（2016）青0104民初539号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-27
案件名称
西宁市城西区教育局与王安青、朵姜珊、严元行、宋耀福房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西宁市城西区教育局,王安青,朵姜珊,严元行,宋耀福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第九十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第一百三十四条，第一百六十一条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0104民初539号原告西宁市城西区教育局。法定代表人马旭屹，系该局局长。委托代理人程斌，青海泰宏律师事务所律师。委托代理人冯得花，青海泰宏律师事务所律师。被告王安青，女，汉族，1963年12月26日出生，公务员。委托代理人党向谦，青海竞帆律师事务所律师。被告朵姜珊，女，回族，1990年11月14日出生，无固��职业。被告严元行，男，汉族，1990年1月31日出生，无固定职业。被告宋耀福，男，汉族，1985年10月15日出生，个体工商户。原告西宁市城西区教育局与被告王安青、朵姜珊、严元行、宋耀福房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年4月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员张革命独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯得花，被告王安青、委托代理人党向谦，朵姜珊、严元行、宋耀福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西宁市城西区教育局诉称，2012年11月27日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁市城西区学院巷一楼的房屋出租给被告王安青使用，租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止，租金为��年7月31日前交清全年租金26304元；同日原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁市城西区学院巷二楼的房屋出租给被告王安青使用，租赁期限自2012年11月28日至2015年11月27日止，租金为每年11月27日前交清全年租金100800元，后原告履行了义务，被告王安青违反合同约定，不按时缴纳租金，到2016年3月31日应付租金432448元，实付147104元，尚欠285344元未付。现合同早已到期，原告要求被告腾退房屋，被告拒绝并继续使用，现要求被告王安青腾退房屋，并支付租金285344元，支付违约金25420元，被告王安青承担诉讼费用。被告王安青辩称，房屋已经原告同意转租给朵姜珊，现原告诉求与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。被告朵姜珊辩称，我没有欠付房租，本案与我没有关系。被告严元行辩称，被告王安青转租转让给我房屋，我询问王安青得知教育局不会收回房屋后，将房屋转租给宋耀福，但事实上原告不允许转租，我们要求王安青退回转让费，我从银行以王安青的名义转给城西区教育局约80000元租金，转款手续都给了王安青。被告宋耀福辩称，2015年6月1日严元行将房屋租给我，租期三年，现我不同意腾退房屋。经本院审理查明，2012年11月27日，原告与被告王安青签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁市城西区学院巷一楼的房屋出租给被告王安青使用，租赁期限自2012年8月1日至2015年7月31日止，租金为每年7月31日前交清全年租金26304元；同日原告与被告王安青又签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁市城西区学院巷二楼的房屋出租给被告王安青使用，租赁期��自2012年11月28日至2015年11月27日止，租金为每年11月27日前交清全年租金100800元。后原告履行了交房义务。2013年12月5日王安青的丈夫王文峰（甲方）与朵姜珊（乙方）签订了转让合同，约定：“甲方将自己承租的学院巷店铺转让给乙方使用，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，租期到2015年11月27日止，年租金127104元，……”，后将店铺交与朵姜珊。对此转让合同，庭审中，王安青对其丈夫王文峰的行为予以认可。2015年6月1日严元行与宋耀福签订《房屋租赁合同》，将位于西宁市城西区学院巷一楼、二楼的房屋及设施出租给被告宋耀福使用，半年租金168000元，后该店铺由宋耀福经营至今。庭审中，朵姜珊对严元行的行为予以认可。