（2016）鄂01民终字2082号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
深圳圣天翼企业顾问有限公司与徐锡桂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐锡桂,深圳圣天翼企业顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终字2082号上诉人（原审被告）：徐锡桂，男，1979年8月2日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托代理人：黄炎秋、谈旭，湖北观筑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳圣天翼企业顾问有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道甲岸路及海秀路交汇处熙龙湾花园商业办公楼905、906、905B。法定代表人：潘艳芳，该公司总经理。委托代理人：潘展雄、魏斌，该公司职员。上诉人徐锡桂因与被上诉人深圳圣天翼企业顾问有限公司（以下简称圣天翼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第01473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年7月，圣天翼公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、徐锡桂支付2015年1月1日至12月31日期间的房屋租金300万元；2、本案诉讼费用由徐锡桂承担。一审法院查明，坐落于武汉市江汉路新华路248号新3**号登月大厦，其所有权属湖北晴川轮船有限公司（以下简称晴川公司）享有。2013年5月28日，圣天翼公司与晴川公司签订《房屋租赁合同》一份，约定晴川公司将上述房屋出租给圣天翼公司使用，包括电梯、并提供配电、消防、给、排水等基础设施；租赁期限12年，自2013年6月1日起至2025年5月31日止；晴川公司同意圣天翼公司承租租赁房屋，用于酒店、餐饮服务的经营。合同签订后，晴川公司依约将房屋交付圣天翼公司。2013年7月7日，圣天翼公司与徐锡桂就合作经营加盟如家酒店事宜协商一致后签订《合作协议》一份，该合同约定：圣天翼公司负责提供上述租赁房屋，负责协调与晴川公司的各项关系，承担租赁期内租金；徐锡桂负担酒店加盟的所有事务，除酒店经营期间房租外，承担经营专用及配套装修设施等投入；利润分配方式为固定分红方式，圣天翼公司前六年每年分红300万元，后六年每年分红330万元，其中2015年支付金额和时间为“1月1日、4月1日、7月1日、10月1日分别支付75万元。”合同签订后，圣天翼公司将租赁房屋交付徐锡桂开办经营如家酒店和经营医疗美容会所。圣天翼公司已将合作经营酒店和医疗美容会所的情况通告晴川公司，晴川公司表示同意。一审法院另查明，徐锡桂拖欠2015年房屋租金300万元未付，圣天翼公司催讨欠款未果后，遂诉至法院。一审法院认为，圣天翼公司取得讼争房屋承租权后，经与徐锡桂协商一致后签订的《合作协议》、其形式上是合作协议，但从合同的内容看，圣天翼公司承担的义务是提供租赁房屋和负担房屋租金，其享有的权利是向徐锡桂收取固定金额的收益。可见，该合同名为合作协议，实为房屋租赁合同性质，双方当事人之间的法律关系应认定为房屋租赁合同关系。上述合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按合同约定享有权利和履行义务。该合同约定，徐锡桂应分四期支付2015年度租金共计300万元，徐锡桂逾期未付此款构成违约，应承担清偿上述租金的违约责任。故圣天翼公司所提诉讼请求具有合同和法律依据，予以支持。本案审理期间，圣天翼公司的法定代表人已变更登记为潘艳芳，圣天翼公司已向法院提交变更后的营业执照和法定代表人身份证明书，证明本案诉讼系圣天翼公司的真实意思，其提起程序合法。故徐锡桂对本案诉讼提起程序的合法性提出的异议没有事实和法律依据。租赁房屋的权属系晴川公司享有，晴川公司已同意诉争房屋用于合作经营酒店和医疗美容会所，根据合同相对性原则，徐锡桂应向合同相对方履行合同约定的给付义务。故徐锡桂以租赁房屋产权人不明、合同效力应予审查等原由进行抗辩，没有事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：徐锡桂于本判决生效之日起十日内支付深圳圣天翼企业顾问有限公司2015年房屋租金300万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费15，400元、其他诉讼费用40元，合计15，440元，由徐锡桂负担。判后，徐锡桂不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，发回重审，并由圣天翼公司承担本案一、二审的诉讼费用。