（2015）珠中法民三终字第4号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-18
案件名称
邓佩茜与黄伯平、黄进英物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓佩茜,黄伯平,黄进英
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第4号上诉人（原审原告）：邓佩茜，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××6125。委托代理人：廖邦泉，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（原审被告）：黄伯平，男，汉族，住广东省珠海市斗门区，身份证号码：×××2316。被上诉人（原审被告）：黄进英，女，汉族，住广东省龙川县，身份证号码：×××2328。两被上诉人共同委托代理人：王任辉，广东中迪律师事务所律师。上诉人邓佩茜因与被上诉人黄伯平、黄进英物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，邓佩茜于2009年2月16日与案外人珠海市前山房地产开发有限公司（以下简称前山房产公司）签订一份《商品房买卖合同》约定：邓佩茜购买前山房产公司开发销售的珠海市高奇街2号16栋2#单车房，建筑面积12.44平方米，房高为3.7米，总房价为18660元。合同签订后，前山房产公司于2009年2月16日向邓佩茜出具了一张收款收据，面额为18660元；于2012年10月19日开具了购房发票及相关手续。邓佩茜因此于2012年11月1日到市房地产登记中心办领了房地产权证。另查明，黄进英、黄伯平于2000年5月29日与案外人前山房产公司签订一份《商品房购销合同》约定：黄伯平和黄进英购买前山房产公司开发销售的珠海市高奇街2号16栋2#单车房，建筑面积12.44平方米，房高为3.7米，单价为每平方米2500元，总房价为人民币31100元。合同签订后，前山房产公司于2000年5月29日向邓佩茜出具了一张《广东省珠海市转让（销售）房地产收入发票》，面额为31100元。黄伯平和黄进英还向原审法院提交了珠海市房产测绘队关于涉案房产前山镇逸仙路雅景花园第3栋、4栋的《计算面积成果表》、《广东省契税纳税申报表》、《门牌证明》等。因黄伯平和黄进英同时购买了前山房产公司开发销售的珠海市高奇街2号16栋1#车库（与2#单车房相邻），因此，涉案的2#单车房一直由黄伯平和黄进英占有使用，但最终未办理到房地产权证。邓佩茜在原审中的诉讼请求为：1、判令黄伯平和黄进英立即停止侵占邓佩茜单车房的侵权行为，返还16栋2号单车房给邓佩茜；2、判令黄伯平和黄进英支付2009年3月至2014年5月的租金总价值人民币37200元（600元×62个月）。原审法院认为，根据查明的事实，本案争议的涉案房产—高奇街2号16栋2#单车房存在一房两卖的情况。黄伯平和黄进英先于邓佩茜购买涉案房产，并占有使用至今；而邓佩茜后于黄伯平和黄进英购买涉案房产，未交付和占有使用，但已办领了房地产权证。众所周知，珠海市城区内的房地产价格从2000年以后只升不降。从邓佩茜与黄伯平和黄进英不同时间段的交易房价款来看，黄伯平和黄进英于2000年购房的总房价款是31100元，邓佩茜于2009年购房的总房价款是18660元；从开发商前山房产公司先后两次出售房产的年份和出售价格来看，前山房产公司的一房两卖行为存在主观恶意和有串通之嫌。邓佩茜是在黄伯平和黄进英购房并占有使用9年之后再以低于黄伯平和黄进英的购房价格签订《商品房买卖合同》，并能顺利办领到涉案房产的房地产权证，可见其购房价格及产权证的取得超乎寻常和明显不合符常理。黄伯平和黄进英购房后一直占有使用，其与前山房产公司签订的《商品房购销合同》至今仍未协商解除或通过法律途径解除，故黄伯平和黄进英对涉案房产的占有亦算是合法占有，邓佩茜在购房时应当注意到或了解到涉案房产的使用状况。因此，邓佩茜因购房取得的权利不能优先于已经合法占有该房产的买受人即黄伯平和黄进英。至于邓佩茜与黄伯平和黄进英以及与开发商前山房产公司的买卖合同纠纷，本案不宜审处，当事人可另循法律途径解决。基于上述事实，邓佩茜在本案提出的诉讼请求：1、判令黄伯平和黄进英立即停止侵占邓佩茜单车房的侵权行为，返还16栋2号单车房给邓佩茜；2、判令黄伯平和黄进英支付2009年3月至2014年5月的租金总价值人民币37200元（600元×62个月）。理由不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（二）项、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：驳回邓佩茜的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取人民币598元，由邓佩茜负担。