（2016）赣0735民初49号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-16
案件名称
钟瑞红与石城县万家福购物广场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
石城县人民法院
所属地区
石城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟瑞红,石城县万家福购物广场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0735民初49号原告钟瑞红，男，1965年6月2日生，汉族，居民，住石城县。委托代理人杨辉，江西华瑞律师事务所律师，执业证号：13607200210152052。特别授权代理。委托代理人刘科深，江西华瑞律师事务所律师。特别授权代理。被告石城县万家福购物广场有限公司，住所地石城县琴江镇西华路190号。法定代表人熊黎明，该公司董事长。原告钟瑞红与被告石城县万家福购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2015年12月31日向本院提起诉讼，本院受理���，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨辉到庭参加诉讼，被告石城县万家福购物广场有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年11月3日，原告与被告的法定代表人熊黎明签订了《联合经营协议书》及《补充协议》各一份，约定双方合作经营，被告将其经营场所的负一层电梯左侧面积约100平米场地提供给原告用于合作经营鞋类，合作期为二年，具体时间以开业为准，租金每月为5500元。合同签订后，原告向被告缴纳了合同保证金10000元、进场费（公共设施装修使用费）5000元。被告商场于2011年12月31日开业，之后原告向被告缴纳了两年租金132000元。2013年10月，商场员工传出被告欲将商场转租，原告特地找到被告的董事长熊黎明和总经理熊洪清了解询问，都声称绝不会转租，其��熊黎明更明确答复：“绝不可能，我商场经营得这么好，怎么可能转租？你赶紧去备货，马上要举行冬季年度大型促销活动！”原告信以为真就大量备货。但令人意想不到的是，被告于2013年11月在未通知原告更未征得原告同意的情况下，将负一层商场整体转租给次承租人邓宝雄。次承租人邓宝雄接受后，强行驱赶原告，逼迫原告撤离清场，并于2013年12月中旬将原告的货柜、收银台等全部拆卸撤离销毁。于是原告报警，亦无任何结果和处理。因被告转租未能保障原告继续经营，导致原告的货品、货柜等损失巨大，后续合同期的旺季经营无法开展给原告造成巨大的预期利益损失，合同目的无法实现。另外，原告为被告代付了工人工资2047元，应由被告支付给原告。综上，原告认为，被告已严重违反合同，因其不当转租，导致原告经营无法开展给原告造成巨大的直接和间��损失，故原告诉至法院并请求：一、要求被告返还原告合同保证金10000元；二、要求被告返还原告进场费（公共设施装修使用费）5000元；三、要求被告退还原告未实际经营期间一个半月的租金8250元；四、要求被告赔偿原告货品、货柜、收银台等损失30000元；五、要求被告向原告支付代付工资2047元；六、要求被告赔偿原告预期利益损失40000元；七、本案诉讼费由被告承担。被告石城县万家福购物广场有限公司未作答辩，也未向本院提供证据。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件一份，拟证明原告的身份及诉讼主体资格；2、被告的工商注册基本信息打印件一份，拟证明被告的身份及诉讼主体资格；3、原、被告签订的联合经营协议书及补充协议、进场费收据及保证金收据原件各一份，拟证明被告将石城县万家福购物广场负一层电梯左侧100平米租赁给原告经营，合同期为2年，具体时间以开业为准，租金为每月5500元；原告已按约交付了保证金1万元及进场费（公共设施装修费）5000元，被告应予返还；4、租金收据原件5份、转账单原件2份，销售汇总表2份，拟证明原告已向被告支付2年租金，其中支付现金131000元，剩余租金1000元从被告应付原告的货款中抵除；5、被告开业海报复印件一份（与原件核对无异），拟证明被告于2011年12月31日开业，原告与被告的2年合作期限应当自2011年12月31日起至2013年12月30日止；6、原告拍摄于2013年12月2日的照片2张，拟证明被告已经停业，新业主经营的石城县星财富广场已在超市门口张贴招商海报；7、视频光盘1张、接处警登记表复印件1份、合汇百货《装修平面图》及《开业海报》��印件各1份，拟证明因被告将租赁场所转租导致原告的货物、物品、收银台等被损毁，新业主合汇百货（即石城县星财富广场）在装修后于2014年1月初开业；8、2011年12月原告制作的《员工工资表》1份，拟证明被告准备开业期间，原告所雇员工为被告整理百货和副食品，被告请求原告先将工资代发，但之后一直未结算，被告亦未向原告返还垫付的工资；9、原告订购货柜所交付的定金收条5份，拟证明原告交付的货柜定金金额为13400元，要求被告赔偿原告货柜等损失30000元；10、原告方员工于2013年12月1日制作的库存盘点表1份共5页，载明至2013年12月1日原告承租的专柜经盘点尚有库存种类鞋3421双，合计金额603194元，拟证明被告应赔偿原告预期利益损失40000元。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对原告提供的以上证据的��证。本院经审查，对原告提供的第1、2组证据，未发现违法性及不真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提供的第3组证据，其中联合经营协议书及补充协议中熊黎明作为被告法定代表人签了名，从交易习惯及法定代表人权限可以认定此系被告公司行为，被告与原告自愿签订联合经营协议书及补充协议，未发现违法性及不真实性，与本案具有关联性，本院予以采信；关于保证金及公共设施装修使用费的两份收据，上面均有被告法定代表人熊黎明作为收款人的签名，未发现违法性及不真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告提供的第4组证据，关于租金收据及江西省农村信用社（农商银行）回单，5份租金收据上均盖有被告财务专用章，未发现违法性及不真实性，与本案具有关联性，本院予以采信，证明原告共向被告支付租金131000元；��于2份销售汇总表，只是原告制作的货物销售情况表，未有被告的签字确认，无法表明被告应给付原告货款，亦无法证明剩余1000元租金可从被告应付给原告的货款中予以抵除，故本院对2份销售汇总表不予采信。