（2016）鲁0213民初2382号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-09
案件名称
辛立谦与青岛嘉凯城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辛立谦,青岛嘉凯城房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初2382号原告辛立谦。委托代理人唐贝贝，山东正航律师事务所律师。委托代理人王增慧，山东正航律师事务所律师。被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人蒋形波，职务总经理。委托代理人王术友，山东建檩律师事务所律师。委托代理人张微微，山东建檩律师事务所律师。原告辛立谦与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年6月7日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李永颖适用简易程序于2016年6月17日公开开庭审理了本案。原告辛立谦及其委托代理人唐贝贝，被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司委托代理人张微微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛立谦诉称，2014年7月23日，原、被告双方签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于××时代城东方龙域20号楼1单元8层803户的房屋，暂测房屋建筑面积为79.1平米，房屋总价759597元，定于2015年12月31日前交付房屋，若被告未在合同约定的期限内将该房屋交付原告，则应当向原告支付违约金。因合同中约定的违约金的数额远低于给原告造成的实际损失，请贵院酌情予以增加，按原告已支付房价款日万分之二计算，并对被告在合同中使用格式条款免除责任的条款认定为无效。截至原告起诉之日，被告对于原告提出的查验符合房屋交付条件的有关材料、实现房屋居住使用的基本配套设施的要求均置之不理，导致涉案房屋至今无法实际交付，严重损害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求依法判令：1、被告按房屋总价款的日万分之二向原告支付自2015年12月31日应交房之日起至房屋综合验收之日止期间的逾期交房违约金（截止至起诉之日为19140元）；2、本案因诉讼产生的所有费用均由被告承担。被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司辩称，首先原告诉求无事实依据和法律基础，应当予以驳回：1、被告于2016年3月30日交房不构成违约。根据双方合同补充条款第七条第4款的明确约定，遇到政府做出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工……等情形，不适用预售合同有关逾期交房的违约责任条款。2014年4月15日，青岛市公安局交通警察支队发出《青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告》，自同年4月20日至10月25日（长）达6个月的期间，禁止涉案工地的载货车辆自由通行，另外，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局安全监督站在同一时间内也发出通知要求涉案区域内的工地停止爆破作业，防止噪声污染。而涉案工地在该期间内，正是土方爆破、挖运土方、购进大宗材料抢工期的关键阶段，造成工期延误，我公司实属无奈。按照合同该项约定，我公司延期交房6个月则不构成违约，应属于我公司提前交房3个月。2、2016年3月28日被告在报纸发出交房公告并邮寄《房屋交付使用通知书》应当视为同年3月30日将房屋实际交付给了原告。合同补充条款第十六条约定，本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采用挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达……通过在《青岛早报》或《半岛都市报》或其他在青岛市范围发行的公共媒体发布公告送达的，自公布之日视为送达，因此2016年3月28日嘉凯城发布报纸公告，应当视为原告收到了收房通知。补充条款第八条第2款约定，业主以任何理由迟延或拒绝办理房屋交付手续的，均视为嘉凯城公司已于交付通知中要求的交付日将房屋交付。合同第二十八条约定，补充条款为本合同不可分割的部分，补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准。3、单体竣工验收标准符合合同约定和法律规定。合同第十条第二款明确约定，单体竣工验收即达到交付标准。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，而涉案工程的《青岛市建设工程竣工验收备案证》明确载明，根据国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定，该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐全。同意备案。即涉案工程取得该单体验收备案证完全符合条例规定的竣工验收标准。其次，退一步讲，即使被告构成逾期交房，辛立谦的诉求也不能成立。首先每日万分之二没有任何证据基础。根据《合同法》及有关司法解释规定，违约金数额基础以造成损失为前提，原告应当提交证据证实经济损失确实发生和法定损失金额，而一般以损失额的30%作为衡量标准。因此，原告随便编造的万分之二无事实与证据基础。其次，辛立谦接到交房通知后拒收房屋，有关风险责任应当由其自行承担。再者，辛立谦的“诉讼请求”与“事实与理由”相互矛盾，不能成立。原告一方面在请求事项中要求按房屋总价款日万分之三诉请违约金，随便喊出该数据，另一方面在事实与理由部分，却要求对合同中的“免除责任条款认定为无效”，该免责条款为合同双方自愿、平等协商一致的结果，没有违反法律规定，原告不能主张无效；同时请求合同无效也不应当在事实与理由部分提出，这明显属于逻辑错误。总之，原告之诉请无证据基础与法律依据，应当予以驳回。经审理查明，一、原、被告签订《商品房预售合同》及合同履行情况：2014年7月23日，原告辛立谦与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称“嘉凯城公司”）签订青岛市商品房预售合同，双方合同及其附件、补充条款约定：原告向被告购买青岛市××时代城·东方龙域20号楼1单元8层803户住宅，暂测面积79.10平方米，总房价款暂定759597元。房屋交付必须符合的条件为交付房屋已通过单体竣工验收，原告按约定付清全部款项并履行了其他约定义务；被告定于2015年12月31日前将房屋交付原告，逾期应向原告支付违约金，违约金按照原告已支付房价款日万分之0.01计算；逾期超过90天，原告不退房，被告按照原告已支付房价款日万分之一计算违约金。房屋符合交付条件后，被告应在交付之日前3天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋交付使用通知书》邮寄出7日。