（2016）苏0281民初3898号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-11-28

案件名称

佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴御峰花园物业服务中心与刘倩物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

江阴市人民法院

所属地区

江阴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴御峰花园物业服务中心,刘倩

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条，第四十二条第一款，第四十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条

全文

江苏省江阴市人民法院民事判决书（2016）苏0281民初3898号原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴御峰花园物业服务中心，住所地江阴市人民东路1091号23楼。负责人迟家方，该公司总经理。委托代理人陶君玉（公司法务主任）。委托代理人金忠华（公司客服主任）。被告刘倩。委托代理人郁怀高。原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴御峰花园物业服务中心(以下简称御峰花园物业服务中心)与被告刘倩物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案��理后，依法由审判员李峰适用简易程序于2016年5月20日公开开庭进行了审理。原告御峰花园物业服务中心的委托代理人陶君玉、金忠华，被告刘倩及其委托代理人郁怀高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御峰花园物业服务中心诉称：2011年3月15日，刘倩购买江阴市御峰花园X单元ＸＸＸＸ室房屋,建筑面积为139.72平方米。刘倩收房后应于2012年10月1日起交纳物业费。2012年9月14日，刘倩办理入伙手续并与他公司签订前期物业服务协议，根据该协议，刘倩应按年支付物业服务费用，物业服务收费标准为2.3元/㎡/月。协议约定，如未按约交纳物业服务费用，则需自逾期之日起按未交纳金额的0.5‰/天交纳滞纳金。刘倩自2013年10月1日起至2016年2月29日已拖欠物业服务费共计9319.3元，产生滞纳金1324.6元。请求法院判令（一）、被告向原告支付自2013年10月1日起至2016年2��29日的物业服务费9319.30元；（二）、被告向原告支付滞纳金1324.60元（暂计算至2016年3月9日）。被告刘倩辩称：扣除一年物业费后，对御峰花园物业服务中心主张她实际结欠的物业费金额及时间没有异议，对基于结欠物业费的时间和金额计算得出的滞纳金没有异议。她购买御峰花园房屋后，在2011年3、4月份介绍二位客户（其中一位姓刘）购买了御峰花园的房屋，按约定应免除她2年的物业管理费，相关的凭证在当初装修房子时已上交给御峰花园物业服务中心，但御峰花园物业服务中心仅扣除她一年物业费。另2013年5月份，她开始对御峰花园X单元ＸＸＸＸ室房屋进行装修，装修期间御峰花园物业服务中心经常无故停水停电，导致装修工作无法正常进行，造成了误工及延误工期的损失。经审理查明：佳兆业地产江阴有限公司书面通知（佳兆业·水岸新��一期收房兼办证通知）业主，载明：您所购买的佳兆业·御峰花园4号1003室（已确定公安编号为：御峰花园Ｘ号ＸＸＸ室以下简称本单位）已通过政府部门的竣工验收，达到了商品房买卖合同约定的交付条件。根据江阴市房屋建筑面积测绘报告结果，本单位（竣工）实测建筑面积为139.72㎡，（竣工）实测套内建筑面积为105.26㎡。请您于2012年1月15日到我司水岸新都物业服务中心往东200米处办理收房手续。物业管理费自2012年10月1日开始计收……。2012年9月14日，甲方御峰花园物业服务中心、乙方刘倩订立佳兆业物业前期物业服务协议，载明：乙方所购房屋佳兆业·御峰花园4号1003室，建筑面积139.72平方米（以房产证为准）。第一条双方的权利和义务（一）、甲方的权利2、制止和劝阻乙方违反物业管理制度的行为；4、向乙方收取物业管理费用，对逾期不交纳的可以向人民法院起诉；5、加强装饰装修审批管理工作，提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知乙方，并负责监督。（二）、甲方的义务1、对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理。第二条乙方的权利与义务（二）乙方的义务2、依据本协议向甲方按期交纳物业服务费用；第四条物业管理服务内容七、房屋装饰装修管理1、根据《装修管理协议》以及有关法律、法规做好装修管理工作；2、装修期间、对装修现场进行巡视与检查，加强治安、消防和房屋安全管理，对进出小区的装修人员出入证管理，配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；3、业主装修后应进行检查验收。对违反装修协议的要求业主限时整改，对拒不整改的上报相关主管部门处理。第五条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方管理服务费用交纳按年度收取；二、高层房屋按建筑面积每月每平方米2.3元计算。