（2016）京0113民初2796号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-10-27
案件名称
罗兵全诉刘汉缸房屋买卖合同纠纷一案
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗兵全,刘汉缸,陈楚兰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初2796号原告罗兵全,男,1959年2月20日出生,汉族。委托代理人罗一鸣(罗兵全之子),1984年10月11日出生,汉族｡被告刘汉缸,男,汉族｡委托代理人李绍芃,男,1957年3月30日出生｡第三人陈楚兰(刘汉缸之妻),1958年4月24日出生｡原告罗兵全与被告刘汉缸、第三人陈楚兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由本院代理审判员李秀文独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗兵全及其委托代理人罗一鸣，被告刘汉缸及其委托代理人李绍芃、第三人陈楚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗兵全诉称：1999年10月3日，原告与被告协商，并由中间人杨仲喜在场，被告自愿将其所有的涉诉房屋卖给原告，双方签署协议书。原告于1999年10月3日一次性付清房款，被告给原告打了收款条。后原告多次联系被告要求协助办理过户手续，但被告总以没有时间为由，不配合原告过户。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1.判令被告协助原告办理涉诉房屋的过户手续；2.诉讼费由被告承担。被告刘汉缸辩称：不同意原告罗兵全的诉讼请求。理由如下：一、我与原告同为北京中铁十六局第一工程处职工，同在1993年分到了中铁十六局一处福利房，分配对象为已婚且工龄长的职工。分房后，原告罗兵全全家就居住在涉诉房屋，我因为老婆来不了住了一段时间后就把房子租出去了。二、1999年上半年，我到处里办事，同时收房租，罗兵全见到我，聊天时我说最近有点背，玩彩赔了两万块，心情不好，罗兵全就跟我说，你看你这房也不住租着，你能不能把你这房卖我，你不就有钱了吗，我说那不成，工作这些年了，好不容易刚分上房，将来我老婆来北京得有一个窝呀，再说我这房子也租着呢，还有咱单位也有文件，咱这分的福利房要买卖得通过处里呀，结果这事就过去了。一直到1999年放国庆假，1999年10月3日我回京，罗兵全拉着杨仲喜找到我说跟我谈谈房子的事，于是就把我拉到杨仲喜家喝酒去了。席间他们跟我提想买我房的事，当时我提了几点，一我得先跟我老婆商量商量，第二这房子还租着呢，另外福利房买卖得通过处里。当时罗兵全和杨仲喜全说，这些都好解决，我们给你想好办法了，罗兵全说：“这房子是处里分给你的福利房，再有你老婆在老家也不来住，你签字就行了，并说租房的让他住到月底，不行我跟他谈去。说处里要有人问，你就说我临时借住不就完了吗，”之后我们开始喝酒，席间我又说，我要卖房没跟我老婆商量，我老婆要不同意怎么办。当时，罗兵全说，她也不来住，你不说她怎么能知道呀，再有你分的房这里你还做不了主呀，我给你钱，我先住着再说。之后罗兵全和杨仲喜又跟我谈起了房价，罗兵全说我这房按市场价也就值四万，因为当时我也不太清楚房屋市场价，我平时工作不在北京，再有1999年时信息也没有现在发达，罗兵全说咱们是朋友，我给你四万三，我当时想我这房买时只交给单位一万七，想都是同事他也不会骗我，就同意了。于是，罗兵全就从包里掏出了三张已打好的协议书，跟我说咱刚才说的都在《协议书》上呢，我一看，跟罗兵全和他找的杨仲喜说的一样，就签字了，罗兵全就将带来的四万三千元现金给了我。当时是喝完酒后的1999年10月3日下午1点，所以我给罗兵全打的条上写了1999年10月3日1时。拿完钱后我留够了还账的钱，就把剩下的钱去存银行，后来存完钱后我就多花点时间，找到两家中介问了问涉诉小区二手房的价钱，了解一下罗兵全是不是多给我钱了，结果我一问中介，才知道我涉诉小区的二手房一楼的市场价是每平米1500元，而罗兵全给我的价钱是每平米835元，我的房子当时值七万七左右，罗兵全少给了我三万多，当时我非常生气，当晚就去找罗兵全理论了。我提出两点，第一你想买我房必须有我老婆同意签字，我老婆不同意卖不了；第二你不能骗我，咱这房子要公平的按市场价成交，否则咱这协议签了也没用，签了也是无效的，我说你把钱凑齐了，再跟我说，我再告诉我的老婆过来，你把骗我的钱给我补上，我老婆同意签字咱成交，她不同意的话我就把钱退给你。罗兵全的回答是协议书你签字了，钱你接了，你说那事不可能。之后罗兵全就没找过我，这些年这购房大票在我老婆手里，房本还在处里，罗兵全从没跟我要过房屋手续。另外，我们这有一张1998年1月某小区的购房发票，1999年时某小区和涉诉房屋的房价差不多，都属于城区边缘，但这个房子比刘汉缸的房子还早一年零十个月，房价就已达到了一千五百元往上。说明原告利用我不了解行情故意与被告签了一份显示公平且带有欺诈色彩的协议，至少让我损失了三万多元，也就是总房价的45%。直到昨天我妻子还感到不可思议，购房的大票手续还在自己手里呢，这房子怎么可能就卖了呢？三、原告明知被告有配偶，且明知我妻子可能会不同意我卖房的情况下，罗兵全为了达到自己非法取得他人房屋的目的，主动找人帮忙在我酒后跟其签了买卖房屋协议书，这其中充满了主观恶意，侵犯了他人的财产权利，依照《物权法》第七条之规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共和他人合法权益。