（2014）雨民初字第05425号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-29
案件名称
湖南新城新世界物业服务有限公司与陈斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南新城新世界物业服务有限公司,陈斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第05425号原告湖南新城新世界物业服务有限公司。住所地长沙市雨花区劳动东路北侧、东二环侧新城新世界**栋***室。法定代表人黄伟刚，总经理。委托代理人黄燕宇，系公司员工。委托代理人李赟。被告陈斌。原告湖南新城新世界物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告陈斌（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由审判员杨芸独任审判。后转为普通程序，组成合议庭，于2016年5月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄燕宇到庭参加了诉讼。被告陈斌经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年7月9日，被告与湖南成功新世纪投资有限公司（以下简称成功公司）签订《长沙市商品房买卖合同》，购买了成功公司开发的新城新世界小区B4幢1单元1604号房。双方在《合同补充协议》中约定，被告同意遵守成功公司编制的《前期物业管理服务合同》，并签订《承诺书》，承诺遵守《新城新世界业主临时管理规约》。《前期物业管理服务协议》第七条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上次缴费季末按规定履行交纳义务；第二十七条约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应缴金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。《业主临时管理规约》第三十三条约定，业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费用以及赔偿金、违约金的，逾期处以应交金额每日千分之三的滞纳金。2010年1月31日，从被告入伙至今，原告一直依约对新城新世界小区实施规范的物业管理，为被告提供优质的物业服务，但从2010年8月1日至今，被告一直未向原告交纳物业服务费。原告多次催缴，被告一直拒不交纳。被告作为物业所有人，根据《前期物业管理服务协议》第六条和第七条的约定，应向原告支付2010年8月1日至2015年9月30日期间的物业服务费，共计8382.4元。另被告逾期支付物业服务费，根据《前期物业管理服务协议》和《新城新世界业主临时管理规约》相关约定，被告应从逾期之日起至实际支付之日止，按应缴金额的日千分之三的标准向原告支付违约金，共计23726.43元。请求判令：1、被告向原告支付物业服务费共计人民币8382.4元（从2010年8月1日暂计算至2015年9月30日）；2、被告按日千分之三的标准向原告支付自逾期之日至实际支付之日止的滞纳金；3、被告承担本案诉讼费。被告未予答辩。经审理查明，2009年7月9日，被告购买了湖南成功新世纪投资有限公司开发的新城新世界小区B4栋1单元1604号房屋。同年11月7日，湖南成功新世纪投资有限公司选聘原告为新城新世界小区提供前期物业管理服务，并签订《前期物业服务协议》，约定高层住宅1.5元/月/平方米，按季交纳物业服务费，业主或物业使用人应在上次缴费季末按规定履行交纳义务。期限自2009年12月1日起，至业主大会与选聘物业管理企业签订的物业服务协议生效时止。业主或物业使用人违反本协议第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应缴金额每日3‰的标准支付违约金。2010年1月4日，被告办理了房屋交接手续，签收了《业主临时管理规约》，承诺同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时规约，同意承担违反本临时规约的相应责任，对该物业的使用人违反本临时规约的行为承担连带责任，并交纳了2010年2月1日至7月31日的物业服务费。随后，被告对房屋进行了装修后入住。因被告自2010年8月1日起欠缴物业服务费，原告多次送达催缴通知单催要，要求被告缴纳欠缴费用，逾期将按中国人民同期同类贷款利率6%的标准追究滞纳金，但被告一直未予支付。2014年4月30日，原告向被告送达律师函，载明被告的房屋面积为90.13㎡，从2010年8月1日至2014年4月30日止应向新城新世界公司交纳物业管理费6090.3元，滞纳金12593.89元。要求被告在收到律师函后7日内交纳所欠物业管理费及滞纳金。因被告逾期仍未缴纳，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，《业主临时管理规约》约定业主应按照《物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费用以及赔偿金、违约金的，逾期处以应交金额每日千分之三的滞纳金；无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，物业服务企业可采取服务限制措施强制催交。在本案庭审过程中，1、原告陈述涉案房屋由被告委托汤斌办理收房、装修手续，该房屋的实际使用人与物业费交纳人也为汤斌。在本案诉讼过程中，汤斌于2015年11月17日又交纳了3000元物业服务费，但经本院释明，原告表示在本案中不要求汤斌承担连带责任。2、原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付至2016年5月欠缴的物业服务费6464元。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、承诺书、入伙通知书、住户登记表、资料物品领取确认书、房屋装修许可证、委托书、缴费通知、律师函、社区活动照片、邮件代收记录表、维修工作单、电梯保养维修报告书、来访人员登记表及原告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告作为新城新世界小区前期物业的管理企业，实际为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，直接享受了原告所提供的管理服务，双方已形成了物业服务合同关系。被告应按照《前期物业管理服务合同》约定的每月每平方米1.5元的标准向原告缴纳物业服务费。被告向原告交纳至2010年7月31日的物业服务费后，经原告多次催要，只于2015年11月17日交纳了3000元物业服务费，其余欠缴费用至今未缴纳。故被告应向原告缴纳至2016年5月欠付的物业服务费6463.65元（1.5元×90.13㎡×70月-3000元）。二、关于逾期付款违约金。虽然《前期物业管理服务协议》与《业主临时管理规约》均约定按日3‰的标准支付逾期付款违约金，但原告在《缴费通知单》中又载明了逾期将按中国人民银行同期同类贷款利率6%的标准追究滞纳金，应视为对违约金标准的变更。《前期物业管理服务协议》第七条约定，物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在上次缴费季末按规定履行交纳义务，故被告应于2010年7月底起按时按季向原告支付物业服务费，其未按时支付，应按照年利率6%的标准按照欠付金额分段向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈斌应于本判决生效后7日内向原告湖南新城新世界物业服务有限公司支付物业服务费6463.65元及逾期付款违约金（按年利率6％的标准，自2010年8月1日起按照欠付金额分段计算至物业费清偿之日止）；二、驳回原告湖南新城新世界物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费602元，公告费560元，合计1162元，由被告陈斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 杨 芸人民陪审员 郭开华人民陪审员 胡 南二〇一六年六月二十二日书 记 员 陈 慧附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：