（2016）宁0402民初1403号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-15
案件名称
张勇与固原宁新房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
固原市原州区人民法院
所属地区
固原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张勇,固原宁新房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第二十五条第一款
全文
宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0402民初1403号原告张勇，男，生于1973年10月19日，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。委托代理人吴海燕，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告固原宁新房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人张录，该公司董事长。委托代理人范玉玺，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张勇诉被告固原宁新房地产开发有限公司（以下简称宁新房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年3月24日立案受理。依法由审判员哈永祥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托代理人吴海燕、被告宁新房产公司的委托代理人范玉玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇诉称，2011年4月17日，原、被告签订《房屋拆迁置换协议》，约定被告为开发续建宁新小区，将原告位于梅园小区44号面积为118.82平米的房屋拆迁，承诺为原告置换90.36平米的住宅楼，其余部分以一楼为基础价进行补差价。被告于2012年4月1日前将新建置换房交付原告使用，如到期被告不能交付房屋，应将拆迁房屋恢复原样后交给乙方使用。合同签订后，截止原告起诉时被告依然没有按合同约定交付房屋，也没有给原告赔偿因被告违约而给原告造成的任何损失。原告按照房屋拆迁置换协议将房屋交付给被告，被告在原址开发新建楼房，但并未按合同约定的2012年4月1日向原告交付置换房屋，此后，原告和其他住户多次要求被告履行合同义务，被告一直到2015年8月份才通知原告选房，订立合同并补偿差价，后原告选定被告新建的宁新7号楼3单元201室，房屋面积为112.9平方米，超出原告置换面积22.54平方米，被告要求原告按照当前房屋售价4400.00元计算超出部分的面积，原告要求以2012年4月份市场价格2800.00元计算超出部分的面积，后双方发生争议，被告拒绝向原告交付房屋。现原告起诉要求：1、判令被告将原告位于梅园小区44号面积为118.82平米的拆迁房恢复原样并交付原告使用；2、判令被告支付原告自2011年5月至2016年3月因原房屋被拆迁后租房的费用74400.00元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时原告将诉讼请求第一项变更为：要求被告向原告交付原州区文化巷宁新小区7号楼3单元201室（面积112.9平方米）单元楼一套，并以每平方米2800.00元计算超出90.36平方米的差价。原告张勇为其主张提供的证据有：证据一、《房屋拆迁置换协议》（原件）一份，证明原、被告于2010年4月17日签订协议，并约定被告为原告置换新建住宅楼90.36平方米，超出面积价格以固原市场价格执行，并约定房屋交付时间为2012年4月1日的事实；证据二、《租房合同》（原件）三份，证明原告从2011年5月1日至2016年5月1日因房屋拆迁在外租房的事实；证据三、收条3张、收款收据2张（原件），证明原告从2011年5月1日至2016年5月1日支出住房租赁费用74400.00元的事实。被告宁新房产公司质证认为：对于证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议：1、该协议无法证明被告应向原告支付房屋租金的事实，因在该协议当中，无此项约定；2、原告陈述房屋交付时间是2012年4月1日，这与被告开发建设过程中交付时间不符，该交付时间是原告将自己的原住房向被告交付的时间，而非被告向原告交付的时间，故不存在被告延期交付违约的事实；3、该协议同时证明原告先行违约的事实，现房屋已具备交付条件，但被告并未向原告交付房款，原告根本违约。证据二、三符合证据的三性，与本案无关，达不到原告的证明目的。被告宁新房产公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求，不同意向原告交付房屋：1、原、被告双方签订协议后，原告并未依约履行合同义务，未按期交付房款，所以原告先行违约，原告在承担相应的违约责任，并按照市场价补交剩余房款后，被告可以考虑交付；2、原告诉请的租房费用无事实依据，在该协议中，原、被告双方并未就安置补偿进行过明确的约定，原告是在放弃所有补偿的条件下同意被告开发改造，所以被告无义务向原告支付其所诉请的房租费用。诉讼费用应由原告方承担。