（2016）鄂01民终字2225号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-12-30

案件名称

秦臻与武汉广电房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦臻,武汉广电房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终字2225号上诉人（原审原告）：秦臻，女，1976年10月23日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托代理人：金永浩、周华，湖北天明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉广电房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道398号。法定代表人：胡春芳，该公司董事长。委托代理人：刘劲松，北京中伦（武汉）律师事务所律师。上诉人秦臻因与被上诉人武汉广电房地产开发有限公司（以下简称广电公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年11月，秦臻向一审法院提起诉讼，请求判令：1、广电公司支付逾期交房违约金39，043.72元（自2014年12月1日计算至2015年5月17日）；2、本案诉讼费由广电公司承担。一审法院查明：2013年3月10日，秦臻与广电公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，合同主要载明：“秦臻购买广电公司建设的广电兰亭都荟项目中的14幢6层3号商品房一套，该房屋总金额为774，677元；广电公司应在2014年11月30日前，将符合条件的商品房交付秦臻使用；逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”上述合同签订后，秦臻依约支付了购房价款774，677元。2015年5月8日，广电公司向秦臻邮寄挂号信，通知秦臻所购房屋已具备交房条件，确定收房时间为2015年5月18日下午（秦臻实际收房日期为2015年5月17日）。秦臻认为按照合同的约定，广电公司应于2014年11月30日前交付房屋，广电公司在2015年5月17日交房已构成逾期交房，应支付逾期交房违约金。广电公司则认为合同打印的交房时间为笔误，2014年11月30日系广电兰亭都荟项目中的11和12幢房屋交房时间，因工作人员疏忽，将上一期的交房时间误打印成涉案合同的交房时间，属重大误解，不同意支付逾期交房违约金。一审法院另查明：广电公司建设的广电兰亭都荟项目（工程名称：江堤村城中村改造B地块）中的11、12#楼的竣工验收备案时间为2014年11月7日，13、14、15、16#楼的竣工验收备案时间为2014年12月31日。广电公司提供了2013年3月10日（即秦臻与广电公司签订合同同一天）的五份商品房买卖合同，证明当天销售的14幢其他房屋约定的交房时间均为2015年5月30日前。一审法院认为：本案的争议焦点为广电公司与秦臻所签订的商品房买卖合同中载明的交房时间是否系当事人真实意思表示或是笔误。根据住宅商品房交易常识，同一幢房屋的约定交房时间应为同一日，现广电公司提供了其与秦臻签订合同同一日的其他五份合同，均能证实广电公司当天所销售的14幢其他房屋交房时间为2015年5月30日前。且根据广电公司提供的竣工验收备案证明书，广电兰亭都荟项目（工程名称：江堤村城中村改造B地块）中的11、12#楼的竣工验收备案时间为2014年11月7日，13、14、15、16#楼的竣工验收备案时间为2014年12月31日，广电公司作为专业的房地产开发企业，如将14幢房屋的交房时间约定为2014年11月30日前，则明显早于该房屋竣工备案时间，与常理不符。故广电公司关于涉案合同中约定交房时间（即2014年11月30日前）系11和12幢房屋交房时间，因工作人员疏忽，将上一期的交房时间误打印成涉案合同的交房时间的陈述，符合日常情理，并有相关证据予以印证，基于以上理由分析，认定涉案合同中载明的交房时间为2014年11月30日前系笔误，并非广电公司的真实意思表示。