（2015）费商初字第663号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-08-30

案件名称

陈珂与张君先、肖思英等确认合同效力纠纷一审民事判决书

法院

费县人民法院

所属地区

费县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈珂,张君先,肖思英,彭庆涛,林玉,彭殿志

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第一百八十五条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2015）费商初字第663号原告陈珂，男，汉族，居民。委托代理人王恪，山东平大律师事务所律师。委托代理人汪源霞，山东平大律师事务所律师。被告张君先，男，汉族，居民。被告肖思英，女，汉族，居民。被告彭庆涛，男，汉族，居民。被告林玉，女，汉族，居民。被告彭庆涛、林玉委托代理人侯少奇，山东华拓律师事务所律师。被告彭庆涛、林玉委托代理人彭殿志，男，汉族，居民。第三人彭殿志，男，汉族，居民。委托代理人岳祥运，山东华拓律师事务所律师。原告陈珂与被告张君先、肖思英、彭庆涛、林玉、第三人彭殿志确认合同效力纠纷一案，原告于2015年4月27日诉至平邑县人民法院，后原告于2015年4月29日向平邑县人民法院提出申请，请求上一级人民法院指定管辖。临沂市中级人民法院于2015年5月11日作出（2015）临民辖字第27号民事裁定书，指定费县人民法院为该案的管辖法院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈珂委托代理人王恪、汪源霞，被告张君先、彭庆涛、林玉及彭庆涛与林玉共同委托代理人彭殿志、侯少奇，第三人彭殿志及其委托代理人岳祥运到庭参加诉讼，被告肖思英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现己审理终结。原告陈珂诉称，2012年3月31日9时许，被告张君先驾驶鲁Q×××××号“黑豹牌”低速普通货车沿平邑县金花路由东向西行驶至平邑县蒙阳路与金花路交叉路口时，与原告陈珂驾驶的二轮摩托车相撞，致原告陈珂受伤，原告陈珂之伤经鉴定为三级伤残。案件执行过程中，被告张君先为逃避赔偿义务，与被告彭庆涛、林玉恶意串通，于2014年8月1日签订《房地产买卖契约》虚假合同一份，约定无偿将位于平邑县温水镇驻地万红路北的商住楼一套（房权证：平村镇房字第××号）转让给被告彭庆涛、林玉，导致原告诉讼权益无法实现。同时，卖方被告张君先、肖思英为平邑县温水镇东围沟二村居民，买方被告彭庆涛、林玉为平邑县温水镇北温村居民，买卖双方并非同一村集体组织成员，其签订的卖房合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。为维护合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法确认四被告签订的《房地产买卖契约》无效，并由被告承担本案诉讼费、律师费。被告张君先辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所述恶意串通不存在。涉案房产是2009年年底已经形成了买卖既定事实，房款自2009年年底至2010年农历8月份分多次向我付清。付清后，我是在2010年阳历1月份腾空房子交予被告彭庆涛的父亲彭殿志，也是彭殿志向我付款的。原告所述的我与彭殿志不是一个村集体成员，其实涉案房产的土地归属权及房屋归属权不是我的，是我租赁了平邑县北温水村村民彭成祥的土地，该土地及房产均是彭成祥的。我是1996年与彭成祥达成了协议，我租赁彭成祥的涉案土地，盖了房产，使用至2010年止，房产即归彭成祥所有，我不支付彭成祥土地租赁费。所以涉案房产也是房产使用年限到期后，我是受彭成祥家属盖瑞秀委托将房产出卖，后来我将房产卖给了彭殿志。涉案土地及房产均无房产证及土地证。被告彭庆涛、林玉辩称，请求法院依法驳回原告诉求，诉讼费用由原告承担。具体事实与理由如下：一、原告起诉依据事实错误，与事实不符。2009年10月份，被告彭庆涛的父亲彭殿志与当时东邻居被告张君先口头协议：被告张君先将位于平邑县温水镇北温水村房屋一套即涉案房屋以人民币400000元的价格卖给彭殿志，协议达成后，彭殿志先后分四次将购房款支付给张君先，四次交付的价款依次为50000元、200000元、40000元、10000元，被告张君先于2010年1月份将房产交付给彭殿志家使用，后彭殿志一直想将该房产的土地使用证办为国有土地使用证，所以未将该房屋办理过户手续，后彭殿志得知国有土地使用证与集体土地使用证的差别，便找到张君先要求过户，因彭庆涛彭殿志次子，已经与被告林玉结婚，并在涉案房屋中居住四年，所以彭殿志便要求将该房屋过户登记到彭庆涛名下。2014年8月5日，房屋过户手续办理完毕。二、原告主张2014年8月签订的《房地产买卖契约》无效，没有任何法律依据，实际上该契约是为了顺利办理过户手续、为了延续张君先与彭殿志的房屋买卖行为、履行二人早在2010年就已经达成并实际履行的房屋买卖合同而签订，四被告之间根本不存在原告所述的恶意串通行为，因彭殿志早在合同签订后的2010年便将所有房屋价款实际支付给被告张君先，根据合同法第44条之规定，依法成立的合同自成立时生效，故被告签订的合同合法有效。