礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙轩实业有限公司，统一社会信用代码915002246689227181。法定代表人：陈能梧，董事长。委托代理人：胡建辉。上诉人魏东、傅倩倩与被上诉人重庆龙轩实业有限公司（以下简称龙轩公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市铜梁区人民法院于2015年12月14日作出（2015）铜法民初字第04827号民事判决。上诉人魏东、傅倩倩对该判决不服，向本院提起上诉，本案由本院民事审判第四庭审判员陈孟琼担任审判长，与审判员刘家秀、代理审判员赵青共同组成合议庭，并于2016年5月17日对本案进行了询问。上诉人傅倩倩及委托代理人陈仕伟，被上诉人龙轩公司的委托代理人胡建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。魏东、傅倩倩一审诉称，2012年9月12日，魏东、傅倩倩与重庆龙轩实业有限公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：龙轩公司将房屋以454322元的价格出售给魏东、傅倩倩，龙轩公司应当在2014年10月31日前交房，逾期交房以最后交付期限的第二天起至实际交付房屋之日止按日支付已付房价款万分之一的违约金。2014年11月9日，魏东、傅倩倩去接房时发现有质量问题，要求龙轩公司维修、整改，后因龙轩公司维修、整改一直未符合质量要求，魏东、傅倩倩至今无法接房。为维护魏东、傅倩倩的合法权益，现起诉请求：1、判令龙轩公司对房屋及屋外的落水管进行维修、整改合格后交付魏东、傅倩倩使用；2、责令龙轩公司从2014年11月1日起至实际交付房屋之日止按日向魏东、傅倩倩支付已付房价款（454322元）万分之一的违约金；3、本案诉讼费由龙轩公司负担。龙轩公司一审辩称，魏东、傅倩倩未举示证据证明房屋及房屋外落水管质量存在问题，造成魏东、傅倩倩无法使用房屋；龙轩公司按期通知魏东、傅倩倩接房，因魏东、傅倩倩自身原因至今未接房，导致未接房的原因在魏东、傅倩倩方，龙轩公司不应承担违约责任，应当依法驳回魏东、傅倩倩的诉讼请求。一审法院审理查明：魏东与傅倩倩系夫妻关系。2012年9月12日，魏东、傅倩倩（乙方、买方）与龙轩公司（甲方、卖房）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：魏东、傅倩倩向龙轩公司购买房屋一套；房屋建筑面积111.81平方米，套内面积90.97平方米，房屋总价款454322元整，乙方签订合同付房款136322（壹拾叁万陆仟叁佰贰拾贰元整）余款318000（叁拾壹万捌仟元整）由银行办理按揭；交房期限：甲方应在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；房屋交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付房屋的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的甲方使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。甲方逾期交房的违约责任：除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2012年10月16日，龙轩公司分别向魏东开具了136322元和318000元的购房款发票。2014年8月19日，龙轩公司以邮政特快专递方式向魏东邮寄了入伙通知书，通知魏东于2014年10月31日前办理交房手续。魏东于2014年9月10日签收了该邮政特快专递。2014年10月28日，龙轩公司取得“龙轩大地南区12#、13#、25#楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》建竣备铜梁字[2014]0054号。2014年11月9日、2014年11月29日、2015年1月21日以及2015年3月6日，魏东、傅倩倩曾前往龙轩物业龙轩南区物业处验房，但由于其认为房屋主卧右侧墙面下角反硝及大阳台外落水管设计不合理一直未接房。龙轩公司已经对魏东、傅倩倩反应的问题进行了多次整改，主卧室右侧墙面下角未见反硝，大阳台落水管因涉及到整栋建筑物的落水问题，无法进行改造。一审法院认为，魏东、傅倩倩与龙轩公司于2012年9月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。对于魏东、傅倩倩要求对房屋主卧右侧墙面下面反硝部分进行维修、对屋外落水管进行维修整改的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，从魏东、傅倩倩举示的龙轩物业龙轩大地南区物业处出具的记录可见，2015年3月7日，魏东、傅倩倩反应的主卧室右侧墙面下方反硝的现象已经进行处理，魏东、傅倩倩举示的照片因未显示拍摄时间，无法证明诉争房屋现在还存在反硝的情况。且经一审法院庭后现场勘查，龙轩公司已经对诉争房屋的主卧室右侧墙面下方进行了修缮，未见反硝现象。