（2016）粤0104民初4552号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2018-07-21
案件名称
广州市天城房产开发有限公司与广东优嘉电影传媒有限公司、赵亮租赁合同纠纷2016民初4552一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市天城房产开发有限公司,广东优嘉电影传媒有限公司,赵亮
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0104民初4552号原告：广州市天城房产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：郑志忠，职务董事长。委托代理人：吴永贤、何昌莉，国信信扬律师事务所律师。被告：广东优嘉电影传媒有限公司，登记住所地广州市越秀区东风中路389号壬丰商务大厦17层1706-1707房。法定代表人：赵亮，职务总经理。被告：赵亮，住江苏省徐州市泉山区。两被告共同委托代理人：骆永海、卢艳淑，被告广东优嘉电影传媒有限公司员工，通讯地址同该公司。原告广州市天城房产开发有限公司诉被告广东优嘉电影传媒有限公司（以下简称“优嘉公司”）、赵亮租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴永贤、两被告的共同委托代理人骆永海、卢艳淑均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年7月1日，原告与两被告签署《广州市房屋租赁合同》和《补充租赁合同》，约定原告向两被告出租位于广州市越秀区东风中路389号壬丰商务大厦1706-1707单元物业，租赁期限为2015年7月10日至2017年7月9日，租金为47831元/月。根据《补充租赁合同》第四条约定，两被告应于每月5日前以现金、支票或转账的方式将当月租金支付给原告，经原告多次通过电话、邮件、上门等多种方式通知，两被告自2015年12月10日起开始拖欠租金及其他费用，根据《补充租赁合同》第九条的约定，原告多次催缴未果后于2016年2月18日向两被告发出《关于解除租赁合同的函》，解除了原告与两被告之间的租赁关系。现原告向本院起诉要求：1、判令两被告支付租金110011元(自2015年12月10日起计至2016年2月18日止)和因被告延迟支付租金给原告造成的经济损失人民币28698元（参照双方所签订租赁合同的月租金标准自2016年2月19日起计至3月4日止）。2、判令原告没收两被告支付的履约保证金人民币143494元。3、两被告办理被告优嘉公司的工商注册地址变更手续。将其登记地址迁离涉讼房屋。两被告共同辩称：不同意原告的第1、2项诉讼请求，同意原告的第3项诉讼请求。自双方签订租赁合同后，我方于2015年7月2日向原告支付租赁保证金143494元，2015年7月10日起一直按照合同约定支付该物业的租金、物业费、水电能源等一切费用。2015年12月初，双方曾商议将该物业转租给他人继续使用，原告主动提出协助我方寻找适格的租赁合同继受人并之中租赁合同关系，双方口头协商此后的租金可以在租赁保证金中予以抵扣，因此我方不再支付租金。2015年1月20日，原告却以我方延迟支付租金为由，强行将涉讼物业上锁，导致我方无法正常使用涉讼房屋，经多次协商，我方只得同意办理涉讼物业另寻他处作为临时办公处所，自此未在租赁物业进行任何办公活动，原告也拒绝我方将自有的家具和设备撤出涉讼场地。我方认为双方的租赁关系已于2015年1月20日原告上锁之日起正式终止，但我方仍未放弃与原告协商后续离场及结算事宜。2016年3月5日，原告在我方的家具及办公设备仍未搬离的情况下，未经我方同意擅自将租赁物业出租给永清环保股份有限公司，至此我方才知道原告此前的协商转租实为故意欺瞒。2016年3月10日，我方与原告及永清公司达成一致，我方所有承租物业内的家具转让给永清公司，其他办公设备由我方搬离租赁物业。同时，永清公司继续使用该物业，原告及永清公司的代表在场监督我方撤出了全部设备。2016年3月18日，我方再次支付房租25000元给原告，合计支付给原告房租及各类费用合共264155元，折合租期五个月零十六天。我方认为2016年1月20日双方已无存续的合同关系，且原告强行驱逐我方的行为根本违反了双方约定，伤害了双方的合作协商关系，我方并未如原告所称拒绝支付房租，不存在我方单方面违约的事实，且原告也没有因我方的行为产生经济损失。要求原告退还租赁保证金143494元。另外，我方一直在办理将被告优嘉公司的注册地址迁离涉讼房屋的手续，但因为税务登记的问题尚未办妥，故同意原告的第3项诉讼请求。