（2016）闽0429民初301号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-11
案件名称
原告李叶萍、朱秋华与福建润泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰宁县人民法院
所属地区
泰宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李叶萍,朱秋华,福建润泰房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
福建省泰宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0429民初301号原告李叶萍，女，1989年9月出生，汉族，农民，住泰宁县。原告朱秋华，男，1982年8月出生，汉族，农民，住宁化县。二原告共同的委托代理人范丁浩，福建浩歌律师事务所律师。被告福建润泰房地产开发有限公司，住所地泰宁县水南西街7#。组织机构代码：58754379-1。法定代表人蔡灵玲，该公司董事长。委托代理人林乐漂，福建九信律师事务所律师。委托代理人郑恢燎，福建九信律师事务所实习律师。原告李叶萍、朱秋华与被告福建润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。二原告共同的委托代理人范丁浩、被告润泰公司的委托代理人林乐漂到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告李叶萍、朱秋华于2016年4月11日申请对被告润泰公司名下的坐落于泰宁县杉城镇靖远路966号（“丹霞美地”）1幢附属楼或在建的第25幢1309号预售商品房或被告名下的其他与331018元等值财产予以保全，本院于同月12日作出民事裁定对上述财产予以保全。本案现已审理终结。原告李叶萍、朱秋华诉称，两原告系夫妻关系，2014年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于“丹霞美地”小区的第25幢1309号的预售商品房一套，总价款667156元，首付款为217156元，双方还就其他事项做了约定。依被告的要求，原告分别在2014年2月8日、18日将10万元和117156元首付款打入被告指定账户，后因被告商品房开发受阻，经协商，双方达成退房协议，被告承诺于2015年8月16日退还原告购房首付款本息共295473元（其中利息为78317元）。因被告无法履行，双方又于2015年8月16日再次达成协议，自2015年8月16日起被告未还原告的首付款项按月息2%计息，被告于2015年12月31日将此本息全部付清。到期后，原告多次向被告催讨上述购房首付款本息，被告以种种理由拖延，至今分文未付。为此，原告诉至法院请求判令：一、被告返还购房首付款本金217156元及代收费用800元，并支付首付款217156元自2014年2月8日开始至欠款付清之日按月利率2%计算的利息（暂算至2016年4月16日利息计113062元，其中2014年2月8日至2015年8月16日为78317元，2015年8月17日至2016年4月16日为34745元）。二、被告承担本案案件受理费和诉讼保全费。原告李叶萍、朱秋华针对自己的主张提供以下证据：第一组证据：原告李叶萍、朱秋华的居民身份证复印件各一份、结婚证复印件一份，以证明二原告的主体资格及二原告系夫妻关系。第二组证据：《商品房认购协议书》一份、《商品房买卖合同》复印件一份，以证明2014年4月5日原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于“丹霞美地”小区的第25幢1309号的预售商品房一套，总价款667156元，首付款217156元，双方还就其他事项作了约定的事实。第三组证据：被告出具的收据三份、工商银行转款凭证二份，以证明原告分别于2014年2月8日、18日将10万元和117156元首付款及被告收取的代收费800元交付给被告。第四组证据：《协议书》三份，以证明双方达成退房协议，被告承诺于2015年8月16日退还原告首付款本息共295473元（其中利息为78317元），因被告无法履行，双方又于2015年8月16日再次达成协议，自2015年8月16日起被告未还原告的首付款按月息2%计息，被告于2015年12月31日将此本息全部付清。被告润泰公司答辩称，一、原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；买卖合同至今尚未解除，2015年2月16日的协议书不是解除合同的协议书，在所附期限和条件没有成就的情况下，商品房买卖合同没有解除；后期的协议书都是对购房款加算利息的约定，应是对后续购房款的折抵或利息支付，不能等同于解除买卖合同；在本案中原告的诉求没有要求解除合同，也没有要求确认合同于何时解除，被告认为合同尚未解除，应驳回原告的诉讼请求。二、即使法庭最后认定解除合同，最后的利息应按照银行同期同类存款利率计算，且原告方提出解除合同是违约方，依法不应当支持利息诉求。被告润泰公司针对自己的主张未提供证据。经庭审举证、质证，被告润泰公司对原告李叶萍、朱秋华提供的第一组证据的真实性、关联性及证明对象均无异议；被告润泰公司对原告李叶萍、朱秋华提供的第二组证据的真实性、合法性予以确认，但提出商品房买卖合同中约定是预售商品房，在合同中第九条约定逾期交房应支付一定的违约金，说明交房有期限，被告应支付一定的违约金，但合同应继续履行；被告润泰公司对原告李叶萍、朱秋华提供的第三组证据的真实性无异议，但提出该购房款投入工程建设，现原告方要求返还款项违反了法律规定和合同约定；被告润泰公司对原告李叶萍、朱秋华提供的第四组证据中三份协议书的真实性无异议，但认为2015年2月16日的协议书的约定是附期限和附条件的，期限是在5月16日之前，条件是原告到被告处办理退款并退房合同，但原告并没有在协议的期限内办理退房合同，被告也未退款，买卖合同没有解除；2015年5月18日、2015年8月15日的协议书只能说明原来的款项加算利息折抵后续的购房款，不能等同于解除买卖合同。本院认为，原告提供的上述四组证据，均具有真实性、合法性、关联性，且能够相互印证，具有证明力，可予采信。依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下：原告李叶萍、朱秋华系夫妻关系。