如按照笔误载明的交房时间计算逾期交房违约金，有违合同公平和诚信原则，故秦臻的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回秦臻的诉讼请求。案件受理费减半收取388元，由秦臻负担。判后，秦臻不服，向本院提起上诉。请求：1、依法撤销原判，改判支持秦臻的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由广电公司承担。其上诉的主要理由为：一、一审法院认定“广电公司与秦臻约定交楼时问为2014年11月30日系笔误、并非真实意思表示”是错误的。1、广电公司在本案诉争的14幢楼房认筹时向秦臻宣传的交楼时间为2014年11月底。2013年2月，秦臻到广电公司开发的广电兰亭都荟看房，当时售楼人员向秦臻推介了即将开盘的14幢楼房，并告知14幢楼房将于2014年11月底交房。秦臻在了解其他各方面相关信息后，缴纳了2万元认筹金，并在2013年3月开盘时到场购买了14幢603号房，双方签订的购房合同约定的交房时间也是2014年11月30日前。2、一审法院认定“14幢楼房的其他房屋的交房时间为2015年5月30目前”属于事实认定不清。一审法院仅凭广电公司提交的五份购房合同就认定14幢楼房的其他房屋的交房时间为2015年5月30目前，属于事实认定不清。对此，秦臻在一审庭审中表示该幢楼房至少还有十几户约定的交房时间都是2014年11月30目前，并要求一审法院予以查证，但未予核实，这显然是在偏袒广电公司，纵容广电公司故意误导法院的行为。现据秦臻了解，广电公司与14幢1002号房的买受人约定的交房时间就是2014年11月30日前。3、一审法院认为“14幢楼约定的交楼时间早于竣工验收时间，与常理不符”，属于常识性错误。众所周知，预售商品房在销售时，房屋正在建设中，并不知道具体的竣工时间，开发商也只是通过施工工期大致推断竣工时间并据此确定交楼时间，故双方签订购房合同时并不知道具体的竣工时间。因此，此说法不能成立。4、广电公司与秦臻约定交楼时间为2014年11月30日是完全符合实际的，系双方的真实意思表示。从实际情况看，广电公司于2013年2月7日取得《预售许可证》，与约定的交楼时间2014年11月30目相距661天。根据14幢房屋地上层数33层，以及框剪结构房屋大约十天加盖一层的实际情况，661天的时问对于广电公司完成房屋建设和进行竣工验收来说是绰绰有余的。因此，广电公司与秦臻约定交楼时间为2014年11月30日是完全符合实际的。从专业和审慎的角度看，交付房屋时间系房屋买卖合同的重要内容，双方在签订合同时对此条款的内容应相当注意且慎重，而广电公司作为销售方，系合同文本的提供方，相较于普通购房者又具有专业上的优势地位。因此，广电公司认为合同存在重大笔误，并非其真实意思表示的说法是不能成立的。5、一般情况下，一幢楼房的交房时间一般为同一天，但这不等于同一幢楼房的交楼时间应为同一日，且实际上14幢楼存在广电公司与多个业主约定“交房时间为2014年11月30日前和2015年5月30日前”的情况。另外，从合同的约定是否合理的角度看，一幢楼的交楼时间只要约定在竣工备案时间之后都是不影响合同的履行的。二、一审法院滥用自由裁量权，违背《商品房买卖合同》的约定和《合同法》的规定，适用公平原则和诚实信用裁判本案属于法律错误。1、一审法院适用公平原则裁判本案是不公平的、也是错误的。第一，从合同主体双方的交易地位上看，不论是经济实力还是交易的主导等方面分析，广电公司都占据绝对的优势地位；第二，从交易合同文本的拟定方面看，本案交易的合同文本是广电公司提供的格式版本，交房时间和违约责任也是广电公司事先拟定的，而且秦臻没有任何修改的权利；第三，从合同履行的顺序看，秦臻也是先履行方，还要承担楼房烂尾的风险。在如此地位不对等且不违背法律、法规和合同约定、且合同约定也合理的情况下，一审法院还认为广电公司依照合同约定承担违约责任违背公平原则，这显然是不公平的。如果说广电公司履行合同不符合约定，就算是笔误的过失也不用承担任何责任，那么作为弱势一方的秦臻的公平何在法律的公平正义如何体现反过来说，广电公司按照合同约定承担违约责任是否就不公平昵合同的违约责任条款是广电公司拟定的，对于违约的风险边界广电公司显然是有所预见的。事实上，广电公司逾期交房显然减损了房屋的使用期限，造成了秦臻损失。因此，广电公司承担违约责任也是合理的。2、一审法院适用诚实信用原则裁判本案是错误的。从司法实践的情况看，诚实信用原则的适用是为了弥补现行法律规定之不足、实现个案审判结果之公正。