又查2012年12月13日缴纳租金50400元，2013年6月缴纳租金50400元；2013年8月缴纳租金26304元，2013年12月缴纳租金50400元，2015年6月缴纳租金20000元，共计缴纳房屋租金197504元，按照原告与王安青的合同，房屋租金总额为432448元，拖欠234944元。租金的缴纳均是以王安青的名义缴纳。另王文峰与朵姜珊的转让合同纠纷一案，本院于2016年3月24日作出（2015）西民一初字第2378号判决书，现已生效，该判决书中：“另查明，…….本院向出租人城西区教育局核实时，其主管人员称，原被告在签订转让合同后并未向出租人告知，出租人对此一直不知情，且对外一直称其为合作关系，在租赁期届满后，出租人要求其腾退房屋时，才知原告（反诉被告）已将商铺转让给被告（反诉原告），出租人城西区教育局不认可其转让行为”。“本院认为，……，对于该商铺的转租行为，原告（反诉被告）在知晓涉案房屋不能擅自转租、转让情形下将商铺转让给被告（反诉原告）进行经营，且事后对该转让行为未告知房屋所有权人并经其同意，侵害了房屋所有人的合法权益，现房屋所有权人对此转让行为并不认可，故对此铺面转租应属无效民事行为，合同中对此约定的条款应属无效条款”。2016年3月，城西区教育局通知收回房屋自用时，各被告人拒绝腾退房屋，并对租金的缴纳推诿，致使纠纷产生。以上事实有原告提供的房屋租赁合同复印件二份、房屋所有权证复印件一份；被告王安青提供二份房屋所有权证复印件、转让合同复印件，被告宋耀福提供的房屋租赁合同复印件、本院（2015）西民一��字第2378号判决书复印件和调取的汇款单据和发票复印件、当事人的陈述、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原告与被告王安青双方自愿签订二份房屋租赁合同，原告将自有房屋出租给被告使用，被告支付租金，双方的合同合法有效。本案的争议的焦点为转让、转租行为是否有效。本院认为在合同履行期间，被告王安青的丈夫王文峰与被告朵姜珊签订转让合同，其中将租赁的房屋转租给他人，庭审中王安青认可王文峰的行为，被告王安青违反合同约定，转租房屋，至今房屋所有权人不认可转租行为，此行为已被生效判决书确定为无效。被告王安青及委托代理人以二份房屋所有权证复印件印证转让是房屋所有权人同意的意见不充分，不能直接证实，故不予采信。王安青通过王文峰将房屋转让给朵姜珊的行为及朵姜珊通过严元行��房屋转租给宋耀福的行为均应认定为无效。城西区教育局与王安青合同到期后，双方虽未签订房屋租赁合同，但被告继续使用房屋，可按原合同约定的房屋租金缴纳，原告起诉的诉求也按原合同的租金追偿，确定原被告双方对租金的缴纳标准按最初的合同缴纳，可以认定双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告从2015年8月1日和2015年11月28日至原告起诉前占有、使用原告的房屋经营，应当支付房屋使用费，故原告诉求给付租金的诉求合理，应予支持。作为合同履行期限不明确的，依照法律规定义务人可以随时履行，权利人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，原告现收回房屋自用不做经营性出租，故原告要求收回房屋的诉求合理，予以支持。原告要求被告支付违约金的诉求，因原告诉求的违约金是按其与王安青签订的合同第五条约定，���租方在承租期间将房屋转租第三者经营的，按违约处罚，其约定是针对合同的相对方即被告王安青，与其他被告人无关，违约责任应由王安青承担，原告此项诉求合理，予以支持。原告给付拖欠租金的诉求计算有误，少计算了王安青缴纳的50400元，其他诉求合理，予以支持。综合本案的实际情况，虽能界定几被告人转让、转租的时间界限，可以确定占有、使用该出租房屋的实际使用人，但庭审中对以王安青名义已缴纳的房屋租金，被告王安青、朵姜珊、严元行均主张是自己缴纳，现有证据无法界定，且原告只向被告王安青主张权利，本案根据当事人民事活动自愿原则，确定由被告王安青给付房屋租金，王安青可另案追诉。原告诉求的腾退房屋的诉求，因租赁合同已到期又未续签合同，被告应将房屋返还，原告诉求合理，予以支持，本案涉及合同签订方、转让方、转租方、实际使用方，我们认为各被告人均有义务将房屋返还房屋的所有权人。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告王安青、朵姜珊、宋耀福于本判决书生效后十日内返还原告西宁市城西区教育局位于西宁市城西区学院巷一楼、二楼的房屋（现经营火锅店）；二、被告王安青于本判决书生效后十日内给付原告西宁市城西区教育局所有的城西区学院巷的房屋租金234944元；被告王安青给付违约金25420元，合计260364元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务��应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2981元，由被告王安青承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张革命二〇一六年六月二十二日书记员 武 霞附：《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。 更多数据：