（2016）津02民终2855号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-13
案件名称
王婷婷与李振宝、周淑平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王婷婷,李振宝,周淑平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终2855号上诉人(原审原告)王婷婷。委托代理人简会芳，天津简阳律师事务所律师。上诉人(原审被告)李振宝。上诉人(原审被告)周淑平。上诉人王婷婷、李振宝、周淑平均因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2016）津0116民初60257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日受理，并依法组成合议庭，于2016年6月22公开开庭审理了本案。上诉人王婷婷的委托代理人简会芳，上诉人李振宝、周淑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被告李振宝与被告周淑平系夫妻关系，二人均系天津市滨海新区大港太平镇六间房村村民。被告李振宝名下有六间房村顺安里1-1-102号楼房一套，系六间房村委会在2002年前后根据当时大港区农村楼房化建设政策，在村集体土地上建设的“小产权”房产，均无相应的房地产权证书。该楼房系二被告夫妻共同财产，现由二被告及其他家属共同居住。另查，2014年2月24日，被告李振宝与被告周淑平共同为他人签署《房屋买卖（置换）合同》一份，约定的主要内容为：将二被告所有的大港六间房村顺安里1-1-102房屋以160,000.00元的价格出卖；合同签署当日交付购房款110,000.00元，剩余房款2015年5月份付清；二被告于房款到位15日之内交付房屋；如甲方在房款到位1个月内没有腾房、交房，每月必须向买方支付租金3000元直到交房。在该合同签订前的2014年2月22日，二被告在所在的六间房村村委会开具了《证明信》一份，对房屋的所有人等情况进行了证明并交付给合同相对方。合同签订后，被告李振宝于2014年2月24日通过网银收到转账付款110000元，付款方姓名为原告王婷婷，被告李振宝当日签署《收条》一份，内容为：今收到王婷婷购顺安里1-1-102房款小写110000元，大写壹拾壹万元正。2014年5月24日被告李振宝通过网银再次收到转账付款50000元，付款人姓名也是原告王婷婷，被告李振宝与被告周淑平共同签署《收条》一份，内容为：今收王婷婷人民币现金50000元，大写伍万元正。2015年11月1日，二被告又签订《补充协议》一份，大致内容为：乙方购房后甲方（二被告）迟迟不能将房屋交付乙方，给乙方造成了很大经济损失，双方商定甲方于2017年5月1日前交付房屋并承担经济损失38400元；如甲方在2015年11月1日至2017年5月1日前每月如数退还乙方购房款8888元或全部退还退房款，甲方可以不交付房屋；等等。案外人王冬在该《补充协议》上以见证人身份签字。该《补充协议》签订后，二被告亦未按约定实际履行。对于以上合同、协议，二被告均主张相对方为案外人郑某而非本案原告王婷婷。同时主张二被告从未想卖房，真实目的是向案外人郑某、杨姐高息借贷，双方签订房屋买卖合同仅仅是借款的担保，所有合同、协议均是在空白格式合同上签字。原告王婷婷通过其代理律师对此予以否认，坚持本案房屋买卖合同的真实存在。再查，关于房屋属性，本院向出具《证明信》的六间房村村委会进行了核实。据该村村委主任王华河证实：涉案的六间房村顺安里1-1-102号房屋，是该村根据原大港区区委和政府“农村楼房化建设”工程号召，于2002年前后在村集体土地上建设的“小产权”楼房，无相应的房地产权证书。该房屋系二被告夫妻共有财产，现仍由二被告及亲属居住使用。原告自述现持有该房屋的钥匙和购电证卡。原告王婷婷诉至原审法院，请求法院依法判令：确认原、被告签订的房屋买卖协议有效，诉争房屋属原告所有，二被告将房屋腾空交付原告。本案在审理过程中，经原审法院当庭释明，原告王婷婷表示如本案诉请的房屋买卖合同关系不能成立而被告抗辩的借款合同关系成立的情况下，原告不同意变更诉讼请求；如本案涉及的标的楼房属不能合法交易的“小产权”楼房并因此导致房屋买卖合同无效的情况下，原告同意变更诉讼请求为“二被告连带返还购房款160000元”。原审法院认为，本案双方当事人对“二被告已分两次实际收到合同款160,000.00元”这一基础事实均无争议，而主要争议焦点为：一是本案合同关系究竟是房屋买卖还是民间借贷；二是原告王婷婷是否为真实、适格的合同主体；三是二被告是否已返还原告款项以及款项性质和金额；四是合同标的房屋的属性是否为民间俗称的“小产权房”，是否为法律法规禁止交易。原审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案原告提交的《房屋买卖（置换）合同》明确记载了合同的主体和性质，原告提交的《收条》和《补充协议》、《证明信》等证据亦记载并反映了原、被告双方合同主体以及合同性质信息。