（2015）雨民未初字第00400号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-29
案件名称
田有兵、田毅龙等与陈超、李晓英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市雨花区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田有兵,田毅龙,田某,陈超,李晓英,陈姗姗,长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民未初字第00400号原告田有兵。原告田毅龙。原告田某。法定代理人田有兵（系原告田某父亲）。三原告的委托代理人龙英，湖南安必信律师事务所律师。三原告的委托代理人庄婷婷，湖南安必信律师事务所律师。被告陈超。被告李晓英。第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆。住所地长沙市雨花区汇金路鄱阳小区丰雅苑**栋*******号。经营者陈姗姗。委托代理人代勇贤，湖南天地人律师事务所律师。第三人陈姗姗。委托代理人代勇贤，湖南天地人律师事务所律师。原告田有兵、田毅龙、田某（以下简称三原告）诉被告陈超、李晓英（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依职权追加长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆、陈姗姗为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙英、第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆的经营者即第三人陈姗姗到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，原告田有兵与原告田毅龙、田某系父子关系。2012年5月18日，被告陈超与原告签订《房屋租赁合同》，约定被告陈超租赁原告田毅龙、田某所有的位于长沙市雨花区汇金路鄱阳小区丰雅苑16栋103、104号门面，租赁期为5年，从2012年6月18日起至2017年6月17日止，前三年租金为每年80000元/门面，从第四年租金为90000元/门面，第五年租金100000元/门面，按季度支付租金。合同签订后，三原告依约将门面交付被告陈超。被告陈超与被告李晓英成立了第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆，上述两门面作为经营场所，登记的经营者为第三人陈姗姗，组织类型为个体工商户。被告陈超支付租金至2014年8月后，未再支付租金。2015年4月9日，被告陈超承诺每月支付原告租金30000元，支付方式为每周日支付7000元至8000元，并支付了15000元租金，尚欠180000元租金。被告因负债累累，之后杳无音讯。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院，请求：1、解除原告田有兵、田毅龙与被告陈超之间签订的长沙市雨花区汇金路鄱阳小区丰雅苑16栋103号门面的《房屋租赁合同》；2、解除原告田有兵、田某与被告陈超之间签订的长沙市雨花区汇金路鄱阳小区丰雅苑16栋104号门面的《房屋租赁合同》；3、两被告立即支付原告上述两个门面租金180000元；4、本案诉讼费用由被告承担。两被告未到庭，亦未书面答辩。第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆、陈姗姗辩称，1、第三人陈姗姗与被告陈超是高中同学，被告陈超系第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆的实际经营者及管理者，第三人陈姗姗入股了二十多万元，被告陈超承诺定期每月分红5000元，但是被告陈超实际只支付了两个月的分红，就未再履行。2、本案房屋租赁合同是原告与被告陈超签订的，欠付租金与第三人没有关系，且第三人已经与原告和解，原告亦未向第三人主张权利。经审理查明，原告田有兵系原告田毅龙、田某的父亲。原告田毅龙、田某分别系长沙市雨花区汇金路199号鄱阳小区丰雅苑16栋103号、104号门面的产权所有人。被告陈超与被告李晓英系夫妻。2012年5月18日，原告田有兵、田毅龙与被告陈超签订《房屋租赁合同书》，约定原告田毅龙将其所有的位于长沙市雨花区汇金路199号鄱阳小区丰雅苑16栋103号门面出租给被告陈超，被告陈超租赁该房屋用于餐饮，租赁期限五年，自2012年6月18日起至2017年6月17日止，前三年租金为每年80000元，第四年租金为90000元，第五年租金100000元，按季度支付租金，且必须提前一个月支付。被告陈超在签订合同之前应支付押金20000元，该押金不得抵减租金，被告陈超全面履行合同完毕后，押金全额退还。被告陈超自应交租金之日起拖欠租金15天以上，原告田有兵、田毅龙有权解除合同，并不退还租房押金。原告田有兵、田毅龙单方解除合同的，应当书面通知被告陈超迁离并交回出租门面。原告田有兵、田毅龙应于2012年5月20日将门面交付被告陈超使用。