（2016）鲁02民终3981号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-15
案件名称
马连娣与孙建军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙建军,马连娣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终3981号上诉人（原审被告）孙建军。被上诉人（原审原告）马连娣。委托代理人辛光磊，平度宏伟法律服务所法律工作者。上诉人孙建军因与被上诉人马连娣房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第2822号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长并主审本案，代理审判员甘玉军、代理审判员王楷参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人孙建军，被上诉人马连娣的委托代理人辛光磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马连娣在一审中诉称，马连娣与孙建军系同村村民，2012年1月孙建军租赁了马连娣位于顺兴路路西村委大门南边孙修山门头房北三间房屋，时间一年，年租金6000元，先交钱，后租房。租赁到期后，双方口头约定孙建军继续使用，租金不变。2014年1月双方约定租金增加按每年13800元收取，孙建军按约交清。2015年马连娣多次和孙建军交涉，孙建军既不交款，也不倒房，长期占用。请求依法解除双方租赁合同；判令孙建军立即将租赁马连娣的3间房屋腾出交付马连娣；判令孙建军支付马连娣2015年房屋租赁费10000元。孙建军在一审中辩称，孙建军要求与马连娣签订的租赁合同履行到2016年1月1日，租赁费按照双方签订租赁合同支付。综上，请求依法驳回马连娣第一项解除租赁合同并腾出租赁房屋的诉讼请求，孙建军同意按约定向马连娣支付6000元租赁费。原审查明，2010年9月1日，原平度市门村镇门村村民委员会与马连娣签订租赁合同，合同约定门村村民委员会将位于唐马路西侧的临街门头房有偿租赁给马连娣使用，租赁房为门头房，地址位于唐马路西侧，原合营公司车间东段南3间，租赁期限20年，自2010年9月1日至2030年9月1日，租赁费每年3000元，先交款后用房。2012年1月1日，马连娣与孙建军签订房屋租赁合同，合同约定马连娣将上述承租村委的3间房屋转租给孙建军使用，期限1年，租金每年6000元，租金交纳方式为先交钱后用房。如违约，违约方需承担10000元违约金。合同签订后，马连娣将房屋转租给孙建军。合同到期后，双方未再签订房屋租赁合同，2013年孙建军仍按照约定向马连娣交纳租赁费6000元，2014年上半年孙建军按约定向马连娣交纳租赁费3000元，下半年双方对租赁费进行了变更，孙建军向马连娣交纳2014年度剩余租赁费10800元，合计2014年孙建军向马连娣交纳租赁费13800元。审理中，马连娣称2015年双方约定年租金为15000元，截止到2015年8月孙建军应付租金10000元，孙建军不予认可，要求按照年租金6000元交纳2015年租赁费。原审认为，马连娣将承租本村村委的3间门头房转租给孙建军，所在村委未提出异议，合法有效。合同到期后，双方未再签订租赁合同，原租赁合同继续有效，但租赁的期限为不定期租赁。不定期租赁，马连娣有权在合理的期限内解除与孙建军之间的房屋租赁合同关系。在本案中，双方因租赁费协商不一致，孙建军未按照合同约定先交钱后用房，违反了租赁合同约定，马连娣要求解除双方之间租赁合同、并将孙建军租赁的3间房屋腾出交付马连娣的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。马连娣解除与孙建军的房屋租赁合同，应给孙建军一定的腾房宽限期限，马连娣要求孙建军立即腾出租赁房屋，不予支持。孙建军现经营门市部，其产品销售和另行租赁房屋需要一定的时间，考虑到孙建军要求租赁合同履行到2016年1月1日，原审法院酌定孙建军应在判决生效后60日内将房屋腾出交还给马连娣。关于租赁费用数额的问题，2014年孙建军向马连娣交纳房屋租赁费13800元，表明双方对过去租赁费的数额进行了变更。双方未就2015年租赁费协商一致，孙建军应按照2014年所交租赁费的数额，向马连娣交纳2015年租赁费。马连娣无证据证明孙建军应付2015年租赁费15000元，马连娣要求孙建军按照15000元交纳2015年租赁费的请求，不予支持。按照双方租赁合同约定，先交钱后用房，孙建军应付马连娣2015年租赁费13800元，马连娣要求孙建军支付2015年租赁费10000元，符合变更了的合同约定，理由正当，应予支持，其不足部分，因马连娣未主张，原审法院不予处理。孙建军要求向马连娣支付2015年租赁费6000元，不符合已经变更了的租赁费交纳数额，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除马连娣与孙建军之间的房屋租赁合同关系；二、孙建军于判决生效后60日内将承租马连娣位于平度市李园办事处门村村3间门头房返还给马连娣；三、孙建军付给马连娣2015年房屋租赁费10000元，于判决生效后十日内付清。如果孙建军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孙建军负担。因马连娣已预交，孙建军于判决生效后十日内直接付给马连娣。保全费120元，因未保全退还给马连娣。宣判后，孙建军不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判或发回重审。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决错误。一审法院判令上诉人支付被上诉人2015年租赁费10000元无事实依据，认定事实错误。租赁费应以双方2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》明确约定的年租金6000元为准。一审法院在无其他证据证明2015年年租金15000元的情况下，主观推断判令上诉人支付被上诉人截止2015年8月的租金10000元，显属事实认定错误。被上诉人与村委之间于2010年9月1日签订的《租赁合同》无效，被上诉人不具有主张租赁费的主体资格。马连娣答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，被上诉人将从平度市门村镇门村村民委员会处租赁的部分房屋在租赁期限内转租给上诉人使用，在平度市门村镇门村村民委员会未提异议的情况下，并不违反法律规定，应认定合法有效。因上诉人与被上诉人仅签订一年租赁合同，到期后上诉人仍在使用，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原审据此判决解除双方之间的不定期租赁合同并无不当，本院予以维持。虽然双方在租赁合同中约定了租赁费为年租金6000元，但在2014年上诉人实际交纳租金13800元，此与被上诉人所称双方协商变更租金相印证，证明双方已经变更了租金，原审据此判决上诉人按照2014年租金标准支付被上诉人至2015年8月租金10000元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人孙建军的上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙建军负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一六年六月二十二日书 记 员 孔 怡书 记 员 李珊珊 来自