对原告提供的第5组证据，该开业海报具有公开性，并注明“万家福购物广场盛大开业，活动时间：2011年12月31日-2012年元月6日”，未发现违法性及不真实性，与本案具有关联性，本院予以采信，证明被告于2011年12月31日正式开业；结合原、被告签订的联合经营协议书中约定：“本协议有效期为自2011年12月1日起至2013年11月30日止：具体时间以开业为准。”被告于2011年12月31日正式开业，说明联合经营协议书的有效期自2011年12月31日起，再结合原告缴纳租金情况及交易习惯，本院综合认定联合经营协议书双方约定租赁期为2年，即自2011年12月31日起至2013年12月30日止。���原告提供的第6组证据，即原告拍摄于2013年12月2日的两张照片显示在被告所经营的场所放置了一块关于新业主即石城县星财富购物广场已在招商的海报，本院对照片的真实性予以认定；结合原告庭审中陈述因被告将未到租赁期限的租赁场地转租给他人，原告无法继续经营已于2013年11月16日停止营业，本院综合认定原告实际经营时间自2011年12月31日起至2013年11月15日止共22.5个月。对原告提供的第7组、第9组证据，原告自认货柜、货物及收银台等物品是被新业主损毁，其主张要求被告赔偿损失无法律依据，原告可向侵权人另行主张。对原告提供的第8组证据，该份员工工资表不足以证明原告替被告代发员工工资，本院不予采信。对原告提供的第10组证据，本院认为，其无法证明原告预期利益的损失，本院不予采信。本院根据上述确认的证据，结合原告的陈述，认���如下事实：2011年11月3日，被告（甲方）与原告钟瑞红（乙方）签订了一份联合经营协议书，其主要内容有：一、甲方负责提供位于石城县万家福购物广场负一层下电梯左侧货场面积约100平方米另加10平方米左右的仓库作为联营场地；二、联营范围限定于皮鞋，主要品牌商标大众品类的经营服务项目，乙方不得超范围经营；三、本协议有效期为自2011年12月1日起至2013年11月30日止，具体时间以开业为准。被告（甲方）与原告（乙方）于同日签订了一份补充协议，其主要内容有：一、租金5500元／月、66000元／年；租金交付方式为每半年支付一次租金，每次提前10天交；三、公共设施装修使用费5000元；四、合同保证金10000元，保证金合同期满1个月内退还，期间如有顾客投诉质量问题，则扣除相关费用后余下退还。双方签订协议书后，原告于同日向被告缴纳了合同保证金10000元及公共设施装修使用费5000元。2011年12月31日，被告正式开始营业。此后，原告分别于2012年1月20日向被告交付租金33000元、于2012年9月5日向被告交付租金33000元、于2013年3月18日向被告交付租金20000元、于2013年8月11日向被告交付租金15000元、于2013年9月9日向被告交付租金30000元，共计租金131000元。之后，因被告将未到租赁期限的租赁场地转租给他人导致原告无法继续经营，原告于2013年11月16日停止营业。原告实际经营时间共22.5个月。此后，原、被告双方因协议履行问题无法达成一致意见，原告遂诉至法院提出前述诉讼请求。本院认为，双方签订的经营协议及补充协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，属于合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行相应义务。双方签订的补充协议中明确约定合同保证金应于合同��满一个月内退还，被告无故提前终止合同，应退还原告合同保证金，故对于原告要求被告返还合同保证金10000元的主张，本院予以支持。对于原告要求被告返还公共设施装修使用费5000元的主张，双方签订的协议中并未约定应返还该费用，原告的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告违反协议约定将未到租赁期限的原告经营场所转租给他人，原告实际租赁期限自2011年12月31日起至2013年11月15日止共22.5个月，故被告应返还原告2013年11月16日至2013年12月30日之间已缴纳的租金，经核算，原告实际租期租金为123750元（22.5个月＊5500元／月），被告应返还的租金为7250元（已付租金131000元-实际租期租金123750元）。对于原告要求被告赔偿货品、货柜及收银台等损失3万元的主张，本院认为，货品、货柜及收银台等物品损毁由他人造成，原告可向侵权人另行主张。对于原告要求被告支付其代付工资2047元的主张，原告未能提供充分证据予以证实，本院不予支持。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，合同相对方可以主张合同履行后可以获得的利益，但原告提供的相关证据无法证明其预期利益损失的具体金额，故本院参照江西省2014年度统计数据中批发和零售行业在岗职工年平均工资42915元／年的标准，结合被告违约期限，酌定原告的预期利益损失为5000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告石城县万家福购物广场有限公司应返还原告钟瑞红保证金10000元；二、被告石城县万家福购物广场有限公司应返还原告钟瑞红租金7250元；三、被告石城县万家福购物广场有限公司应赔偿原告钟瑞红预期利益损失5000元；四、上述款项合计22250元，限在本判决生效之日起5日内支付至石城县人民法院标的款账户（开户名称：石城县人民法院；开户行：石城县农商银行城北支行；开户帐号：14×××60）；五、驳回原告钟瑞红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元（原告已预交），由原告钟瑞红负担1670元，由被告石城县万家福购物广场有限公司负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 胡建芳代理审判员 钟 菁人民陪审员 蒙 庆二〇一六年六月二十二日书 记 员 宋志飞 来自：