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款第八条约定，原告以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为被告已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了原告。第十六条约定本合同项下包括交付通知在内的各项通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在《青岛早报》或《半岛都市报》发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。原告和被告在合同尾部声明条款上签字、摁印、盖章，确认对预售合同及其附件和补充条款的全部内容进行了详细阅读……原告对内容明确知晓、全部理解且无任何异议，并愿意遵照履行等。合同签订后，2014年7月23日，原告向被告支付购房款759597元。二、2015年12月15日，青岛市规划局李沧分局出具青规李单验字[2015]47号建设工程单体验收审查意见书，认为××上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块项目工程，符合规划单体验收要求。2016年3月29日，工程名称为李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H1-H9#楼及地下车库的工程取得青岛市建设工程竣工验收备案证，竣工验收日期为2016年3月28日，工程地点为青岛市××。青岛市公安局李沧分局虎山路派出所出具证明，写明青岛市李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块商品房门牌为××，共计35个楼座，涉案地块的规划楼号与现楼号名称分别为：H1号楼为19号楼、H2为35号楼、H3为34号楼、H4为20号楼、H5为33号楼、H6为21号楼、H7为32号楼、H8为22号楼、H9为31号楼。被告于2016年3月28日在《半岛都市报》和《青岛早报》上登报公告，通知嘉凯城·时代城·东方龙域业主于2016年3月30日进行房屋交付。三、2016年5月17日，青岛市工商行政管理局向原告委托代理人唐贝贝作出了政府信息公开告知书，告知内容如下：“经查询，青岛嘉凯城房地产有限公司在其使用的《青岛市商品房预售合同》中规定购房者未按本合同约定的时间付款，应当向开发商支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之1计算；而开发商逾期交付房屋，违约金按购房者已支付的房价款日万分之0.01计算，两者对比，加重了消费者责任。青岛市工商局于2015年7月20日依据《合同违法行为监督处理办法》对其进行了处罚。”被告称青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告载明，（2014年）4月20日至10月25日期间每日7时至19时，禁止相关道路重中型载货汽车通行，重中型载货汽车确因生产生活需要在限制通行时段驶入上述限制通行区域的，应向公安机关交通管理部门申领《货车通行证》，并严格按照公安机关交通管理部门划定的时间、路线通行。上述事实，有原告提交的商品房预售合同、收据、政府信息公开告知书；被告提交的建设工程单体验收审查意见书、青岛市建设工程竣工验收备案证、派出所证明、半岛都市报（房屋交付公告）、青岛早报（房屋交付公告）、交警队通告、情况说明及庭审笔录在卷佐证。本案用以确认的上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，平等主体之间按照各自的意思表示签订合同，相关内容不违反法律规定的合法有效，约束合同双方；违反合同约定、未履行合同义务的，承担相应的违约责任。本案中，原告与被告签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。具体而言，原告应按照约定支付房款，被告应按照约定交付房屋。在合同履行过程中，原告已支付房款，被告并未按照合同约定的时间2015年12月31日交付房屋，构成违约。被告主张房屋建设过程中，存在世园会交通管制的规定影响工期，本院认为，在合同签订时双方对于世园会等活动的举办应已知晓并有合理的商业预期与规划，合同约定的交房时间为2015年12月31日，而世园会的举办是在2014年4月至10月，与被告的逾期交房没有必然联系，且交通管制并不必然导致全天无法运输、任何事由均无法运输，故对被告的该项抗辩主张本院不予采信。双方合同约定，合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分；本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。根据双方合同及其附件、补充协议、补充条款约定，房屋的交付的条件为已通过单体竣工验收；被告应在交房之日前3日通知原告办理交付房屋的手续，原告在收到该通知之日起3日内对房屋进行验收交接；被告通知原告交房后，原告以任何理由拖延或拒绝办理房屋交接手续的，均视为被告已于交付通知中要求的交付日或集中交付日的最后一日将房屋交接给了原告；通知可以采取挂号信、特快专递、报纸公告以及其他有效的方式进行送达，通过在《青岛早报》或《半岛都市报》发布公告送达的，自公告发布之日视为送达。本案中，涉案房屋20号楼（即李沧区上王埠、东王埠及桃园社区改造项目D1地块H4号楼）于2016年3月28日通过建设工程竣工验收，达到了合同约定的交房条件；被告于2016年3月28日报纸公告通知，完成了合同约定的通知送达；交付通知中要求的交付日为2016年3月30日，故被告的房屋交付日期为2016年3月30日，合同约定的交房时间为2015年12月31日，被告构成逾期交房，逾期90天，应承担相应的违约责任。原告主张房屋交付日期为房屋综合验收之日，该主张不符合双方合同约定，没有合同和法律依据，故对原告的该项主张本院不予采信。故被告应按照双方合同约定承担逾期交房的违约责任，即违约金数额按照房屋总价759597元乘以90天（2016年1月1日至2016年3月30日）乘以日万分0.01，计算为68.36元。法律倡导和尊重契约精神，当事人意思表示一致达成的协议，应当予以尊重和执行。本案中，双方合同约定，逾期交房90日内违约金按照原告已支付房价款日万分之0.01计算，双方应遵照约定执行。青岛市工商行政管理局对被告嘉凯城公司作出过处罚，认为双方协议约定加重了消费者的违约责任，故消费者的违约责任应当与开发商的违约责任相对等，本案中未涉及原告方是否违约问题，在原告方存在违约行为的情况下是否应调低违约金约定的问题，与本案并无关联性，故对于原告主张据此调高违约金比例的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告辛立谦逾期交房违约金68.36元。二、驳回原告辛立谦的其他诉讼请求。案件受理费279元（原告已预交），减半收取139.5元，由原告负担139元，由被告负担0.5元。被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告辛立谦0.5元。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 李永颖二〇一六年六月二十二日书记员 刘亚君