（2015）鄂十堰中民一初字第00007号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-19
案件名称
湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司与十堰市万隆基房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
湖北省十堰市中级人民法院
所属地区
湖北省十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司,十堰市万隆基房地产开发有限公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民一初字第00007号原告湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路*号。代表人苏云飞，该公司经理。委托代理人周宗华（特别授权代理），湖北经立律师事务所律师。委托代理人段炼（特别授权代理），该公司法律顾问。被告十堰市万隆基房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路*号。法定代表人余清泰，该公司董事长。委托代理人朱第晶（特别授权代理），湖北车城律师事务所律师。原告湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司（以下简称新华书店十堰分公司）因与被告十堰市万隆基房地产开发有限公司（以下简称万隆基公司）合作开发房地产合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年1月4日立案受理后，依法组成由审判员王宇鹏担任审判长，审判员祝家兴主审、审判员张曼参加的合议庭，公开开庭审理了本案。原告新华书店十堰分公司的委托代理人周宗华、被告万隆基公司的委托代理人朱第晶到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告新华书店十堰分公司诉称：2004年11月17日，原告与十堰市自然房地产开发有限公司（以下简称自然房地产公司）签订《房地产联合开发协议书》一份，约定由原告提供土地使用权，自然房地产公司负责房地产开发，将新开发房屋还建给原告，一楼使用面积500平方米和建筑面积70平方米，二楼、三楼各620平方米，四楼70平方米产权全部归原告，并应给予原告每年50万元的空租费补偿。过后，自然房地产公司将该开发项目转让给万隆基公司。2006年8月7日，原告与万隆基公司签订了《补充协议》（一），由该公司履行上述《房地产联合开发协议书》的内容。《补充协议》（一）约定，被告应按《房地产联合开发协议书》和本协议约定的还建面积正式开工两年内将还建房屋交付原告，如逾期按逾期天数和《房地产联合开发协议书》约定的租金损失补偿费（空租费）每年50万元标准，按延期时间向原告交纳房租补偿款，该款在逾期当月支付原告。并赔偿逾期期间的营业损失每日1000元。然而，被告逾期未向原告交付还建的房屋，2014年8月12日，原、被告双方签署《备忘录》，对2014年1月l日之前被告所欠原告过渡费、空租费、开工前一次性补偿费、场地租赁费等费用予以了确认。同时，被告确认截止2014年8月，应支付原告一楼还建房屋租金1094672元、二楼还建房屋租金223200元、三楼还建房屋租金173600元、四楼还建房屋租金14000元。2014年12月6日，原、被告双方签署《关于移交朝阳中路9号万隆广场还建房屋的协议》，对移交朝阳中路9号万隆广场还建原新华书店一楼的房屋进行了约定。同时约定，2014年12月20日前，被告付清拖欠原告一楼、二楼、三楼、四楼还建房屋租金，付清2014年1月1日之前所欠原告的过渡费、空租费、开工前一次性补偿费、场地租赁费等费用。协议签订后，被告未按约定履行，原告为此多次交涉未果，且据悉，被告擅自将一楼商用房面积全部预售登记在个人名下（其中应还建原告拆迁还建房一楼建筑面积为569.31平方米）进行项目融资，致使原告近千万元资产面临巨大风险。鉴于被告行为已构成严重违约，严重侵害了原告的利益，为维护原告利益不受损失，现依法提起诉讼。请求：1.判令被告向原告交付坐落于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路9号9幢的“鼎盛阁”的拆迁还建房一楼使用面积500㎡，换算权属面积614.43㎡，另加一层70㎡，合计建筑面积为684.4㎡，向原告交付房屋及《房屋所有权证》（还建位置以原被告双方2012年2月10日签字的平面图为准，还建的面积以2013年12月16日房地产勘测报告书中记载的房名1-4、1-6、1-7为准）；2.判令被告支付建设房屋期间应给原告拆迁还建房一楼房屋租金1251734.18元（其中包括2014年8月前一楼684.43㎡房屋租金1094672元，元祖94.17平方米房屋租金50286.78元，优味多59.54平方米房屋租金30365.40元，福彩127.35平方米房屋租金76410元），并按双方合同从2014年12月20日起按所欠金额银行贷款利率支付逾期利息，直至所欠租金清偿为止；3.判令被告于2014午12月20日前支付给原告拆迁还建房二楼、三楼、四楼房屋租金共计564850元（截止2014年12月6日），依双方合同从2014年12月6日起按所欠金额银行贷款利率支付逾期利息，直至所欠租金清偿为止；4.