2014年2月8日，原告李叶萍与被告润泰公司签订一份《“丹霞美地”商品房认购协议书》，双方约定由原告李叶萍认购被告润泰公司预售的“丹霞美地”第25幢13单元（层）1309号房，认购定金为10万元。原告李叶萍于当日向被告润泰公司交付了认购定金10万元，被告润泰公司于同日开具一份收购房款10万元的收款收据。2014年2月18日，原告李叶萍向被告润泰公司交付了购房款117156元并交纳了代收的费用800元，被告润泰公司于同日开具一份收购房款117156元的收款收据、一份收代收费用800元的收款收据。2014年4月5日，原告李叶萍、朱秋华作为买受人，被告润泰公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为预售商品房，坐落于“丹霞美地”第25幢13层1309号，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共98.2平方米，单价为每平方米6793.85元，总金额667156元。该《商品房买卖合同》第八条约定了交付条件及期限：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘探、设计、施工、监理等竣工验收合格和消防合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完全；4.如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。”该第八条还约定：“如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2.由于台风、大雨、风雪等恶劣天气或者停水停电等市政原因造成无法正常施工的，交房日期可以顺延。”第九条规定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”原、被告双方签订的该《商品房买卖合同》还对合同其他事项进行了约定。后因被告润泰公司在房地产开发中出现困难，原告李叶萍、朱秋华与被告润泰公司于2015年2月16日签订《协议书》一份，载明：“润泰公司同意李叶萍、朱秋华自动退掉丹霞美地25#1309号房，所交房款润泰公司承诺三个月内（2015.5.16）前到丹霞美地财务室办理退房手续。首付款按银行定期存款利率支付，李叶萍、朱秋华收到退房款后如数移交退房合同和配合做好相关手续。”后因被告润泰公司未能兑现承诺，原告李叶萍与被告润泰公司于2015年5月18日签订《协议书》一份，载明：“因到期润泰公司无法兑现2015年2月16日的协议，经双方协商延期至2015年8月16日，利息按2分计算（计算时间为：2014年2月8日至2015年8月16日），共计本息为295473元。”原告李叶萍与被告润泰公司于2015年8月16日签订《协议书》一份，载明：“经双方友好协商，2015年5月18日协议书本息共计295473元整。因到期润泰公司无法兑现，自2015年8月16日起，295473元整按月息2%计算，于2015年12月31日还清。”届期，因二原告向被告润泰公司要求退还上述款项未果而成讼。本院认为，原告李叶萍、朱秋华与被告润泰公司自愿签订《商品房买卖合同》一份，均系真实意思表示，合法有效。后双方经协商于2015年2月16日签订协议书，被告润泰公司同意原告李叶萍、朱秋华自动退掉所购房产，系双方合意解除合同，故原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已于2015年2月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2015年2月16日协议书中润泰公司承诺三个月内退还购房款并支付利息，原告亦同意收到退房款后如数移交退房合同和配合做好相关手续，系双方在合意解除合同后对已经履行的部分合同的责任承担方式的约定。故被告润泰公司提出该协议为附期限、附条件的解除合同约定，买卖合同未解除应继续履行的辩解意见，不予采纳。被告润泰公司与原告李叶萍、朱秋华先后签订了三份《协议书》，对购房首付款的返还时间及违约后的利息计算方法进行了多次约定，双方对利息的约定应理解为双方合意由被告润泰公司以支付利息的方式赔偿原告的损失，由于被告违约，应按后二份协议约定的计算方法支付原告的损失即按月利率2%计算。双方的约定系其真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。故原告李叶萍、朱秋华要求被告润泰公司返还已支付的首付款217156元及代收费用800元的请求，具有事实和法律依据，可予支持；原告李叶萍、朱秋华要求被告润泰公司按月利率2%支付利息的请求，可予支持，但利息应自实际支付款项之日起开始计算，即10万购房款自2014年2月8日起计息，117156元购房款自2014年2月18日起计算。被告润泰公司提出利息应按照银行同期同类存款利率计算的辩解，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告福建润泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李叶萍、朱秋华返还购房款217156元及代收费用800元并支付利息（其中：以10万元为基数自2014年2月8日起按月利率2%计算至本判决确定的还款之日止，以117156元为基数自2014年2月18日起按月利率2%计算至本判决确定的还款之日止。）若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李叶萍、朱秋华的其他诉讼请求。案件受理费6265元，财产保全费2175元，合计8440元，由被告福建润泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。如有上诉，应在递交上诉状七日内预交上诉费6265元，逾期不交费亦未提出申请的，按自动撤回上诉处理。（缴款方式：1、直接到三明市中级人民法院立案庭现金缴纳；2、通过银行缴纳，收款单位：福建省三明市中级人民法院，开户银行：福建省三明市建设银行新泉分理处，银行账号：35001647136050001346。）审 判 长 江 红审 判 员 丁敬香人民陪审员 邓源秀二〇一六年六月二十二日书 记 员 戴晓军附：一、判决书所引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 微信公众号“”