同日，原告田有兵、田某与被告陈超签订《房屋租赁合同书》，约定原告田某将其所有的位于长沙市雨花区汇金路199号鄱阳小区丰雅苑16栋104号门面出租给被告陈超，租赁期限、租金、押金、合同解除等内容均与103号门面的《房屋租赁合同书》一致。合同签订后，被告陈超向三原告支付了40000元押金，并以该两门面开设餐馆，登记名称为“长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆”（即本案第三人），登记的经营者为第三人陈姗姗。2015年4月9日，被告陈超出具《承诺书》，承诺每月支付门面租金30000元，支付方式为每星期周日支付7000-8000元，若承诺不兑现，则主动放弃饭店的所有经营权。被告李晓英亦在该承诺人处签名，但是署名为“李英”。原告田有兵在该《承诺书》下方注明“陈超已欠房租（2015年3月18日前）105000元，2015年3月18日后应交房租90000元，共计195000元，且均已严重超期，现陈超承诺决定每星期支付7000-8000元，每月确保支付30000元，2015年4月19日已支付15000元，还欠180000元，特此说明。”被告陈超亦在该说明处以承租人名义签字确认。因被告陈超并未按照上述承诺支付租金，三原告遂于2015年9月15日起诉至本院，请求依法裁决。另查明，三原告提供了一组照片以及报警案件登记表，拟证明被告陈超实际承租涉案门面至2015年6月，该报警案件登记表时间为2015年6月23日。2015年12月29日，三原告与第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆、陈姗姗达成《庭外和解协议》，由第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆、陈姗姗支付三原告9000元，三原告不再就房租事宜向第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆、陈姗姗主张任何权利。上述事实，有《房屋租赁合同书》、房产证、常住人口登记卡、公民信息检索单、报警案件登记表、照片、承诺书、《庭外和解协议》以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，三原告与被告陈超签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行。一、关于合同解除。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三原告依约将涉案两个门面交付被告陈超使用，被告陈超应当交付租金。根据《承诺书》的约定，被告陈超至2015年3月18日前已经欠付105000元，对于之后的租金亦未再支付。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。双方约定租赁期限至2017年6月17日，被告陈超的行为已经违反合同约定。根据三原告提供的照片及报警案件登记表，本院认定被告陈超自2015年6月23日搬离门面，三原告亦于此时知晓被告陈超搬离的事实。故本院认定三原告与被告陈超之间的房屋租赁合同关系已于2015年6月23日解除。二、关于租金。双方约定每个门面前三年租金为每年80000元，第四年租金为90000元，第五年租金100000元，按季度支付租金，且必须提前一个月支付。被告陈超至2015年3月18日前已经欠付105000元，对于之后的租金亦未再支付，但是在2015年4月9日支付了15000元。故被告陈超应当支付原告至2015年6月23日的欠付租金131479元（105000元+20000元/季度×2个门面+90000元÷365天×6天-15000元）。对原告主张的超过部分，本院不予支持。三原告认可收取被告陈超押金40000元，在被告陈超欠付租金中予以折抵，同时，第三人长沙市雨花区随和滋味堂家常菜馆、陈姗姗亦支付了9000元，故被告陈超实际应当支付租金82479元（131479元-40000元-9000元）。三、关于被告李晓英的责任。鉴于被告李晓英与被告陈超系夫妻，且被告李晓英亦在《承诺书》上签名，三原告主张被告李晓英对欠付租金承担共同清偿责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告田有兵、田毅龙与被告陈超于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同书》于2015年6月23日解除；二、原告田有兵、田某与被告陈超于2012年5月18日签订的《房屋租赁合同书》于2015年6月23日解除；三、被告陈超、李晓英于本判决生效后3日内支付原告田有兵、田毅龙、田某租金82479元；四、驳回原告田有兵、田毅龙、田某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，公告费560元，共计4460元，由原告田有兵、田毅龙、田某负担2106元，被告陈超、李晓英负担2354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 莉人民陪审员 朱楷人人民陪审员 曹群湘二〇一六年六月二十二日书 记 员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：