判令被告于2014年12月20日前支付拖欠原告2014年1月1日前的过渡费、空租费、开工前一次性补偿费、场地租赁费、搬家费共计803242.84元；5.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。原告新华书店十堰分公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一：2004年11月17日签订的房地产联合开发协议书。拟证明：原告与自然房地产公司约定用朝阳中路9号书店地块联合建房。证据二：2006年8月7日签订的补充协议（一）。拟证明：被告万隆基公司承继履行2004年11月17日房地产联合开发协议书，并约定开发和还建的具体内容。证据三：2006年12月7日万隆基公司出具的收到新华书店十堰分公司（旧房）房产证三本的收条一份及2007年5月11日接受其房屋的接收函一份。拟证明：新华书店十堰分公司向万隆基公司交付了书店原址房地产，新华书店十堰分公司提供了联合建房的根本条件，履行了合同义务。证据四：（新房）平面图一套四张。拟证明：2012年2月4日万隆基公司盖章确认还建书店一至四楼的具体方位和面积。证据五：2014年9月19日的申请确认书及十堰市房地产测绘中心数据摘录文件各一份。拟证明：还建新华书店十堰分公司房屋的具体房号和面积。证据六：2014年12月5日的关于移交朝阳中路9号还建房屋的协议一份。拟证明：1.万隆基公司已向新华书店十堰分公司实际支付一楼还建房屋（包括万隆基公司先期已出租给福彩、元祖、优味多三户营业面积在内）；2.万隆基公司确认将其所收取三户及二至四楼出租的租金交还新华书店十堰分公司。证据七：2014年12月10日的《关于移交朝阳中路9号万隆基还建房屋三楼的协议》一份。拟证明：三楼还建房已移交新华书店十堰分公司。证据八：2014年8月12日的备忘录一份。拟证明：万隆基公司应就其未交付给新华书店十堰分公司一至四楼还建房屋期间将还建房屋出租，应交付给新华书店十堰分公司租金的计算依据分别为一楼200元／m2、二楼45元／m2、三楼35元／m2、四楼25元／m2。证据九：福彩、元祖、优味多房屋租赁合同各一份。拟证明：新华书店十堰分公司与万隆基公司就此三户租赁关系转移的时间节点。证据十：商品房预售许可一份。拟证明：涉案房屋准许的预售期限，并证明房地产管理局审批意见明确注明“拆迁还建面积3467.38平方米，不得对外销售”，万隆基公司将还建房屋与多个借款户订立借款合同和售房合同进行预告登记既违法又违约。被告万隆基公司未在法定期间内提交答辩状，庭审中答辩称：1.原告诉请的第一项房产已经交付；2.原告诉请的二、三项金额属实，但是利息请求不能支持；3.2013年湖北省新华书店、十堰市新华书店联合被告在诉争楼盘准备建鄂西北最大的书市，被告为此投入了1000余万元的装修费，其中返还给原告房屋附属装修费用350余万元，所以关于全部装修损失和附属于返还给原告房屋的装修费原告应给予赔偿。被告万隆基公司未向本院提交证据材料。被告万隆基公司对原告新华书店十堰分公司提交的上述证据的质证意见为：对证据一、二、四、五、六、七、八、九均无异议；对证据三的真实性不予确认，由法院审查，但是与本案无关；对证据十的真实性无法确认，万隆基公司没有见过，应该是真实的，但是不能确认。根据上述当事人的举证、质证意见，本院认证如下：对原告新华书店十堰分公司提交的证据一、二、四、五、六、七、八、九，被告万隆基公司均无异议，依法予以采信。原告新华书店十堰分公司提交的证据三、十，被告万隆基公司对其真实性虽有异议，但没有提供相应的反证，故对被告万隆基公司的异议不予采纳，该证据可以作为认定案件事实的依据，予以采信。对上述所采信证据的证明目的本院将结合案件事实予以认定。根据对上述证据的质证、认证，结合当事人各自陈述，本院查明并确认与争议有关的下列事实：2004年11月17日，十堰市新华书店（系原告新华书店十堰分公司的前身，于2010年1月25日更名）与自然房地产公司签订《房地产联合开发协议书》1份，约定由原告提供土地使用权，自然房地产公司负责房地产开发。后经原告同意，自然房地产公司将该开发项目转让给被告万隆基公司。2006年8月7日，原告与被告万隆基公司签订了《补充协议》（一），约定双方承认前述《房地产联合开发协议书》的全部内容继续有效，并在此基础上就还建补偿事宜进行补充约定。上述协议约定，新开发房屋中还建给原告的房屋由被告万隆基公司负责办理产权证。协议签订后，被告遂进行上述房地产开发项目建设。2014年8月12日，原、被告双方签署《备忘录》确认，自2014年1月1日起至2014年8月，被告应支付原告一楼还建房屋租金1094672元（684.17㎡200元／㎡8个月）、二楼还建房屋租金223200元（620㎡45元／㎡8个月）、三楼还建房屋租金173600元（620㎡35元／㎡8个月）、四楼还建房屋租金14000元（70㎡25元／㎡8个月）。2014年12月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于移交朝阳中路9号万隆广场还建房屋的协议》，其中约定：“四、依2014年8月12日甲乙双方签署的《备忘录》的约定，一楼应还建甲方房屋面积684.43㎡，截止2014年8月，乙方应付租金1094672元。其后，截止本协议签订日期间又经历三个月，乙方应按前半部分，元祖、优味多、福彩已租的房租，按乙方租赁协议规定的租金支付甲方。