二被告坚持辩称二被告只与案外人郑某、杨姐存在民间借贷关系、而与本案原告从未谋面亦未签订过合同等等，但就其抗辩主张，二被告并未能提交相应的、足够的证据予以证明。虽原告主张的本案房屋买卖行为与日常的购房行为习惯有诸多不符的细节，但仅凭现有证据信息，原审法院亦无法确定本案合同性质为民间借贷而非房屋买卖。二被告关于合同性质的抗辩主张，证据不足，原审法院不予支持并坚持以“房屋买卖合同纠纷”案由对本案进行处理。同时，结合本案合同、协议、转账记录等关键证据，原告王婷婷应当具备真实、适格的合同和诉讼主体资格，二被告关于原告合同身份和主体资格的抗辩缺少证据支持，原审法院不予支持。关于双方第三个争议焦点，即二被告向合同对方支付款项等事实是否存在问题，二被告虽提交了银行明细及证人证言等证据，但并不能产生足够的证明效力，不足以支持该项抗辩主张。对二被告该项抗辩，原审法院不予支持。关于涉案房屋属性问题，现有证据能够证实涉案的六间房村顺安里1-1-102号房屋确系建设在农村集体土地上的所谓的“小产权房”，国家有关部委明令禁止该类房屋的交易流通，就该房屋买卖达成的合同应属合同法及相关法律法规规定的无效合同，原审法院依法予以确认无效。合同各方因该无效合同取得的财产，应当予以返还。据此，原告在原审法院当庭释明后变更的诉讼请求符合法律规定，原审法院应予支持。关于二被告已陆续给付原告价款129000元的主张，二被告亦未能提供有效证据加以证实，对该抗辩主张，原审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、本案买卖双方标注为原告王婷婷与被告李振宝、被告周淑平的大港六间房村顺安里1-1-102《房屋买卖（置换）合同》及相应的《补充协议》无效。二、被告李振宝与被告周淑平于本判决生效之日起三十日内连带返还原告王婷婷合同价款160,000.00元。案件受理费减半收取1750元，由被告李振宝与被告周淑平共同负担。”原审判决后，王婷婷、李振宝、周淑平均不服，向本院提起上诉。王婷婷上诉请求为：依法撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，并依法改判确认王婷婷与李振宝、周淑平签订的房屋买卖协议有效。事实和理由：一审法院认定诉争房屋为小产权房，故判决双方房屋买卖协议无效没有事实根据和法律依据。此诉争房屋为农村土地整合而取得的房屋，相关政策和法律都没有禁止此房不能买卖，而且购房人系农业人口，买房时也经过村委会同意，所以上诉人认为，作为上诉人为了改善经济条件所购买的房屋不违反法律规定，应属合法的买卖关系，故请求二审法院改判支持上诉人王婷婷的诉讼请求。李振宝、周淑平辩称，其与王婷婷不存在买卖合同关系，其是向案外人郑某、杨某借款160000元，且已经还款129000元，其与王婷婷并不认识，故不同意上诉人的上诉请求。上诉人李振宝、周淑平上诉请求：1、将本案发回重审或改判撤销第二项判决，不同意向王婷婷返还160000元；2、一、二审诉讼费用由王婷婷承担。王婷婷辩称，双方所签订的是房屋买卖协议，一审中已向法庭提交了八份证据，都能证明本案是房屋买卖纠纷，而不是民间借贷纠纷。所以本案属于合同之诉，不是借贷关系。王婷婷也未收到对方返还的129000元。故不同意上诉人李振宝、周淑平的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案的争议焦点为：1、王婷婷和李振宝、周淑平之间的法律关系的性质是房屋买卖关系还是民间借贷关系；2、如果本案法律关系为房屋买卖合同关系，那么双方当事人所签订的房屋买卖合同是否有效；3、李振宝、周淑平是否应当将160000元返还给王婷婷。围绕争议焦点阐述如下：关于本案所涉法律关系为房屋买卖合同关系还是民间借贷关系问题，根据上诉人王婷婷在一审中提供的《房屋买卖（置换）合同》、《补充协议》、《收条》等证据，明确记载了合同的主体及性质，上诉人李振宝、周淑平亦认可上述证据中的签字为其本人所签，上诉人李振宝、周淑平虽主张其未与王婷婷签订过合同，其与案外人郑某、杨某存在民间借贷关系，但其未能提交相应的证据予以证明，故原审法院根据在案证据对本案合同性质的认定并无不当,上诉人李振宝、周淑平该项上诉主张，依据不足,本院不予支持。关于本案房屋买卖协议的效力问题，原审法院经核实，涉案房屋是滨海新区大港太平镇六间房村村委会根据原大港区区委和政府“农村楼房化建设”工程号召,于2002年前后建设的农村“小产权”楼房，无相应的房地产权证书，亦不能进行交易流通，本案双方当事人对涉诉房屋进行的房屋买卖合同应为无效合同，故，上诉人王婷婷上诉主张房屋买卖合同有效的理由不能成立。关于上诉人李振宝、周淑平主张已向王婷婷还款129000元的主张，王婷婷称从未收到该款项，因李振宝、周淑平在一、二审期间均未提供相应的证据证明其向王婷婷支付129000元的事实，故对其该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人王婷婷负担3500元，上诉人李振宝、周淑平负担3500元。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军代理审判员 李冬梅代理审判员 苏美玉二〇一六年六月二十二日书 记 员 李珊珊速 录 员 韩 鹏 微信公众号“”