对于大阳台外的落水管的问题，因该落水管系整栋房屋的落水管，魏东、傅倩倩所购买的房屋恰好处在整栋房屋外观设计中墙体存在突出的部分，导致落水管不能紧贴外墙，而是产生了一定弯度，在大阳台处能够看见落水管，但该落水管的设置并不影响魏东、傅倩倩的实际使用，也不会给魏东、傅倩倩的房屋造成安全隐患，魏东、傅倩倩购买的房屋已经取得了重庆市铜梁区城乡建设委员核发的建设工程竣工验收备案登记证书，由此可以证明，案涉房屋既符合质量要求，也符合规划等要求。因此，魏东、傅倩倩要求龙轩公司对诉争房屋及屋外的落水管进行维修、整改合格后交付魏东、傅倩倩使用，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于魏东、傅倩倩要求龙轩公司支付从2014年11月1日起至实际交付房屋之日止至按已付房价款454322元的日万份之一计算的违约金的问题。本案中，双方约定的房屋交付条件为“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付房屋的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。虽然，魏东认为并未受到入伙通知书，但从龙轩公司举示的全球邮政特快专递单可见，龙轩公司已经于2014年8月19日向魏东邮寄了入伙（接房）通知书，魏东也于2014年9月10日签收该份通知。在2014年10月28日龙轩公司也取得的案涉房屋是建设工程竣工验收备案登记证，完全符合交房条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交房使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，魏东、傅倩倩并未举示证据证明案涉房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋质量问题严重影响正常居住使用，魏东、傅倩倩拒绝接受房屋，要求支付违约金的理由不成立。对该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条的规定，判决如下：驳回魏东、傅倩倩的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由魏东、傅倩倩负担。上诉人魏东、傅倩倩对该判决不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判由被上诉人对房屋及屋外的落水管进行维修、整改合格后交付上诉人使用:判决被上诉人从2014年11月1日起至实际交付房屋之日止按日向上诉人支付己付房价款(454322元)万分之一的违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定:“落水管的设置并不影响魏东、傅倩倩的实际使用，被上诉人取得了建委核发的竣工验收备案登记证书就符合质量要求和规划要求”是明显错误的。2、一审认定:“魏东、傅倩倩未举示证据证明案涉房屋主体结构质量不合格”是错误的。二、一审适用法律错误。1、一审判决驳回上诉人关于逾期交房违约金的请求，适用法律错误。2、被上诉人签订合同时隐瞒落水管的位置，构成欺诈，双方签订的合同应认定为无效。龙轩公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。二审审理中，双方当事人均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、龙轩公司与魏东、傅倩倩签订的商品房买卖合同是否有效；二、魏东、傅倩倩要求龙轩公司将涉案房屋的落水管进行维修、整改合格后交付使用的上诉请求能否得到支持；三、魏东、傅倩倩要求龙轩公司支付逾期交房违约金的上诉请求能否得到支持。现分别评析如下：一、龙轩公司与魏东、傅倩倩签订的商品房买卖合同是否有效龙轩公司与魏东、傅倩倩签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。二、魏东、傅倩倩要求龙轩公司将涉案房屋的落水管进行维修、整改合格后交付使用的上诉请求能否得到支持本案中，魏东、傅倩倩未举证证明案涉房屋的落水管与双方签订的商品房买卖合同约定不一致，故其上诉理由不能成立，本院不予支持。三、魏东、傅倩倩要求龙轩公司支付逾期交房违约金的上诉请求能否得到支持双方约定龙轩公司应于2014年10月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付魏东、傅倩倩，且应于确定交房日的七日前书面通知魏东、傅倩倩做好办理交付房屋的准备。本案中，龙轩公司于2014年10月28日取得了案涉房屋建设工程竣工验收备案登记证，并于2014年8月19日以邮政特快专递方式向魏东邮寄了入伙(接房)通知书，通知魏东于2014年10月31日前办理交房手续。魏东于2014年9月10日签收了该邮政特快专递，应当说案涉房屋符合双方约定的交房条件，故魏东、傅倩倩拒绝接房并要求龙轩公司支付逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院对其该项上诉请求不予支持。综上，上诉人魏东、傅倩倩的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由魏东、傅倩倩负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈孟琼审　判　员　　刘家秀代理审判员　　赵　青二〇一六年六月二十二日书　记　员　　何　欢 更多数据：搜索“”来源：