经审理查明：2015年7月1日，原告（出租人，甲方）与被告赵亮（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区东风中路389号壬丰商务大厦17层1706-1707号房出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积367.9344平方米，租赁期限2015年7月10日至2017年7月9日，月租金47831元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金、支票或转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方缴纳143494元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的万分之二点一向甲方支付违约金。其他约定详见补充租赁合同等。同日，双方签订《补充租赁合同》，约定：乙方须按时缴付租金、管理费、电费、保证金及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：1、甲方有权在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.1%收取。2、乙方如逾期三十天仍未缴清，甲方有权解除原租赁合同及本补充合同，并收回该物业，同时没收乙方的履约保证金及保留向乙方追讨租金和其他损失的权利。甲方解除合同的，应向乙方发出书面通知。3、乙方如未缴清管理费、电费、电讯费及一切相关费用逾期超过三十天，甲方有权即使要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或该大厦内之其他设备，并解除原租赁合同及本补充租赁合同。乙方不可转租或用其他方式转手与他人共同占用该物业。乙方在租赁期内新增的设备、设施等应在迁出时拆除，不得以任何理由要求甲方收购或补偿，如租赁期满或合同解除后三天之内乙方还未拆除其设备、设施等，则视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处理，处理所需的费用由乙方承担。如乙方于租赁期内需提前终止广州市房地产租赁合同和本补充租赁合同的，应提前一个月书面通知甲方，乙方须按《广州市房地产租赁合同》和《补充租赁合同》约定承担责任外，乙方已付当月租金及履约保证金不予退还。如乙方未提前一个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退之外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置期经济损失的补偿，同时乙方应于十四天内按本补充租赁合同要求交回该物业，甲方保留向乙方索偿一切有关费用及损失的权利。上述合同签订后，双方在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了租赁登记备案。原告将涉讼房屋交付给被告赵亮用作开办被告优嘉公司营业办公，两被告向原告支付了租赁保证金143494元，并向原告支付租金至2015年12月9日止。2016年2月18日，原告向两被告发出《关于解除的函》（天城字[2016]1号），载明：自2015年12月10日起，我司多次以电话、邮件、上门通知等多种方式通知你方缴清租金、管理费及其他相关费用，但你方至今仍未缴清。你方的行为已经构成严重违约并给我司造成了严重的经济损失，现函告你方：一、我司自2016年2月18日起解除与你方签署的《租赁合同》。二、你方应立即缴清2015年12月10日至2016年2月18日的租金110011元。三、我司没收你方缴纳的履约保证金143494元，你方应另行缴纳两个月租金（暂定）的违约金95662元作为弥补我司的经济损失。四、你方逾期未缴清相关费用并办妥办理手续的，我司将处置你方租赁物业内的办公设备，变卖所得抵作部分违约金，不足部分你方应另行缴清……等。两被告确认于2016年2月19日收到该函。2016年3月21日，原告向被告优嘉公司开具租金发票，证明收到被告优嘉公司交来的租金25000元。另查，2016年3月5日，被告优嘉公司（甲方，卖方）与案外人永清环保股份有限公司（乙方，买方）签订《二手家具转让协议书》，约定：乙方租用广州市天城房产开发有限公司越秀区东风中路389号壬丰商务大厦17层1706-1707号房用于办公，甲方为该房前租户，甲方有一批办公桌椅，经协商，以20000元（含税）转让给乙方，家具所有权归乙方所有。甲方负责家具运送和安装，乙方指派专人现场验收。经乙方验货签收后，乙方3月18日前缴清货款，由甲方开具有效发票等。同月10日，永清环保股份有限公司向被告优嘉公司支付货款20000元并收取了被告优嘉公司开具的发票。原告于2016年4月8日向本院提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认租赁关系已解除，但双方未办理正式的书面交接场地手续。原告认为租赁合同于2016年2月18日解除，被告实际交还场地之日为案外人永清环保股份有限公司开始使用涉讼房屋之日（即2015年3月5日）。