（2016）新0203民初896号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-29
案件名称
倪德强、边丽与克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
克拉玛依市克拉玛依区人民法院
所属地区
克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪德强,边丽,克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第七十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0203民初896号原告：倪德强，男，汉族，1958年5月4日出生，克拉玛依市教育局职工，住克拉玛依市。原告：边丽，女，汉族，1959年6月18日出生，新疆油田公司物业管理总公司退休职工，住址同上。委托代理人：朱军，新疆荣远律师事务所律师。被告：克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司，住所地：克拉玛依市。法定代表人：魏杰，该公司总经理。委托代理人：夏鲲峰，男，汉族，1971年3月31日出生，系该公司副总经理，住克拉玛依区市。原告倪德强、边丽诉被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司（以下简称瑞鑫房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员余波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪德强、边丽之委托代理人朱军，被告瑞鑫房地产公司之委托代理人夏鲲峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪德强、边丽诉称，2012年12月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于克拉玛依区天池南小区住房一套，合同约定被告于2013年10月30日前将房屋交付给原告。合同第九条约定，如被告逾期交房超过180日，每日按已交付房价款的万分之二向原告支付违约金。原告按照那个约定履行了交付购房款的义务，但被告于2014年7月30日才通知原告交房，原告多次要求被告赔偿违约金未果，故诉至法院，请求判令被告支付逾期交房违约金33578元（270天×621817.50元×0.0002/天）、利息2854元（2014年7月30日至2015年12月31日共计17个月，33578元×6%/12个月×17个月），并由被告承担本案诉讼费用。被告瑞鑫房地产公司辨称，被告对于未按主合同约定日期交房的事实没有异议，但是延期交房是被告无法控制的原因造成的，合同第8条中有关于特殊情形的约定，燃气是由燃气公司统一管理，是非被告导致延误，合同第11条约定，这是市政行为，被告方无法控制。合同附件第5条第一款说明以克拉玛依日报刊登日为准，应当是对交房日期的变更。合同中规定预计交房时间2013年10月30日前，原告提起诉讼时间是2015年12月，已超过两年诉讼时效，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的天池南。关于房屋的交付期限，双方约定：被告应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。关于被告逾期交房的违约责任，双方约定：逾期不超过180日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之贰的违约金。合同还对面积确认及面积差异处理、房屋交接、保修责任等事宜作了具体约定;该合同附件四合同补充协议第五条“合同第八条和第十一条补充约定：商品房交接的具体时间以《克拉玛依日报》上刊登的通知为准，买受人应按通知规定的交房时间内到指定地点领取《入住通知书》并办理房屋交接手续。”合同签订后，原告按合同约定交付了购房款621817.50元，被告于2014年7月30日向原告交付了该房屋。现原告认为被告未按主合同的约定逾期交房应当承担违约责任，因而发生争议。经双方协商未果，故原告诉至本院。上述事实，有经当庭出示并质证的《商品房买卖合同》、瑞鑫房地产公司收据、税收通用完税证、《天然气建设工程委托建设管理合同》及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人理应依合同约定内容或法律法规的规定，积极全面地履行各自的权利义务，否则将承担相应的法律后果。本案原告倪德强、边丽与被告瑞鑫房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及合同附件，系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院依法予以确认，原、被告均应当按照合同全面履行合同约定的义务。本案争议焦点在是：1、被告未按《商品房买卖合同》约定的交房日期即2013年10月30日前交付房屋，是否存在免责事由及应否承担违约责任；2、原告能否主张延期支付违约金所产生的利息。一、关于被告瑞鑫房地产公司是否存在免责事由的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买说人，买受人支付价款的合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之效力性规定，被告应当按照合同约定的日期即2013年10月30日前交付房屋。虽然补充协议载明“商品房交接的具体时间以《克拉玛依日报》上刊登的通知为准，买受人应按通知固定的交房时间内到指定地点领取《入住通知书》并办理房屋交接手续。”根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵守公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”之效力性条款，因补充协议并未对主合同约定的具体交付房屋日期做出明确的变更，上述合同又系格式合同，对免除或者限制责任的条款未能进一步予以说明。至于其因与第三方设计、施工或办理行政手续等原因致使涉案标的物未能竣工，不影响原告的合同权利。故涉案标的交易物的交付日期视为未变更，双方当事人应按《商品房买卖合同》约定的日期即2013年10月30日前交付房屋。二、关于被告是否承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”结合上述查明的事实，被告迟延履行交付房屋的事实存在，且双方在合同对违约金计算方式进行了明确约定，被告理应向原告支付违约金。被告辩称合同中规定预计交房时间2013年10月30日前，原告提起诉讼时间已超过二年诉讼时效期间。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”；第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”由于被告于2014年7月30日才交付涉案房屋，自该日起延期交房违约金才终止计算，故原告主张违约金的诉讼时效期间应从违约金确定之日起开始计算，至原告起诉之日（2016年4月11日）并未超过二年的诉讼时效期间，故被告的辩解意见无事实和法律依据，本院依法不予采信。原告要求被告向其支付逾期交房违约金33578元（270天×621817.50元×0.0002/天）的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。三、关于原告能否主张延期支付违约金所产生的利息的问题。首先，违约金是指合同当事人在合同中预先约定的当一方当事人不履行合同或不完全履行合同时，由违约一方支付给对方的一定金额的货币。违约金具有弥补合同守约一方损失的性质，其系违约一方承担违约责任的一种体现，但不能因未及时支付违约金，守约一方再主张违约金之利息，原告主张违约金的同时，又主张因违约金产生的利息，该主张并无法律依据，故原告要求被告向其支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告倪德强、边丽支付违约金33578元；二、驳回原告倪德强、边丽的其他诉讼请求。案件受理费355.40元，其他诉讼费32.40元，由原告倪德强、边丽负担35.67元，被告克拉玛依市瑞鑫房地产开发有限责任公司负担352.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 余波二〇一六年六月二十二日书记员 李玲 来自