《民法通则意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。故此我认为该协议书的签定违反了相关的法律规定，应认定为无效合同。原告利用我长期不在北京不了解房屋市场信息和我对他的信任，把被告按市场价值七万多元的房子说成四万多，把1500左右一平米说成835元一平米，而且是趁着我缺钱的时候，用欺骗的方式酒后与我签了买卖房屋协议书，违反《合同法》第五十四条，即“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。（二）在订立合同时显失公平的，一方的欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订主的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。”因此，我认为该买卖合同属于可撤销的合同，请求人民法院认定该合同无效，依法撤销买卖合同，并依照《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故请求判令原告依法返还给我因无效合同和被撤销合同所取得房屋。(庭审中,被告刘汉缸主张双方签订的合同无效非可撤销。)第三人陈楚兰述称：不同意原告的诉讼请求。我是收到传票才知道房子被卖了，我主张原、被告签订的协议书无效。针对原告罗兵全的诉讼请求，第三人陈楚兰提出自己的诉求称：原告和被告在我不知情的情况下，采取欺骗的手段签订了买卖房屋的协议书，严重侵犯了我的财产权利，为维护我的权益，请求法院判决：1.原、被告所签订的买卖房屋的《协议书》无效；2.原告返还房屋及手续，被告返还房款。经审理查明：刘汉缸与陈楚兰于1985年11月30日登记结婚。涉诉房屋登记在刘汉缸名下，为刘汉缸于1995年12月30日自其工作单位（铁道部中铁十六局第一工程处）购买的福利房，房屋建筑面积为51.48平方米，购房款为17342元。在中间人杨仲喜的见证下，刘汉缸与罗兵全于1999年10月3日签订《协议书》，约定刘汉缸将自己分得的涉诉房屋卖给罗兵全，协议售价为43000元，罗兵全一次性付清房款；因房屋有人租住，刘汉缸负责在1999年11月1日以前将钥匙交给罗兵全。1999年10月3日，刘汉缸收取罗兵全购房款43000元。1999年10月底至今，罗兵全一直居住在涉诉房屋内，涉诉房屋所有权证由罗兵全持有。刘汉缸提交铁道部第十六工程局第一工程处1993年9月10日的文件（处房【1993】131号），证明买卖涉诉房屋必须经过铁道部第十六工程局第一工程处同意。该文件的附件《住房制度改革实施方案》第四条规定，职工依照本方案购买的住宅楼房，校友合法所有权，可以依法使用、继承。住满5年后，可以依法出售。按届时成本价出售的，售房款归售房人所有；按市场价出售的，售房款相当于届时准成本价部分归售房人所有，其余部分归售房原单位所有。对居住不足五年，由售房单位收购，按原售价折旧后退还本人。对擅自或变相出售、出租、抵押的，由售房单位收回其住房。刘汉缸提交某小区房屋所有权证及购房发票，证明该小区与涉诉房屋当时都属于顺义县城边缘，房屋价格差不多。该的房屋在1998年成交时的单价为每平米5000元左右，涉诉房屋是1999年成交的，成交价格为835.02元，说明双方签订协议书时的成交价格是不正常的，罗兵全存在欺诈行为。罗兵全主张，当时不只他一家想要购买涉诉房屋，刘汉缸当初卖房时应该咨询过房价，我方是出价最高的，不存在欺诈行为。陈楚兰提交广东省揭西县棉湖镇村委会出具的证明，证明陈楚兰长期居住在该村照顾家人。陈楚兰主张买房交钱时来过一次，之后就再也没有来过北京，不知道涉诉房屋被卖的事情；其与刘汉缸的孩子也是在老家，没来过北京，现在孩子都在广东上班，对涉诉房屋被卖之事也不知情。刘汉缸称其告知第三人房屋一直在出租。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、购房发票、证明等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：刘汉缸主张与涉诉小区同为边缘小区的的房屋1998年成交价格比涉诉房屋1999年成交的价格高出一倍，但是两个小区在实际位置上有所差异，且涉诉房屋为单位福利房，结合刘汉缸购买房屋时支付的价款情况及1990年代房屋市场价格没有大幅增长的背景，并不能证明罗兵全在与刘汉缸签订买卖房屋协议时存在欺诈行为。陈楚兰主张刘汉缸在其不知情的情况下将夫妻共有的涉诉房屋卖掉，直至得知本案纠纷时才知晓涉诉房屋已卖，但是陈楚兰作为刘汉缸的妻子及一个完全民事行为能力人，主张房屋被卖近20年不知情，有违常理。因此,对于陈楚兰主张刘汉缸与罗兵全签订的《协议书》无效；罗兵全返还房屋及房屋手续、刘汉缸返还罗兵全购房款的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告刘汉缸于本判决生效之日起十五日内协助原告罗兵全办理涉诉房屋所有权转移的过户手续；二、驳回第三人陈楚兰的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由被告刘汉缸负担，于本判决生效之日起七日内交纳。第三人之诉案件受理费十七元五角，由第三人陈楚兰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李秀文二〇一六年六月二十二日书 记 员 陈 洁 更多数据：