（2016）京0113民初6575号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-11
案件名称
北京首欣物业管理有限责任公司与辛敬莲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京首欣物业管理有限责任公司,辛敬莲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初6575号原告北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内，社会信用代码×××。法定代表人张效新，总经理。委托代理人马英，女，1972年7月5日出生。被告辛敬莲，女，1960年7月9日出生，身份号码×××。委托代理人秦永发（辛敬莲之夫），1962年3月27日出生，身份号码×××。原告北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称首欣物业公司）与被告辛敬莲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨桂萍独任审判，公开开庭进行了审理。原告首欣物业公司的委托代理人马英，被告辛敬莲及委托代理人秦永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首欣物业公司诉称：2013年2月16日，原告与北京宏顺兴房地产开发有限公司签订了《阳光水岸前期物业服务合同》，时间为2013年2月16日起至2016年2月15日，约定由原告对该小区提供物业管理与服务，服务收费标准高层住宅东区1.48元/平米/月，业主应当每季度末月30日前按季度交纳。原告按照物业服务合同的约定履行了物业管理服务的义务，被告作为×号业主，建筑面积123.18平方米，享受了原告提供的物业服务，自2013年2月16日至2016年2月15日，被告未缴纳物业费，欠费月数为36个月，欠缴物业费6563.03元。原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判令：1.被告支付原告2013年2月16日至2016年2月15日物业管理费6563.03元；2.被告承担本案诉讼费。被告辛敬莲辩称：我是涉诉房屋的业主，该房屋建筑面积为123.18平方米，认可2013年2月16日至2016年2月15日未缴纳物业管理费，对欠缴物业管理费的数额没有异议。没有交纳物业管理费的原因是：我的房屋2010年办理的入住手续，当年10月暖气试水，物业说我家安装暖气可能导致楼下漏水，物业刨完我家地板后发现与我家没有关系，之后又拆我家顶棚，还是没有找到出水点，后来又将我家卫生间墙砖刨了，发现是排污大管道有问题。拆完后物业不给修复，我家请人修复，花去三千元。今年4月，我家卫生间房顶漏水，报修后，物业让我们自行拆开顶棚裸露水管后,才将漏水的管道修好；物业服务不作为，小区绿化面积不达标，绿化质量不合格，绿地改为停车位出租，盈利部分应当公示并归广大业主；小区保安只巡逻停车位，其他地方不巡逻；小区卫生脏乱差，到处是狗屎、杂草，楼梯里味道刺鼻；我家不在小区居住，垃圾清运、电梯根本不用；物业待人不平等，小区内一家阳台漏水，物业只收2016年物业费，我家情况比那家严重，却让交以前物业费；收来的西单大卖场管理费都用于何处未公示。经审理查明:首欣物业公司2013年2月与北京宏顺兴房地产开发有限公司签订《阳光水岸前期物业服务合同》，合同约定服务期限2013年2月16日至2016年2月15日，服务范围双兴东区及南区两栋高层,首欣物业的收费项目及标准为：1.48元/平米/月。辛敬莲系北京市顺义区×室业主，其物业面积123.18平方米,属于首欣物业服务范围。辛敬莲现拖欠2013年2月16日至2016年2月15日期间的物业管理费6563.03元未交纳。另，原告诉称的阳光水岸小区系小区开发时的商业名称，与被告房屋登记的×区是同一小区。庭审中，首欣物业公司为证明其主张提交阳光水岸前期物业服务合同一份。辛敬莲为证明其楼下漏水将其家卫生间墙砖损坏、楼上漏水顶棚被拆照片共三页；辛敬莲地板、顶棚及卫生间墙砖刨开修复费用及卫生间恢复原样所需费用的证明两份。首欣物业公司质证认为，首欣物业公司是2013年2月16日接手的该小区的物业服务，之前的情况不清楚，且与本案无关；首欣物业公司2013年到该小区服务后，小区绿化整体改变，种花草、进行了楼道粉刷、门禁进行了更换；辛敬莲所称楼上厕所管道损坏维修致其家顶棚拆开，属于共用部位应属于业主自用部分，维修费用不应由物业承担。上述事实，有双方当事人陈述、物业管理收费标准、照片等证据在案佐证。本院认为，首欣物业公司对涉诉×区及南区两栋高层提供物业服务。辛敬莲作为该小区业主，也是首欣物业公司提供物业服务的受益人，虽然首欣物业公司与辛敬莲未签订物业服务合同，但双方形成事实物业服务合同关系。按照国家规定的标准提供物业服务是首欣物业公司作为物业服务单位的主要义务，而按时足额交纳物业服务费则是辛敬莲作为物业服务受益人的主要义务。首欣物业公司收取物业服务费的标准未超出相关规定的标准，本院予以确认。在本案中，因首欣物业公司于2013年2月16对辛敬莲居住的小区提供物业服务，故辛敬莲所称2010年10月因暖气试水时楼下漏水导致其家地板及卫生间瓷砖被刨给其造成的损失与首欣物业无关，被告可另案解决；辛敬莲所称物业服务不到位、小区绿化不够，遍地杂草丛生等问题没有提交相应的证据予以证明，但根据首欣物业公司同时起诉的本小区其他业主共同反映的情况来看，首欣物业公司在提供公共设施设备维护、小区管理等服务时确实存在瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费。针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议首欣物业公司加强服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告辛敬莲给付原告北京首欣物业管理有限责任公司二○一三年二月十六日至二○一六年二月十五日期间物业管理费六千二百三十四元，于本判决生效之日起七日内执行；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告北京首欣物业管理有限责任公司负担五元（已交纳），由被告辛敬莲负担二十元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨桂萍二〇一六年六月二十二日书记员 郑新颖 来源：百度搜索“”