其上诉的主要理由为：一审判决认为“该合同名为合作协议，实为房屋租赁合同性质，双方当事人之间的法律关系应认定为房屋租赁合同关系”，“晴川公司已同意诉争房屋用于合作经营酒店和医疗美容会所，根据合同相对性原则，徐锡桂应向合同相对方履行合同约定的给付义务”的认定与事实不符，理由有三：1、徐锡桂与圣天翼公司签署的是合作协议而不是租赁协议，如果法院认定为是租赁协议，那圣天翼公司就违反了与晴川公司签署的《房屋租赁合同》第八条第3款的“不得转租，如转租，必须事先征得甲方书面同意”的约定，故圣天翼公司与徐锡桂签署的租赁合同就应是一个无效的合同。因此，如果法院认定为租赁合同，必须追加为晴川公司参加诉讼，以查明转租是否征得了晴川公司的书面同意。否则法院以判决的方式断然认定转租合同有效，无疑剥夺了晴川公司与圣天翼公司的意思自治权，也让徐锡桂的租赁地位始终处于不确定状态。2、武汉市江汉区法院早在2014年12月11日就以“（2014）鄂江汉民二初字第505号”下达了《协助执行通知书》，责令作为租赁方的圣天翼公司“对湖北晴川轮船公司享有的你公司自2014年11月30日至2017年11月30日之间应付其的租金480万元或其他等值财产予以暂停支付。”根据此通知，如果认定徐锡桂与圣天翼公司之间的合同为租赁合同，那么根据法院的通知，作为承租人是有权和必须停止向晴川公司支付租金的；而圣天翼公司却在一审中举出证据，证明其自2014年12月至2015年6月一直违反法院的禁令在向晴川公司支付租金，并以此为理由来要求徐锡桂支付租金是明显违反法院的通知的。一审中圣天翼公司没有提及曾收到法院的通知一事，而一审法院在一审中也没有查明上述事实。3、徐锡桂停止向圣天翼公司支付《合作协议》中约定的所谓固定分红利润，是根据双方于2015年3月22日签署的《关于﹤合作协议﹥的补充事项约定》而作出的，是符合双方的合同约定的。《关于﹤合作协议﹥的补充事项约定》约定：“一、双方于2013年7月7日签订的《合作协议》名为《合作协议》实为转租，且未征得原出租人书面同意，违反了甲方（圣天翼公司）与湖北晴川轮船有限公司签订的《房屋租赁合同》第八条第3项的约定，所以双方自愿变更相关条款。二、因甲方没有经营酒店的资质及能力，为符合《房屋租赁合同》要求，甲方授权乙方（徐锡桂）以甲方名义履行甲方与湖北晴川轮船有限公司签订的《房屋租赁合同》。甲方不参与经营管理，除本协议约定外，乙方自负盈亏。三、甲乙双方同意的《合作协议》中第三条（利润及支付方式）等终止履行，变更为本协议第四条。因该租赁房屋在承租前已被法院查封，承租期内如因司法原因对该房屋进行处置，该风险由乙方自行承担，与甲方无关。四、不论乙方投入成本是否收回，乙方同意在原《房屋租赁合同》履行第六年后，即从第七年开始甲方享有乙方经营收入利润的分红，分红比例按公平原则另行协商。五、若因司法原因及政府规划不可抗力因素等客观原因造成乙方不能经营满六年的，本协议第四条不再履行。六、本协议之效力溯及到2013年7月7日。”根据上述《关于﹤合作协议﹥的补充事项约定》的约定，双方变更修改了原《合作协议》，故徐锡桂无须向圣天翼公司支付所谓的名为固定分红实为租金。法院应依法驳回圣天翼公司的诉讼请求。被上诉人圣天翼公司则要求维持原判。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，圣天翼公司、徐锡桂于2013年7月7日签订的《合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。根据双方的约定，该协议的实质为，圣天翼公司用其承租的房屋与徐锡桂进行合作，徐锡桂的经营风险由其自行承担，圣天翼公司只享有固定的分红利益，故本案的性质应为合作纠纷。在合同履行的过程中，徐锡桂未按照双方合作协议中的约定，向圣天翼公司支付2015年1月1日、4月1日、7月1日固定的分红金额，有违诚信，构成违约，应承担相应的民事责任。尽管圣天翼公司于2015年7月8日起诉时，徐锡桂应向圣天翼公司支付固定的分红金额第四期（即10月1日）尚未届满，但是，圣天翼公司在一审法院庭审之前，就本案已增加了诉讼请求，故一审法院一并审理，并判决徐锡桂支付圣天翼公司300万元并无不当。因此，徐锡桂的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但应根据本案300万元的性质，调整其表述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更湖北省武汉市江汉区人民法院（2015）鄂江汉民二初字第01473号民事判决为：徐锡桂于本判决生效之日起十日内支付深圳圣天翼企业顾问有限公司2015年固定的分红金额300万元整。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费30，800元，由徐锡桂负担。一审案件受理费15，400元、其他诉讼费用40元，合计15，440元，由徐锡桂负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 陈继红审判员 张立新二〇一六年六月二十二日书记员 刘贝莉 更多数据：