被告认为租赁合同于2016年1月20日解除，称原告于该日在涉讼房屋的门口加锁，导致被告无法继续使用房屋，故房屋租金应实际计至该日止。被告为证明其主张，向本院提供了照片两张，第一张显示拍摄时间为2016年1月20日上午8时59分，第二张拍摄内容为被告员工（即本案被告的代理人之一骆永海）蹲在一扇玻璃门前，玻璃门上有两个锁。原告对上述照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为无法核实该照片是何时在何处拍摄，也无法证明被告所述的内容。被告陈述其于2015年12月初与原告协商另找他人承租涉讼房屋的问题，当时双方口头约定此后被告不再支付租金，租金在保证金中予以抵扣，但未提供书面证据予以证明。原告对被告的上述说法不予确认，认为双方从未协商过租金可以在保证金中予以抵扣的问题，且原告作为出租方不可能在不清楚被告何时实际撤离的情况下同意此后的租金在租赁保证金中予以抵扣。本院认为：原告与被告赵亮在平等自愿的基础上签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》出自双方真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告赵亮承租涉讼房屋作为被告优嘉公司的办公场所使用，被告优嘉公司也以自己的名义向原告交租，故被告优嘉公司也是涉讼房屋的实际承租人，两被告应共同承担租赁合同所约定的权利义务。现原、被告均主张租赁合同已实际解除，本案的争议焦点在于导致租赁合同解除的违约责任应由哪一方承担。被告称曾与原告协商以租赁保证金抵扣租金，但未提供证据予以证明，原告对此不予确认，且当时被告尚未能确定搬迁日期，被告的该说法并不符合日常生活经验法则和行业惯例，故对被告的上述说法本院不予采信。被告自2015年12月10日起没有依约支付租金，已构成违约，应承担违约责任。根据租赁合同约定，被告逾期30天仍未缴付租金的，原告有权单方面解除合同、收回物业并没收被告的履约保证金143494元。故原告于2016年2月18日向被告发函要求解除双方的租赁合同符合法律规定和合同约定，该行为合法有效，双方的租赁关系应在该函件送达被告之日即2016年2月19日予以终止。对原告要求两被告支付拖欠的租金及没收履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付因延迟支付租金而造成原告经济损失的问题，因双方均未能举证证明场地交接时间，被告提供的照片不足以证明原告曾对涉讼房屋进行加锁，被告也未能提供证据证明在何时实际向原告交还房屋。而原告虽然主张被告是在2016年3月5日交还房屋，但该日实际已由新的承租人与被告进行场地交接的协商，即新的承租人已明确确定需承租涉讼房屋。根据日常生活经验法则，原告对涉讼房屋此类大型办公场地进行重新招租，新的承租人在确定承租房屋前必定已经进入房屋内部进行查看，故对原告所述被告于该日才实际返还房屋的陈述，本院亦不予采信。鉴于双方的租赁合同于2016年2月19日终止，而原告主张新的承租人于2016年3月5日起承租涉讼房屋，相隔时间较短，且原告已主张没收被告缴纳的履约保证金，该保证金数额足以弥补原告的实际损失，根据公平合理原则，对原告要求被告另行赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告优嘉公司将登记注册地址迁离涉讼房屋的问题，两被告表示同意，本院予以照准。本案系因两被告的违约行为所引致的，故本案的诉讼费用由两被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广东优嘉电影传媒有限公司、赵亮应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告广州市天城房产开发有限公司支付2015年12月10日起至2016年2月19日止的房屋租金（每月按47831元计付，其中扣除被告已付的租金25000元）。二、被告广东优嘉电影传媒有限公司、赵亮已付的租赁履约保证金143494元，由原告广州市天城房产开发有限公司予以没收。三、被告广东优嘉电影传媒有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，将其公司注册登记地址迁离广州市越秀区东风中路389号壬丰商务大厦17层1706-1707房。四、驳回原告广州市天城房产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6127元，由被告广东优嘉电影传媒有限公司、赵亮负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 梁艳华人民陪审员 黎冬梅人民陪审员 刘碧纯二〇一六年六月二十二日书 记 员 徐浩龙 微信公众号“”