现双方约定，乙方应于2014年12月20日前将上述两个时间段所欠租金向甲方全部付清；五、截止2014年8月，已欠甲方租金二楼223200元、三楼173600元、四楼14000元，合计410800元。其后截至本协议签订日止，又经历三个月，乙方续欠租金，二楼、三楼、四楼合计154050元，乙方应于2014年12月20日前将前述两期租金向甲方全部付清；六、上述第四条、第五条约定的租金逾期支付，应由乙方按所欠金额银行贷款利率向甲方支付利息，直至所欠租金清偿为止”，同时约定乙方向甲方还建房屋的位置以原、被告于2012年2月10日签字的平面图为准，还建的面积以2013年12月16日房地产勘测报告书（该报告书中载明的房名1-4、1-6、1-7的建筑面积分别为557.08㎡、57.09㎡、70.26㎡，合计684.43㎡）为准。该协议签订当日，被告向原告移交了位于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路9号9幢的“鼎盛阁”一楼后半部分403.37㎡的房屋，一楼剩余的281.06㎡房屋（即乙方已先行出租的元祖94.17㎡、优味多59.54㎡、福彩127.35㎡）在本案诉讼过程中已向原告移交，但被告至今未为原告办理一楼所移交房屋的所有权证，亦未支付协议约定的款项。另查明，原告新华书店十堰分公司的第四项诉讼请求，即“判令被告于2014年12月20日前支付拖欠原告2014年1月1日前的过渡费、空租费、开工前一次性补偿费、场地租赁费、搬家费共计803242.84元”，其已于2015年12月17日向本院提出撤诉申请，本院审查后于2015年12月18日作出（2015）鄂十堰中民一初字第00007-1号民事裁定，裁定准许原告新华书店十堰分公司撤回该项起诉。本院认为：原告新华书店十堰分公司（前身系十堰市新华书店）与自然房地产公司、被告万隆基公司签订的涉案《房地产联合开发协议书》、《补充协议》（一）、《备忘录》、《关于移交朝阳中路9号万隆广场还建房屋的协议》等均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务；原告新华书店十堰分公司第一项诉请所涉的房屋，被告万隆基公司已在诉前和诉讼过程中交付，原告新华书店十堰分公司对此亦予以认可，依法应予确认。原告新华书店十堰分公司要求被告万隆基公司为其办理前述已交付房屋所有权证的请求，符合双方合同约定，本院予以支持；原告新华书店十堰分公司第二、第三项诉请所涉的房屋租金（合计为1816584.18元），被告万隆基公司均无异议，依法应予确认。对该房屋租金原、被告双方已明确约定了给付期限，该约定对双方应具有约束力，被告万隆基公司未按约定支付该房屋租金构成违约，应承担相应的违约责任。原告新华书店十堰分公司要求被告万隆基公司按银行贷款利率支付逾期利息的请求不违反法律规定，根据本案实际，逾期利息本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算。根据合同约定，被告万隆基公司应于2014年12月20日前向原告新华书店十堰分公司支付上述租金，故逾期利息的起算时间点应为2014年12月21日，原告主张逾期利息的起算时间点与双方约定不符的部分，本院不予支持；被告万隆基公司关于其全部装修损失和附属于返还给原告房屋的装修费原告应给予赔偿的主张属独立明确的请求，不属于抗辩，因其未提起诉讼，本案中本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告十堰市万隆基房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司办理位于十堰市茅箭区五堰街办朝阳中路9号9幢的“鼎盛阁”一楼的拆迁还建房（建筑面积以2013年12月16日房地产勘测报告书中载明的房名1-4、1-6、1-7为准）的《房屋所有权证》；被告十堰市万隆基房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司支付租金1816584.18元及利息（利息的计算方式为：以1816584.18元为基数，从2014年12月21日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息）；三、驳回原告湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费155482元，保全费5000元，合计160482元。由原告湖北省新华书店（集团）有限公司十堰市分公司负担83864元，被告十堰市万隆基房地产开发有限公司负担76618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，收款单位全称：湖北省财政厅非税收入财政专户。账户：0569-1。开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行。采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时，缴款时必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长 王宇鹏审判员 祝家兴审判员 张 曼二〇一六年六月二十二日书记员 奚 悦附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。