上诉人邓佩茜不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、判令黄伯平和黄进英立即停止侵占邓佩茜单车房的侵权行为，返还16栋2号单车房给邓佩茜；2、判令黄伯平和黄进英支付2009年3月至2014年5月的期间占用损失共计人民币37200元（600元×62个月），计算至返还之日止。事实和理由：一、黄伯平、黄进英完全凭借主观臆断认定为恶意串通，是毫无事实和法律依据。1、在2008年看到前山房产公司在小区保安亭公告要处理房产，经过向市工商局和市房地产登记中心等咨询了解权属情况后，然后与前山房产公司洽谈，同年11月初该公司职员曾某带邓佩茜到该小区看房，还从管理处保安室复印证明未销售及2008雅景花园高奇街2号住户收费汇总表，当场有该小区保安汪某，证明16栋2号单车房没有销售没有收费。邓佩茜在看到公告之前并不认识前山房产公司的人，经多次与前山房产公司讨价还价，以1500元㎡单价总房价人民币18660元购买涉案房产。2、邓佩茜签订合同并交付了购房款，收房时发现有人已装上铁门及锁，多分查询得知黄伯平、黄进英出租给租客。经过多次交涉争吵，也无数次找前山房产公司交涉，得到解释是从合同和财务账户的存档资料显示确实没有出售16栋2号单车房，也没有人向前山房产公司主张过任何权利。争吵之后前山房产公司委派职员去找黄伯平、黄进英多次核实，其都无法出示任何购买该单车房凭证。3、黄伯平、黄进英作为一个购房者开发商上门来访时求之不得，为什么不敢出示购房证据、为什么公告之后也不去主张其权利、是否有合同发票也不敢出示核实。事实只有一个，黄伯平、黄进英和陈友健、陈辉合谋侵吞前山房产公司财产，从合同和发票的种种疑点及证据的显示就是事实证据。4、我方从市房地产登记中心与高奇街2号小区房产办证签名都没有陈友健签名，为何黄伯平、黄进英一审提供证据的委托书上加签陈友健名字，法人已经签名了为什么还要陈友健签名，确实疑点重重。前山房产公司在（2011）珠香法民一初字第2784号案件民事答辩状证明，2003年之前该公司销售部工作人员陈辉和陈友健私自出卖公司的房产，法人蔡明发报案后其被珠海市公安局经济侦查支队以侵占罪拘留等。二、黄伯平、黄进英在一审毫无事实却胡说八道。1、一审称购房当日前山房产公司就交付房屋钥匙给黄伯平、黄进英，前山房产公司建设的商铺和单车房是用砖石隔起来一间一间空位，购买之后业主才装门加锁，前山房产公司没有交付房屋，黄伯平、黄进英是私自霸占2号单车房。2、该小区单车房是1996年前山房产公司规划设计，向市政府报批批复可以独立产权出售，黄伯平、黄进英陈述登记部门告知涉案单车房楼顶没有房产，不能办理产权登记是撒谎。3、黄伯平、黄进英称购买2号单车房，为什么前山房产公司派职员去找其多次核实，不敢出示购房手续，还谎称怕前山房产公司骗走合同发票。前山房产公司公告之后也不主张自己的权利，也不主张行使法律途径。三、邓佩茜经市房地产登记中心调查了解证实前山房产公司从2000年至2008年销售完毕，单车房价格是1000元∕㎡至1600元∕㎡左右的占80%，2008年公告之后年底销售价格是1081元∕㎡至1783元∕㎡左右。中国经济学家和中国房地产协会专家在电视、报纸经常论述中国房地产业二十多年的走向证实升降是周期性、波段性起起伏伏，珠海市城区内住房才卖2500元∕㎡左右，2009年初房地产才升温，直到2010年开始才飙升至今。一审法院认为有串通嫌疑是错误的，从2003年前后销售单车房价格显示1000元∕㎡至1600元∕㎡的占有80%，前山房产公司发布公告之后2008年底销售几套价格是1081元∕㎡左右，那么前山房产公司所有出售，低于黄伯平、黄进英价格的都要认定存在主观的恶意和有串通之嫌疑吗？2000年6月1日购买住房单价为2000元∕㎡，而黄伯平、黄进英2000年5月29日购买2500元∕㎡单车房，只是停车或做仓库，居住经营又不合法，又如何解释。按照《物权法》第九条规定，已经依法登记的物权得不到保护，反而侵占房屋行为判为合法实属罕见，理由是存在主观恶意和有串通之嫌，还有黄伯平和黄进英对涉案房产的占有亦算是合法占有，这个判决是错误的。综上，本案为物权保护诉求，邓佩茜作为涉案房产物权人，其依法有权对涉案房产行使物权人所享有的权利，直接请求黄伯平、黄进英腾退搬出房屋，并赔偿占用损失。一审法院不调查了解房地产的周期性、波段性起伏走向年限，主观臆断采纳单方面谎言，错误的作出存在主观恶意和串通嫌疑判决，既不合理也不合法，请求二审法院依法改判，支持邓佩茜的上诉请求。被上诉人黄伯平、黄进英在二审中答辩称：邓佩茜上诉没有事实和理由，其与前山房产公司恶意串通极大损害了我方的合法权益，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。