（2016）渝05民终4025号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-28
案件名称
重庆新天域物业服务有限公司与田祥丰物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田祥丰,重庆新天域物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终4025号上诉人（原审被告）田祥丰。被上诉人（原审原告）重庆新天域物业服务有限公司。法定代表人田永彬，总经理。委托代理人朱建伟。委托代理人秦泽均。上诉人田祥丰因与被上诉人重庆新天域物业服务有限公司（以下简称新天域物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2014）南法民初字第06296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:新天域物业公司系具有贰级资质的物业服务企业。田祥丰系重庆市经开区白鹤路139号翠堤春晓小区X幢X号房屋业主，该房屋建筑面积78平方米。新天域物业公司于2002年12月入住该小区（即翠堤春晓小区）。2010年12月24日，翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司签订《翠堤春晓小区物业服务合同》。该合同约定，由新天域物业公司对翠堤春晓小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层以1元/月/平方米，二楼以（含二楼）下0.8元/月/平方米，住宅多层以0.7元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电据实结算，暂按照每月6元每户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳物管费应按每日万分之五的标准向新天域物业公司支付违约金。合同签订后，新天域物业公司一直为翠堤春晓小区提供物业服务至今。田祥丰对物业服务费为78元/月无异议，于2010年3月起未缴纳物业服务费。经催收未果，新天域物业公司遂诉至一审法院，请求判令田祥丰支付物业费、公摊费4314元及违约金1192元。本案一审审理过程中，新天域物业公司对其起诉时超过两年即2010年6月至2012年8月期间的物业服务费、公摊费予以放弃。一审法院另查明，翠堤春晓小区前期物业服务企业为重庆骏飞物业管理有限责任公司。新天域物业公司进入翠堤春晓小区后，其物业服务费的收费标准未作改变。田祥丰认为新天域物业公司提供的物业服务存在严重问题。新天域物业公司认为该证据系复印件，不予质证。一审法院还查明，该小区另外的业主刘继凡、李振、杨光碧、潘素兰、王小丽诉翠堤春晓业主委员会、新天域物业公司物业服务合同纠纷一案，一审法院于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号《民事判决书》，判决翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。翠堤春晓小区业主委员会及新天域物业公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。重庆市第五中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，虽然新天域物业公司与翠堤春晓小区业主委员会于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同，但事实上新天域物业公司从2010年12月起至今一直为翠堤春晓小区提供物业服务。根据等价有偿原则，田祥丰作为小区业主，享受了新天域物业公司的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的收费标准，向新天域物业公司支付等价服务费。田祥丰对每月物业服务费为78元无异议，一审法院予以确认。对于新天域物业公司请求的公摊费6元/月，新天域物业公司为翠堤春晓小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，则一审法院酌定参照每户6元/月的标准执行。故2012年9月至2014年6月，田祥丰共计拖欠新天域物业公司共计22个月的物业管理费1716元、水电公摊费132元，现新天域物业公司要求田祥丰支付该笔拖欠欠的费用符合法律规定，一审法院予以支持。田祥丰提出新天域物业公司未尽到相关义务、服务存在瑕疵的抗辩理由，因田祥丰未提交充分的证据予以证明，故一审法院对田祥丰的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条之规定，判决：“一、由田祥丰于本判决生效之日起十日内支付重庆新天域物业服务有限公司从2012年9月至2014年6月的物业服务费1716元、水电公摊费132元，共计1848元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由田祥丰负担（此款由原告重庆新天域物业服务有限公司垫付，田祥丰于本判决生效之日起十日内将该款支付给重庆新天域物业服务有限公司）。”