（2016）苏01民终3592号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-07-23

案件名称

上诉人高永生、黄璟、李文飞、周静宁、侯梅山与被上诉人南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会业主撤销权纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高永生,黄璟,李文飞,周静宁,侯梅山,南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3592号上诉人（原审原告）高永生，男，1950年10月18日生，汉族。上诉人（原审原告）黄璟，女，1987年8月28日生，汉族。上诉人（原审原告）李文飞，男，1956年4月15日生，汉族。上诉人（原审原告）周静宁，男，1959年9月5日生，汉族。上诉人（原审原告）侯梅山，男，1944年1月3日生，汉族。上述五上诉人共同委托代理人李首道，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会，住所地南京市江宁区将军大道九号托乐嘉花园小区。主任杨步龙，男，1953年11月11日生，住南京市江宁区将军大道九号托乐嘉花园小区友邻居**幢***室。上诉人高永生、黄璟、李文飞、周静宁、侯梅山因与被上诉人南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会（以下简称托乐嘉业委会）业主撤销权纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日受理后，依法组成合议庭于2016年5月19日公开开庭审理了本案，上诉人李文飞、侯梅山、高永生及五上诉人共同委托代理人李首道到庭参加诉讼，被上诉人托乐嘉业委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李文飞、高永生、周静宁、侯梅山、黄璟原审共同诉称：根据规定，选择物业管理企业的权利属于全体业主，其所在小区业主议事规则将该事项的决定权赋予了业主代表大会，托乐嘉业委会未经业主大会决定，也未经业主代表大会决定，擅自决定与爱涛物业签订物业管理合同，违反法律规定，也不符合业主议事规则。现诉至法院，要求：1、判令托乐嘉业委会作出与爱涛物业签订合同的决定违反程序，予以撤销；2、托乐嘉业委会根据上述决定签署物业服务合同的行为无效。托乐嘉业委会原审辩称：1、2013年5月召开了全体业主大会，在业主大会上通过了与爱涛物业续签合同的决定，随后与爱涛物业签订的合同；2、托乐嘉业委会由于成员更替频繁，目前现状是业委会公章、财务专用章、银行账户及印鉴章尚未移交。原审法院经审理查明，托乐嘉业委会与案外人苏州爱涛物业管理有限公司于2013年8月20日签订托乐嘉花园物业服务合同，约定由苏州爱涛物业管理有限公司为托乐嘉花园提供物业服务，该合同约定“物业服务期限：自2013年9月1日始至2015年12月31日止，为整改、提高、稳定期。达到两个（业委会考核率和业主满意率）70%，则自动转入合同后三年正常履行期。其中有一项未达到甲方要求的70%时，甲方有权终止合同的继续履行，选聘新的物业公司接替乙方”。托乐嘉业委会于2013年8月22日发布关于与苏州爱涛物业管理有限公司续签物业服务合同的公告，告知托乐嘉花园全体业主托乐嘉业委会于2013年8月20日下午与苏州爱涛物业管理有限公司续签了物业合同。庭后，托乐嘉业委会为证明其与苏州爱涛物业管理有限公司签订物业合同符合法定程序，向原审法院提交了《关于托乐嘉花园第五届业主大会表决结果的公告》、托乐嘉花园第五届业主大会表决结果统计、公告张贴照片打印件、《关于第五届业主大会选聘或者续聘物业公司征求意见的公告》张贴照片打印件、托乐嘉业主同意召开临时业主大会重新选举业主委员会公开招标物业公司签名单。对该组证据，上诉人原审的质证意见为：该组证据为托乐嘉业委会单方制作，真实性无法核实，且不能证明是否召开了业主大会、业主大会是否表决选聘物业公司以及业主大会对选聘物业的实际投票结果，托乐嘉业委会还需提供证据原件、业委会成员签字的业委会会议记录及全体业主投票的原始记录。