二审期间，邓佩茜提交如下证据：1、《珠海市房地产登记中心回执》，证明前山房产公司与邓佩茜共同向珠海市房地产登记中心申请产权转移登记，依据充分，程序合法。于2012年10月19日受理登记后，严格按照法律法规于2012年11月1日核准登记核发房地产权证；2、《中华人民共和国税收转账专用完税证》、《广东省地方税收通用发票记帐联》，证明邓佩茜向前山房产公司购买16栋2号单车房洽谈时同意接收向珠海市地税局交纳前山房产公司房产税收费用；3、四张照片，证明黄伯平、黄进英陈述登记部门告知涉案单车房楼顶没有房产，不能办理产权登记是撒谎；4、2008年12月23日珠海市房地产登记中心咨询发票，证明邓佩茜曾经咨询房产交易中心，确认涉案房产产权属于前山房产公司后才购买；5、投诉信及邮寄单，证明因涉案房屋争议报警无人处理，邓佩茜向市公安局投诉；6、（2003）香民一初字第1281号民事判决及公告，证明黄伯平、黄进英虚假购买涉案房屋；7、前山房产公司在（2015）珠香法民三初字第149号案件、（2016）粤04民终267号案件中提交证据清单及证明事项，证明邓佩茜购房事实。黄伯平、黄进英对上述证据发表如下质证意见：1、证据1、2超过举证期限，对真实性、合法性、关联性不予认可，均是邓佩茜与前山房产公司恶意串通所办理手续；2、证据3真实性无法确认，是偷拍的；3、证据4与本案并无关联性；4、证据5真实性、合法性、关联性均不予认可，是邓佩茜单方陈述；5、证据6真实性、合法性、关联性不予认可，每个案件情况不一样；6、证据7真实性、合法性、关联性不予认可，证据在（2015）珠香法民三初字第149号案件、（2016）粤04民终267号案件已经提交，意见与在该两案中发表意见一致。黄伯平、黄进英提交如下证据：四张《收费通知凭据》，证明涉案车库自2009年至2011年都是黄伯平、黄进英使用，有管理处开具收取管理费的单据为证。邓佩茜对该份证据发表质证意见：上述票据均是虚假的，我方查实过涉案车库根本没有人使用。经审查认为，双方提交上述证据超过举证期限，并且与本案并无关联性，对案件事实认定并无影响，故本院对此不予采纳。经审理查明，本案二审过程中，黄伯平、黄进英以邓佩茜与前山房产公司签订《商品房买卖合同》无效为由向珠海市香洲区人民法院提起另案诉讼，案号为（2015）珠香法民三初字第149号，将邓佩茜、前山房产公司列为该案被告。本院于2015年2月9日作出（2015）珠中法民三终字第4号民事裁定书，认为本案审理须以（2015）珠香法民三初字第149号案审理结果为依据，裁定中止本案审理。原审法院经过审理，作出（2015）珠香法民三初字第149号民事判决书，确认邓佩茜与前山房产公司就珠海市前山镇逸仙路雅景花园4栋2#单车房（现地址：珠海市高奇街2号16栋2#单车房）签订的《商品房买卖合同》无效。邓佩茜不服该判决，向本院提起上诉，案号为（2016）粤04民终267号，本院于2016年4月17日作出（2016）粤04民终267号民事判决书驳回上诉，维持原审判决。上述判决均已发生法律效力。本院于2016年6月21日恢复本案的审理。另查明，原审法院（2015）珠香法民三初字第149号民事判决书及本院（2016）粤04民终267号民事判决书均认定邓佩茜和前山房产公司针对珠海市前山镇逸仙路雅景花园4栋2#单车房签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通情形，损害了黄伯平和黄进英的利益，应为无效。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，已经生效的（2016）粤04民终267号民事判决认定邓佩茜与前山房产公司针对珠海市前山镇逸仙路雅景花园4栋2#单车房签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通情形，损害了黄伯平和黄进英的利益，由此确认邓佩茜与前山房产公司于2009年2月16日签订的《商品房买卖合同》为无效合同，因此邓佩茜针对涉案房屋取得的房地产权证并无合法依据，其以珠海市高奇街2号16栋2#单车房产权人身份要求黄伯平、黄进英返还涉案房产，理据不足，本院不予支持，原审判决认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人邓佩茜的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币1196元，由上诉人邓佩茜负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 庹 佳代理审判员 牟宏微二〇一六年六月二十二日书 记 员 程 敏 搜索“”