被告宁新房产公司向法庭提交的证据有：证据一、固政函【2012】7号关于出让国有建设用地使用权确认的批复文件（原件）一份，证明宁新5号楼土地挂牌出让及具体时间为2012年1月17日的事实；证据二、固原市规划局局务会议记要（2012年第一次）（原件）一份，证明关于宁新7号楼按照该记要第一条第二款设计方案进行设计审定的事实及时间为2012年11月30日的事实；证据三、固市发改审发（2013）158号关于宁新7号楼项目核准的批复（复印件）一份，证明宁新7号楼经该文件核准批复的时间为2013年8月4日的事实；证据四、固原市建设规划局建设工程规划许可证（原件）一份，证明宁新7号楼获得建设工程规划许可，许可时间为2013年8月13日的事实；证据五、（施）字（2013）第91号中标通知书（原件）一份，证明宁新7号楼工程建设由固原东旭建设工程有限公司中标并施工的事实及时间为2013年9月10日的事实；证据六、建筑工程施工许可证（原件）一份，证明宁新7号楼由固原东旭建设工程有限公司具体施工及建设时间为2013年9月15日的事实；证据七、安置告知书（原件）一份，证明2012年6月14日本案原告及其他12户住户上访要求将宁新7号楼与5号楼由被告一并开发改造建设，且该18户承诺不再上访放弃一切补偿的事实；证据八、工程变更、补充、修改单（复印件）一份，证明宁新7号楼总建筑面积从4485.7平米变更为2934.5平米的事实及时间为2013年5月的事实；证据九、中标通知书、工期顺延协议（复印件）各一份，证明在2014年6月18日至2014年底由宁夏第四建筑工程有限公司在固原市文化巷施工修路及时间段（2014年6月18日至2014年底）的事实；证据十、工程决算书（原件）一本，证明宁新7号楼现已竣工，经决算该工程总造价为6796823.75元，被告方共计亏损1837749.75元的事实；证据十一、宁新小区7#楼拆迁置换花名册（原件）一份，证明拆迁原告原住房实际面积、置换房号、房屋面积及应补交房款的事实。原告对被告提供的证据质证意见为：证据一、二、三、四、五、六的真实性无异议，但不影响被告应当按照同原告的合同约定履行合同义务，如被告在同原告签订房屋拆迁置换协议时并未取得相关审批手续，说明被告在签订和履行合同过程中存在欺诈行为，也说明被告具有违约行为，应当承担违约责任；对证据七的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，该份证据上并没有原告放弃赔偿损失的相关内容，上面涉及到的放弃补偿的内容为影响采光的补偿。同时，该证据也可以证实被告在违约后，原告等住户一直积极主张权利的事实；证据八、九、十与本案无关联性，不影响被告承担违约责任的事实；证据十一花名册中原告的拆迁面积和置换面积与实际不符，按照合同约定拆迁面积应为118.82平方米，置换面积应为90.36平方米，对于上面记载的安置7号住宅楼房号以花名册上的记载为准。经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的第一组证据形式来源合法，内容真实有效，能够达到其证明目的，本院予以采信。原告提交的第二组、第三组证据无其他证据印证，本院不予采信。被告提交的第九组证据与本案无关联性，本院不予采信。第十组证据形式来源合法，内容真实有效，不能达到其证明目的，但能证明本案其他事实，本院予以采信。被告提交的其他证据形式来源合法，内容真实有效，能够达到其证明目的，本院予以采信。经审理查明，2011年，被告对文化巷44号原告房屋所在区域进行拆迁开发。2011年4月1日，原、被告签订了《房屋拆迁置换协议》，约定甲方（宁新房地产开发公司）对乙方（张勇）44号房屋进行拆迁；甲方在其新建住宅楼一楼按面积1:1给乙方置换房屋一套，以乙方签字为准；甲方新建住宅价格以固原市场价格执行，由原告向甲方支付置换房屋多出原房屋面积的差价，即乙方在基础开挖时付60%的房屋差价，二层封顶付30%的房屋差价，工程竣工时支付剩余10%；置换房屋交付时间为2012年4月1日，除自然灾害、不可抗拒因素外，在竣工验收十日内交付。2012年6月14日，原告等住户同意被告将其安置在原拆迁位置，并在被告的安置告知书上签字。2013年9月10日，固原东旭建筑工程有限公司中标承建置换房屋所在的宁新小区7号楼工程，现工程已竣工，具备交付条件。原、被告虽对置换房屋的具体房号、面积进行过协商，但因补交差价等未达成一致，被告至今未向原告交房。庭审中被告表示将与原告协商或另案起诉要求原告向被告支付安置房屋多出原房屋面积的差价。现原告起诉要求：1、判令被告向原告交付原州区文化巷宁新小区7号楼3单元201室（面积112.9平方米）单元楼一套，并以每平方米2800.00元计算超出90.36平方米的差价；2、判令被告支付原告自2011年5月至2016年3月的房屋租金74400.00元；3、本案诉讼费由被告承担。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁置换协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按约履行。现被告开发的住宅楼已竣工，具备了交付条件，被告应当按合同约定的楼层、面积向原告交付房屋。原告的该项诉请本院予以支持。因被告未按时交房构成违约，其违约行为导致原告支付了租房的租金，从而给原告造成了损失。原、被告提交的证据均不能证明原告搬离被拆迁房屋的日期，参照安置告知书的落款日期和当地住宅租赁市场价格，本院酌情确定原告自2012年6月15日至2016年3月31日每月支付的房屋租金为700.00元，被告应当向原告支付原告违约损失31850.00元。原告要求差价按每平方米按2800.00元补交，因其与被告就补交差价标准未达成一致，亦未提供其主张的2800.00元差价标准为双方约定的市场价格的证据加以证实，本院不予支持。被告辩称原、被告双方未约定交房时间，但《房屋拆迁置换协议》中明确约定交房时间为2012年12月30日，故被告该项抗辩与事实不符，本院不予采信。被告辩称因办理有关审批手续等无法预见和不可抗力的因素造成工期迟延，办理有关审批手续等并非无法预见和不可抗力的因素，故被告该项辩抗理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条之规定，判决如下：一、由被告固原宁新房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张勇交付固原市原州区宁新小区7号楼的房屋1套（楼层、面积以原、被告协商选定为准）；二、由被告固原宁新房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告张勇支付违约损失31850.00元；三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取830.00元（原告张勇已预交），由原告张勇负担532.00元，被告固原宁新房地产开发有限公司负担298.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 哈永祥二〇一六年六月二十二日书记员 余 红 搜索“”