三、涉案房屋位于平邑县××北温水村，被告彭庆涛、林玉也系该村村民，所以被告张君先将房屋出卖给彭殿志过户给被告彭庆涛、林玉，不违背任何法律强制性规定，完全有效，请求法庭采纳被告的答辩意见。被告肖思英未答辩。第三人彭殿志辩称，2009年12月，第三人彭殿志购买被告张君先沿街房一套并达成协议，房价400000元，只是因房产部门的推迟过户手续导致被告张君先与第三人彭殿志未能及时办理过户手续，2012年3月31日，被告张君先发生交通事故导致赔偿，而本案涉案《房地产买卖契约》不属于合同法第52条“欺诈、胁迫、危害公共利益等合同无效的法律情形。”原告的诉求既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。经审理查明，被告张君先与被告肖思英系夫妻关系，被告彭庆涛与被告林玉系夫妻关系，第三人彭殿志与被告彭庆涛系父子关系。本案所诉争房屋座落在平邑县××驻地××北，建筑面积126.8平方米，由被告张君先于1998年合法自建，产权人：张君先，房产证号：房权证平村镇房字第××号，共有权人：肖思英，共有产证号：房权证平村镇房字第××号。2009年年底，被告张君先与第三人彭殿志达成口头房屋买卖协议，协议约定：张君先将位于平邑县温水镇北温水村房屋一套（即涉案房屋）以人民币400000元的价格卖给彭殿志。协议达成后，彭殿志先后分四次将400000元购房款支付给张君先，被告张君先于2010年1月份将房产交付给彭殿志，因手续不全未办理房屋过户手续。后因被告彭庆涛与被告林玉登记结婚，第三人彭殿志便将其购买的涉案房屋赠与给被告彭庆涛，并且被告彭庆涛和被告林玉于2011年在该房屋内举行了婚礼。后因该房产过户需要，临沂兴诚房地产评估咨询有限公司于2014年8月1日就涉案房屋作出房地产估价结果报告，估价总值为100000元。同日，被告张君先、肖思英与被告彭庆涛、林玉于签订了房地产买卖契约，约定：一、甲方（张君先、肖思英）将座落在平邑县温水镇北温水村的房地产（房屋建筑形式：楼房，用途：商住，结构：砖混，建筑面积：126.8平方米，总层数：1，所在层：1-1）出售给乙方（彭庆涛），乙方对甲方所要出售的房地产已做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币---，付款方式为---。三、双方同意于2014年8月1日甲方将上述房地产正式交付给乙方。四、甲方将上述房屋及其附属物转让给一方时，该房屋及其附属物所占用范围内的土地使用权随之转移给乙方。乙方有权与其他相关权利人共同享有与该房地产有关联的公共部位和设施，并承担相应的义务。五、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……。后双方于2014年8月5日完税后次日办理了该房屋过户登记手续，房权证号：房权证平村镇房字第××号，房屋所有权人为彭庆涛，被告林玉为房屋共有人。2012年3月31日9时许，被告张君先驾驶车辆与原告陈珂驾驶的车辆相撞，致原告陈珂受伤，案件处于执行过程中。原告认为被告张君先为逃避赔偿义务，与被告彭庆涛、林玉恶意串通，签订《房地产买卖契约》虚假合同，导致原告诉讼利益无法实现，遂提起诉讼，要求依法确认四被告签订的《房地产买卖契约》无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三人彭殿志与被告张君先就本案涉案房屋达成的口头房屋买卖协议，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，为有效合同。涉案房屋位于第三人彭殿志村内，属于同一集体经济组织内的转让，未损害其他经济组织成员利益，故原告关于“卖方被告张君先、肖思英为平邑县温水镇东围沟二村居民，买方被告彭庆涛、林玉为平邑县温水镇北温村居民，买卖双方并非同一村集体组织成员，其签订的卖房合同违反了法律的强制性规定，为无效合同”的主张不能成立，本院不予支持。保护合同当事人的合法权益，是我国《合同法》的立法目的之一，鼓励交易原则是实现上述立法目的途径，而严格限制无效合同的范围是鼓励交易原则的具体体现。第三人彭殿志将该其购买的房屋无偿转让给其子彭庆涛的赠与行为，系权利义务一并转让。虽然被告张君先、肖思英与被告彭庆涛、林玉签订的《房地产买卖契约》中房产价格没有约定，但该契约是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第三人彭殿志与被告张君先达成的口头房屋买卖协议的履行，使该口头协议关于产权变动的约定经登记生效而订立，且被告彭庆涛、林玉依据该契约协议已办理了房产证且已实际占有、使用涉案房屋多年，所以该《房地产买卖契约》除房产价格没有约定外，其余部分内容继续有效，属部分有效合同。该《房地产买卖契约》对房产价格没有约定，如果造成国家税款流失，可由纳税义务人补交或由有权机关依据国家税法依法处理，该条款不影响合同效力。该契约并未损害原告权益，没有合同法关于合同无效的情形。故原告关于“确认被告张君先、肖思英与被告彭庆涛、林玉签订的《房地产买卖契约》无效”的主张不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈珂的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陈珂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长　　刘东辉审判员　　洪长顺审判员　　邹庆艳二〇一六年六月二十二日书记员　　赵　迪 微信公众号“”