上述事实，有《托乐嘉花园物业服务合同》、《关于与苏州爱涛物业管理有限公司续签物业服务合同的公告》、《关于托乐嘉花园第五届业主大会表决结果的公告》、托乐嘉花园第五届业主大会表决结果统计、公告张贴照片打印件、《关于第五届业主大会选聘或者续聘物业公司征求意见的公告》张贴照片打印件、托乐嘉业主同意召开临时业主大会重新选举业主委员会公开招标物业公司签名单及当事人的陈述等证据予以证实。原审法院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。当事人认为托乐嘉业委会选聘物业公司未经业主大会决定，违反程序应予撤销，其对苏州爱涛物业管理有限公司提供的物业服务本身并未提出异议，亦未提供任何证据证明苏州爱涛物业管理有限公司为托乐嘉花园提供的物业服务给托乐嘉花园业主造成任何实质的侵害。另，托乐嘉业委会与苏州爱涛物业管理有限公司签订的托乐嘉花园物业服务合同约定的合同期限至2015年12月31日止，即使托乐嘉业委会在选聘物业公司的过程中存在程序瑕疵，但该合同在2015年12月31日已经届满履行期限，合同已经履行完毕，五当事人主张的撤销托乐嘉业委会作出与爱涛物业签订合同的决定已无任何实际意义，且撤销的基础已不存在，故原审法院对该项诉讼请求不予支持。符合合同无效法定情形的合同自始无效，托乐嘉业委会与苏州爱涛物业管理有限公司根据前述决定签署的物业服务合同并不符合任意一条法定无效的情形，该项诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。托乐嘉业委会经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《物权法》第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决驳回李文飞、高永生、周静宁、侯梅山、黄璟的诉讼请求。原审案件受理费160元，减半收取80元，由李文飞、高永生、周静宁、侯梅山、黄璟负担。上诉人李文飞、高永生、周静宁、侯梅山、黄璟不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。其理由为，原审认定事实错误，物业管理合同是附条件合同，条件成就时该合同自动续期三年，目前被上诉人延长了六个月的期限以便进行考核是否条件成就。原审法院对被上诉人作出决议是否违反程序没有查清。上诉人提交的证据足以证明业委会擅自签署物业服务合同。被上诉人托乐嘉业委会未到庭、未答辩。本院二审查明，原审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院二审另查明，上诉人于2015年11月18日诉至原审法院，上诉人在原审中提交了以下证据1、2013年10月11日的托乐嘉业主联谊会向托乐嘉业主委员会提交《告知书》一份，内容为要求托乐嘉业主委员会撤销未经广大业主表决、违规违法与爱涛物业签订的合同。2、2013年10月28日南京日报A8版《不满业委会与物业公司私下续签服务合同，百余业主成立联谊会监督小区管理》的报道。3、南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处2014年1月16日《关于邵顺根同志信访事项受理告知单》。4、2014年1月26日《对侵权的认定及处理》，主张业委会于2013年8月20日深夜越权签订物业服务合同。4、提案人为杨步龙、邵顺根、李文飞、侯梅山，时间为2014年3月26日，要求召集临时业主大会、重新选举业主委员会、公开招标物业公司的签名册。以及联系人为邵顺根、杨步龙的南京市××区托乐嘉热心业主联谊会的信访文件。5、秣林街道物管办、秦淮社区2014年4月16日《关于莫林街道托乐嘉小区业主联名提议进行协调情况的指导意见》。二审中，上诉人认可目前托乐嘉现任业委会的10名成员中，除杨健、徐国安、朱明在职外，其余成员都已辞职。上诉人主张杨步龙在2013年还不是业委会主任，是维权的骨干牵头人。上诉人主张2016年1月1日至2016年6月30日是原合同的考核期，其在另案知情权之诉中才知晓业委会作出的决定。