田祥丰不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回新天域物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新天域物业公司承担。主要事实和理由为：1.《翠堤春晓小区物业服务合同》已经人民法院判决确定为无效合同，田祥丰与新天域物业公司自始不存在合同的民事权利义务。新天域物业公司采取不正当手段获取翠堤春晓小区物业服务管理权，没有任何合法性可言。新天域物业公司提供的所谓服务是通过无效合同强加给田祥丰及翠堤春晓广大业主的服务，是非法的，不代表翠堤春晓小区业主的意愿。原合同不应受到法律保护。根据《合同法》第五十六条及《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，田祥丰与新天域物业公司自始不存在物业服务合同的权利义务。一审法院以“事实服务”为由支持新天域物业公司的权利义务，没有法律依据。2.我国法律只保护依法成立的合同，不保护违法的无效合同。任何以“新天域物业公司提供了服务、小区业主享受了新天域物业公司提供的服务”的理由，都是对我国法律的曲解。一审判决结果违背法理，有损国家法律法规尊严，损害我国的法律秩序，扰乱社会经济秩序。3.本案是物业合同纠纷，且有已生效的裁判文书确认物业合同为无效合同。按理，违法一方应受到法律制裁，承担违法责任。可依照一审判决结果，违法物业公司非但没有受到法律制裁，也未承担法律责任。一审法院依据所谓的“事实服务”、“等价有偿”原则，按照无效合同的物业服务费标准，让违法物业公司毫发无损地享受“有效合同”的一切利益，甚至是完全不应该得到的利益。这样的判决结果不能让人心服口服。4.作为小区业主，已尽到相应责任证明新天域物业公司提供的服务存在瑕疵，可一审法院仍然认为业主未尽到举证责任。一审法院不尊重事实，其判决结果无视弱势群体的正当诉求，有失司法公平。5.一审判决适用法律错误。6.2002年田祥丰入住翠堤春晓小区时，新天域物业公司并未在该小区提供物业服务。7.一审判决对田祥丰房屋建筑面积的认定有误。新天域物业公司答辩称：新天域物业公司是2010年12月与翠堤春晓小区业主委员会签订的物业服务合同，合同到期后，原服务企业可以自愿服务至业主大会作出决定时止，但截止目前为止业主大会没有作出任何决定。《翠堤春晓小区物业服务合同》虽被人民法院认定为无效，但并不影响新天域物业公司为小区提供物业服务这一事实。所以本案并不适用《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。对收费标准问题，小区业主绝大多数是认可的。关于田祥丰房屋的建筑面积，可以查看房屋登记信息查询的相关内容。新天域物业公司何时入驻翠堤春晓小区并不影响判决结果。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回田祥丰的上诉请求，维持一审判决。在二审审理过程中，田祥丰向本院提交照片57张，拟证明新天域物业公司提供的物业服务在消防管网、治安状况、设施设备维护维修、交通安全、清洁卫生、绿化现状、乱搭乱建等七个方面存在重大不作为。新天域物业公司对照片的真实性、合性性及关联性均不予认可，亦不认可田祥丰的证明目的。二审询问中，田祥丰陈述其房屋建筑面积为101.3平方米，但未举示相关证据予以佐证。但田祥丰对其房屋应缴物业服务费为78元/月明确表示无异议。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，虽然田祥丰所在的翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》已于2015年2月被生效判决确认为无效合同，但新天域物业公司从2010年12月至今事实上为包括田祥丰在内的全体翠堤春晓小区业主提供物业服务，故田祥丰等翠堤春晓小区业主仍然应向新天域物业公司支付此期间的物业服务费。同时，由于翠堤春晓小区客观上存在水电公摊等费用，故田祥丰等业主亦应支付此费用。上述两笔费用的具体收费标准可参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的约定进行确定。鉴于田祥丰认可其房屋每月应缴物业服务费为78元，一审法院判决田祥丰应向新天域物业公司支付1886.06元的物业服务费及132元的公摊费，其判决结果并无不当，本院对此予以确认。综上所述，田祥丰的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。田祥丰在二审中举示的新证据并不能证明其上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田祥丰负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 宋 扬二〇一六年六月二十二日书 记 员 蒋 茜 来源：