（2016）皖0103民初3393号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-11-07
案件名称
0杨志桂与欧阳志红、王健房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨志桂,欧阳志红,王健
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初3393号原告：杨志桂，女，1969年10月7日出生，住安徽省肥东县。委托代理人：方玉，安徽皖建律师事务所律师。被告：欧阳志红，女，1972年9月22日出生，住安徽省合肥市庐阳区。被告：王健，男，1967年3月14日出生，住安徽省合肥市包河区。两被告共同委托代理人：张妤，安徽至达律师事务所律师。原告杨志桂与被告欧阳志红、王健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月16日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告杨志桂委托代理人方玉,被告王健及欧阳志红、王健共同委托代理人张妤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志桂诉称：2016年3月6日，在安徽豪仕房地产代理销售有限公司的中介服务下，杨志桂与王健签订了一份《存量房买卖合同》，约定由杨志桂购买欧阳志红名下，位于合肥市庐阳区颍上路房产，价款为610000元，2016年4月30日前办理产权过户并交房等。同时约定杨志桂的付款方式为商业贷款。后双方又达成补充协议，将定金由5000元增加为10000元。房产合同签订后，杨志桂当日便交付了定金，两被告也配合中介公司在房产局办理了调档手续，并办理了户口转出等事宜。但约定的过户期限已过，被告却以总总借口拖延办理提前还款及过户手续等。杨志桂认为被告的行为有违诚信原则，已严重侵害了杨志桂的合法权益，因此特具状法院，请求判令：1、欧阳志红、王健继续履行《存量房买卖合同》，配合杨志桂完成付款及办理房屋产权过户手续并交付房屋；2、欧阳志红、王健支付杨志桂违约金1830元（自2016年5月1日暂计至2016年5月10日，以后顺延至交房为止）、律师费10000元；3、诉讼费用由欧阳志红、王健承担。欧阳志红、王健共同辩称：1、杨志桂的陈述的内容与事实不符，在合同中未约定办理过户的时间与付款的时间；2、付款方式实际约定的是最后的方式为一次性付款，而非杨志桂的陈述为商业贷款；3、房屋买卖合同，双方各持一份，但是内容模糊不清，时间节点等均没有列明，而且双方的合同都不一致；4、合同附件四中已经约定杨志桂的付款义务在前，办理相应的过户手续在后，而且杨志桂提供的合同约定付款条件以办理公证为限制条件，杨志桂提供的合同附件四中也有该条款，但不知为何杨志桂的合同中被划出；5、实际违约方为杨志桂，并非欧阳志红、王健，杨志桂违约且没有证据证明其针对该义务有任何行为及意思表示，而欧阳志红、王健请求杨志桂付款时，中介工作人员在合同签订后多次要求被告办理房产公证，并且在杨志桂仅支付10000元定金的情况下，强烈要求被告将房产公正到杨志桂子女名下，该请求显然已经超出合同约定的范围，同时违反了合同附件四中第一条第一款第一项的约定，因此本案房屋交易无法进行的责任及违约方为杨志桂及中介机构，而非被告。所以导致合同无法履行的责任是杨志桂，根据合同法的规定，杨志桂并未明确表示答辩人的违约行为，实际是杨志桂在违约，杨志桂的违约导致答辩人产生严重的损失，所以答辩人保留相应的诉讼权利；6、主体不适格，中介费用没有发生，在双方的合同中没有条款约定律师费由卖方来承担。综上请法院驳回杨志桂的诉讼请求。经审理查明：2016年4月30日，王健与杨志桂在安徽豪仕房地产代理销售有限公司庐阳中学分公司的居间中介下签订了存量房买卖合同一份，该合同约定欧阳志红将位于合肥市庐阳区颖上路房产出售给杨志桂，房屋总款为610000元，于2016年3月6日支付5000元，于2016年4月30日前支付605000元。合同另约定双方于2016年4月30日前向公证处办理委托公证手续。合同还就其他条款进行了约定。合同签订当日，杨志桂支付定金5000元。另外，王健与杨志桂于2016年3月6日签订补充协议一份，该协议就买卖合肥市庐阳区颖上路房产明确一次性付款，该补充协议手写部分为：“双方定金自行交接，因客户后期办理按揭手续，如预审不通过，买卖双方自行协商，协商不成合同自行解除。欧阳志红确保房屋能正常上市交易，无产权纠纷”。2016年3月12日，双方签订补充协议一份，协议约定杨志桂追加定金5000元，定金冲抵房款。若甲方违约，双倍返还定金，若乙方违约，甲方收取的定金不予退还。杨志桂于当日支付定金5000元。2016年4月15日，安徽豪仕房地产代理销售有限公司向欧阳志红、王健发出通知函一份，该函件载明：欧阳志红、王健，你与2016年3月6日与我公司及买方杨志桂签订了买卖合同，现通知你按照合同约定查清所欠银行按揭贷款余额部分并出具相关证明，签订还款的具体数额的房屋买卖补充协议后到还款银行提前还款。接到本通知函后若你方仍不办理相关手续，合同到期后，我公司及买方将依据合同法对你提起诉讼，按照合同约定提起损失赔偿。以上事实有买卖合同、补充协议、收条、通知函、短信记录、视频资料、证人证言及当事人陈述予以证实。本院认为：依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应严格遵守合同约定。本案争议的焦点在于违约责任的认定。杨志桂认为两被告并未依据合同约定进行公证，另外未办理提前还贷手续及过户手续，构成了违约。两被告认为杨志桂要求两被告将房屋公证给他人而非杨志桂，另外，杨志桂并未履行一次性付款的义务。综合双方陈述及所举证据，本院认定杨志桂构成违约，理由在于：从对于房屋款项支付的方式来看，双方签订的合同中约定的是合同签订当日支付定金5000元，剩余的房款支付时间是2016年4月30日前，由此可以认定双方办理公证及支付房款是同一天，应认定为同时履行。但是杨志桂抗辩认为双方约定的由杨志桂先行支付首付款给两被告，再行办理贷款按揭手续。补充协议中确实手写了“因客户后期办理按揭手续，如预审不通过，买卖双方协商，协商不成合同自行解除”，但是该补充协议上同时注明了“一次性付款”，该补充协议之间产生冲突，但是结合之前的存量房买卖合同约定的付款情况来看，应认定为一次性付款。另外，即使补充协议中约定的是按揭贷款，但是对于关键性的首付款的金额以及按揭贷款的金额及首付款的支付方式、按揭贷款支付的时间等关键信息均未在合同中予以体现，由此认定杨志桂认为双方协议约定为按揭贷款的依据不足，本院不予支持。在杨志桂表示仅同意支付两被告房屋按揭贷款的情况下要求两被告办理公证手续，两被告完全可以拒绝办理公证手续。杨志桂及证人虽然陈述之后也变更为可以同意一次性付款，但是并未举证证明在2016年4月30日前向两被告表示支付全部款项的意思以及实际有支付剩余款项的能力。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：驳回原告杨志桂的诉讼请求。案件受理费减半收取为5070元、保全费3570元，合计8640元由原告杨志桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一六年六月二十二日书记员 倪泽恬附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 关注微信公众号“”