（2016）粤0404民初1062号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
黎坤平、邹辉等与珠海碧湾花园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黎坤平,邹辉,珠海碧湾花园房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初1062号原告黎坤平，女，1984年11月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。原告邹辉，男，1981年3月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。共同委托代理人王占杰，广东华信达律师事务所律师。被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇广安路南山新村5号304房。法定代表人陈健敏，总经理。原告黎坤平、原告邹辉诉被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郭美玲独任审判，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王占杰到庭参加了诉讼，被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，1、原、被告于2010年1月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款方式购买被告开发的位于金湾区红旗镇东珠路159号地块号为2010120、规划用途为商住的地块上定名为阳光玫瑰园（房屋预售许可证号为JM-S201000001）第1幢2单元301号房。合同签订后，原告依约交付首期款项并办理了银行按揭。被告依约应当于2010年9月30日前将符合合同第七条约定的交付条件的商品房交付原告。被告于2010年9月份以邮政快递的方式向原告寄送了收楼通知书、住宅质量保证书、使用说明书等。在合同约定的房屋交付期限届满后，原告多次以电话、书面形式要求被告出示商品房经验收合格的有关文件和交付房屋时应出示的有关文件，但被告或借口推迟或者置之不理。被告不能将验收合格的商品房依约交付原告的行为依法构成违约，依法应向原告承担违约责任。2、经查，涉案商品房于2014年12月取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。依照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权，否则，自该商品房交付使用之日的第271天计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房屋价款的万分之一支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止”。在约定的办理房地产权证的期间，原告多次以电话、当面申请等方式请求被告办理房地产权证，却遭被告无理拒绝，自2014年12月份起至今，已经过了合同约定的办理房地产权证的期间，被告无视法律，拒不履行合同义务的行为，严重侵犯了原告的合法权益，导致原告购买的房屋无法办理房产证从而不能正常交易也严重降低了房屋的市场价值，也影响到户口办理，孩子入学等众多现实问题。综上，被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法利益。原告遂提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币22，972元（以465，033元为基数，以已交付房款的万分之二每日，从2014年4月1日至2014年12月3日）；2、被告向珠海市金湾区房地产登记中心申请确权，申领房地产权证即被告为原告办理商品房权转移登记；3、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金人民币5394元（以465，033元为基数，以每日万分之一计算，期间从2016年1月3日至2016年4月26日）；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告提交的证据材料有：1、商品房买卖合同及补充协议；2、贷款合同；3、广东农村信用合作社借款借据；4、收款收据。被告未提交答辩状，也未提交证据。本院在庭前调取了（2012）珠金法民一初第955号、（2014）珠金法民一初字第147号民事判决书及生效证明，（2016）粤0404民初134号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。经审理查明，2010年1月30日，原、被告订立《商品房买卖合同》一份，合同第七条、第九条约定原告向被告购买其开发的“阳光玫瑰园”第1幢2单元301号房，总价款为人民币465，033元。双方约定交房日期为2010年9月30日前，交房标准为商品房经验收合格。逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付之日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之贰的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权。因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自该商品房交付使用之日的第271天起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按已付房款的万分之壹支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止。合同订立后，原告付清了购房款。2014年12月3日，涉案房屋办理完毕工程竣工验收备案手续。另查明，2012年6月5日、2014年3月31日，原告分别向珠海市金湾区人民法院提起诉讼，经（2012）珠金法民一初第955号、（2014）珠金法民一初第147号民事判决，判决被告向原告支付自2010年12月21日起计至起诉之日2014年3月31日止的逾期交房违约金。上述判决已经发生法律效力。以上事实有原告提交的证据、本院调取的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，合法有效。一、关于被告是否逾期交房的问题《商品房买卖合同》第七条约定被告应在2010年9月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，并在第十一条约定商品房交接的条件及程序。故，被告有义务在2010年9月30日前交付经“验收合格”的房屋。从涉案房产的交付条件上看，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。故，对住宅工程的验收，除主体建筑工程外，还应包括满足正常居住需求的水电、规划及消防项目的验收。即，涉案房产的交付条件是通过符合居民居住条件的质量、规划、水电、消防、人防验收。2004年5月19日，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收和行政审批项目，开始由开发商组织单项验收并将结果报建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收并将结果报建设主管部门备案后才完成综合验收，方可交付使用。涉案房产于2014年12月3日才办理完毕工程竣工验收备案。因此，对于原告提出被告逾期交房构成违约的主张，本院依法予以支持。原、被告双方的《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算标准为已付房款的日万分之二，上述约定合法有效，2010年12月21日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金原告已经主张，因此，本院确定违约金的计算期间为自原告主张的2014年4月1日起至备案之日2014年12月3日（合计247天）。二、关于办理房地产权属证书的问题《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，向产权登记机关申请确权。涉案房屋于2014年12月3日办理完毕竣工验收备案表，即于当日完全满足合同约定的交付使用条件。被告作为出卖人，有义务在上述期限内向产权登记机关申请确权，协助原告取得房地产权属证书。被告至今未履行合同义务的行为明显构成违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，原告主张被告协助办理房地产权属证书的诉请，有合同及法律依据，本院依法予以支持。三、关于逾期办证的违约金问题《商品房买卖合同》第十五条又约定，因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自该商品房交付使用之日起届满270个工作日的次日（即2016年1月5日）计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按已付房款的万分之壹支付违约金，直至产权登记机关核发《房地产权证》之日止。故，本院确认被告逾期办理房地产权属证书违约金的计算期限自2016年1月5日起，原告主张至起诉之日（即2016年4月26日）止，故被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司应向原告黎坤平、邹辉支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币5255.9元（465，033元×113天×1／10000元／天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎坤平、邹辉支付逾期交房违约金人民币22，972元（以人民币465，033为基数，按每日万分之二的标准，自2014年4月1日起至备案之日2014年12月3日止）；二、被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告黎坤平、邹辉办理房地产权属证书；三、被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黎坤平、邹辉支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币5255.9元（计算方法：以总房款人民币465，033为基数，按每日万分之一，自2016年1月5日起计至2016年4月26日止）。如果未按本判决在指定的期限履行上述判决的给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币305元，由珠海碧湾花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。代理审判员 郭美玲二〇一六年六月二十二日书 记 员 赵思远第1页8页， 关注公众号“”