但这不并意味着，诚实信用原则可以代替其它一切法律条文而被任意适用，否则只会导致法律虚无主义的再现，背离法律价值目标的实现。因此，适用诚实信用原则应当遵循以下条件：第一、适用诚实信用原则必须以案件“隐性违法”为前提；第二、适用诚实信用原则必须以法无明文规定为客观标准；第三、适用诚实信用原则必须以实现个案处理结果实质上的公正、正义为价值目标。结合本案的实际情况，本案合同的相关约定并不违法，且对广电公司逾期交房的行为《合同法》第六十条、第一百零七条均有所规制，一审的处理结果也是缺乏公平正义的。因此，一审法院适用《合同法》第六条进行裁判属于法律适用错误。三、退一步讲，即使广电公司存在“笔误”的过失，亦应当承担违约责任。1、如本案合同约定的交房时间属于重大笔误，那么，广电公司应当依法行使撤销或变更权，否则该条款应当视为有效。广电公司未按合同约定的交房期限履行合同，应当承担违约责任。从本案的实际履行情况看，广电公司从未就发生笔误条款进行变更或撤销，且在合同约定的“2014年11月30日前”的交房期限届至后，秦臻不断地要求广电公司按期交房的情况下，广电公司仍置之不理，说明合同约定的交房期限并非笔误，或者可以说广电公司愿意按“笔误”的约定履行合同。从法律救济的情况看，《合同法》第五十四条和第五十五条对“重大误解”的情形给予了相应的救济权利，但广电公司并未行使，故交房期限纵使存在重大误解也应当认定为有效，广电公司未按合同约定的交房期限履行合同，应当承担违约责任。2、即便是“笔误”，广电公司也应当对其未尽到合理的审慎义务造成的后果承担责任。交付房屋时间系房屋买卖合同的重要内容，且广电公司作为销售方和合同文本的提供方，相较于普通购房者又具有专业上的优势地位，其在签订合同时对此条款理应更加注意和慎重，故广电公司也应当对其未尽到合理的审慎义务造成后果承担责任。3、广电公司的过失己实际上造成了秦臻遭受经济损失，影响了秦臻的正常生活，理应承担违约责任。第一、广电公司的过失造成了秦臻使用房屋的期限减损，损害了预期的利益；第二、广电公司消极对待其过失行为，使得秦臻不得不花费大量的金钱、时间和精力协调处理此事和通过法律途径进行维权，这对秦臻的经济和精神上都造成了极大损害；第三、严重扰乱了秦臻改善居住环境的计划。被上诉人广电公司则要求维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，秦臻与广电公司于2013年3月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》，系格式合同并由广电公司提供，且为打印件。本院认为，秦臻与广电公司于2013年3月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。在合同履行的过程中，广电公司未按照双方合同的约定向秦臻交付商品房，有违诚信，构成违约，根据我国合同法第四十一条的规定，广电公司应承担对其不利的法律后果。一审法院依据广电公司的辩称意见，认定双方合同中约定的交房时间为笔误，故判决驳回秦臻的诉讼请求，有悖事实和法律的规定。因此，秦臻的上诉理由及请求具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，秦臻实际收房日期为2015年5月17日，故应认定广电公司违约交房的时间为167天。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00702号民事判决。二、武汉广电房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性向秦臻支付逾期交房违约金38，811.32元（自2014年12月1日计算至2015年5月16日）。如果武汉广电房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费776元，由武汉广电房地产开发有限公司负担。一审案件受理费388元，由武汉广电房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　王　阳审判员　陈继红审判员　张立新二〇一六年六月二十二日书记员　刘贝莉 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