本院二审另查明，光华路办事处四方联合管理办公室于2014年4月1日向邱中超发出告知函表示，为有效推进违建拆除工作要求邱中超在4月5日之前将所有承租户基本资料提供光华路办事处（租赁合同书等相关资料）。中超百货公司于2014年5月10日给光华路办事处发送函告，表示因拆违补偿方案协商双方差距较大，无法达成一致，且为应光华路办事处拆违计划安排，双方协商自函告送达光华路办事处之日终止，双方协商中止后，光华路办事处实施的行为或计划，均视为单方作为，不予认同，其后果应由光华路办事处自行承担，如侵占、损害到其合法权益，其将会追索追偿。光华路四方联合管理办公室于2014年5月13日向中超百货公司发出关于《函告》的答复，表示对涉案违法建筑的拆除工作正按计划依法推进，因中超百货公司不配合造成的损失由中超百货公司自行承担，鉴于中超百货公司拒绝配合行政执法，光华路办事处将安排工作人员直接和次承租户接触，做好拆除前的迁让工作。双方之间的《房屋租赁合同》系民事法律关系，与违法建筑的依法拆除的行政执法行为无任何关联。光华路办事处四方联合管理办公室和实际承租人签订的搬家协议中约定，“协议自签订之日其生效，乙方（实际承租人）不得以任何理由向甲方（光华路办事处四方联合管理办公室）提出任何权益诉求，同时乙方保证不得有任何其他人向甲方提出任何权益诉求。”，此外，光华路办事处还支付了实际承租人搬家补贴、搬家奖励若干。本案二审争议焦点为上诉人主张撤销托乐嘉业委会作出与爱涛物业签订合同的决定是否符合法律规定。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。根据上诉人原审提交的证据，2013年10月，托乐嘉业主联谊会就已经知晓托乐嘉业委会和爱涛物业公司签订合同的情况，就该争议，亦有媒体报道。上诉人李文飞、侯梅山亦在2014年3月26日以提案人的身份提交了要求重新召开临时业主大会、重新选举业委会、公开招标物业公司的提案。上述证据均表明在2013年10月后，业主已和托乐嘉业委会之间就托乐嘉业委会和物业公司签订合同产生公开的矛盾。作为共同维权的当事人，上诉人主张其在另案知情权诉讼中才知晓托乐嘉业委会擅自决定与爱涛物业签订物业管理合同的情况，与实际情况不符，本院不予支持。上诉人至迟已于2014年3月26日知晓托乐嘉业委会作出与爱涛物业签订合同的决定，上诉人于2015年11月18日诉至原审法院，已经超出一年的期间，原审法院驳回其诉讼请求，符合法律规定。此外，根据《托乐嘉花园物业服务合同》约定，合同履行期间为2013年9月1日始至2015年12月31日，只有达到业委会考核率和业主满意率双70%，才转入合同后三年正常履行期。原审法院认定2015年12月31日双方合同已到期，符合合同约定，上诉人主张2016年1月1日至6月30日仍为该合同的考核期，本院不予支持。经本院合法传唤，被上诉人托乐嘉业委会未到庭答辩，应视为放弃其诉讼权利，但法院仍应按照查明的事实根据法律规定作出判决。本院认为，因涉案房屋被列入“动迁拆违”范围，涉案房屋亦无合法建设手续，故南京市白下区人民政府光华路办事处四方资产管理办公室与邱中超签订的《房屋租赁合同》以及中超百货公司与实际承租户之间签订的租赁合同均无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，实际承租户应将其租赁的房屋返还中超百货公司，邱中超亦应将涉案房屋返还光华路办事处。同时，实际承租户应向中超百货公司支付相应房屋的占有使用费，邱中超亦应向光华路办事处支付相应的占有使用费。对于中超百货公司超收实际承租户的租金，应由中超百货公司退还实际承租人。对于中超百货公司与实际承租人签订合同时收取的保证金，应由中超百货公司与实际承租人结算后将剩余款项退还实际承租人。综上，原审法院判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人李文飞、高永生、周静宁、侯梅山、黄璟负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一六年六月二十二日书　记　员　　朱亚芳 百度搜索“”