第七条违约责任3、乙方如违反协议，未按照本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金；4、乙方装修时违反《装修管理协议》以及法律、法规的有关规定，甲方有权要求乙方整改，恢复原状、赔偿经济损失；5、乙方擅自改变房屋功能，占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备，甲方有权责令整改，恢复原状，赔偿经济损失。另查明，2013年3月13日，刘倩向御峰花园物业服务中心作出自行装修书面承诺。刘倩交纳业主装修保证金2000元，电梯使用管理费300元。同日，甲方御峰花园物业服务��心、乙方刘倩订立佳兆业物业装修管理协议，载明：三、装修管理4、平台、外门、窗、阳台的装修及空调的安装，须保证建筑物外观的协调统一，不得在天面、露台私自搭建雨棚或其他违章建筑。装修过程中导致楼顶、平台、外墙（含阳台）损坏的应按原有款式、型号等（包括材料和颜色等）进行修补，如有违反，除恢复原样外，则扣除乙方的所有保证金。五、处理措施1、对违反本协议书的任何违章装修行为，物业服务中心均有权制止、责令改正，因装修施工造成损害之后果由乙方负责；2、对违章装修拒不整改者，物业服务中心可采取停止相关服务等措施予以处理。2013年7月18日，佳兆业物业装修日检记录表记载“违规停工整改”。再查明，2013年4月25日，坐落于御峰花园4号1003室房屋登记所有权人刘倩，建筑面积139.72平方米。审理��原、被告确认（一）、刘倩2012年9月14日办理入伙后，至今未实际交纳物业费。原告本案主张的物业费用已按老带新的优惠活动减免了刘倩一年的物业费；（二）、2013年3月13日刘倩交纳业主装修保证金2000元，该款项原告同意退还；（三）、原告御峰花园物业服务中心为阻止被告刘倩装修御峰花园Ｘ号ＸＸＸＸ室房屋时将封闭阳台拓宽至外墙立面，在装修期间采取过停水、停电措施。庭审后御峰花园物业服务中心变更主张欠付物业费的期限为2013年10月1日至2015年9月30日，该期间的物业费为7712.54元。上述事实，有佳兆业·御峰花园收房通知、佳兆业物业入伙资料确认表、佳兆业物业前期物业服务协议、江阴市房屋登记簿、佳兆业物业装修申报审批表、佳兆业物业业户自行装修申明、佳兆业物业装修管理协议、佳兆业物业装修日检记录表、照片及当��人的陈述在卷予以佐证。本案争议的焦点：（一）、减免物业费用的金额；（二）、御峰花园物业服务中心为阻止刘倩装修时将封闭阳台拓宽至外墙立面，而对其家采取过停水停电措施造成的损失及损失如何承担。关于减免物业费用的金额问题。审理中被告刘倩主张应当抵扣二年的物业费用，但未提供相关的证据予以证明，且原告也未予以认可，故本院对该主张不予支持。关于御峰花园物业服务中心为阻止刘倩装修时将封闭阳台拓宽至外墙立面，而对其家采取过停水停电措施造成的损失及损失如何承担。本院认为，根据《物业管理条例》第四十六条的规定，以及佳兆业物业装修管理协议，被告不得擅自改变阳台结构，否则原告应当制止，并作相应处理。况且，原告的停水停电行为也不构成被告拒付物业费的抗辩理由。被告主张原告停水停电造成其损失属侵权法律关系，与本案的物业服务合同关系属不同的法律关系。被告如主张原告的行为造成其损失，可依法另行主张权利。综上，原告御峰花园物业服务中心与被告与刘倩签订的《前期物业服务协议》系双方合意达成，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，御峰花园物业服务中心对水岸新都进行了物业管理，提供了物业服务，刘倩依约应向御峰花园物业服务中心物业支付服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、第四十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、刘倩应于本判决发生法律效力之日起��日内支付佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴御峰花园物业服务中心的物业服务费7712.54元及滞纳金（其中物业费3856.27元自2014年10月1日起至实际给付之日止，物业费3856.27元自2015年10月1日起至实际给付之日止；标准均按照0.5‰/天计算）；二、佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴御峰花园物业服务中心退还刘倩装修保证金2000元（应退还的装修保证金可用于抵扣物业费用）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元（佳兆业物业管理（深圳）有限公司江阴御峰花园物业服务中心已预交），由刘倩负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行:中国工商银行无锡城中支行；账号:11×××05。审判员　　李峰二〇一六年六月二十二日书记员　　陈超本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物��共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门��接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。来自