（2016）粤20民终1598号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-18
案件名称
黄龙忠与张海棠、中山市吉雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海棠,黄龙忠,中山市吉雅房地产开发有限公司,交通银行股份有限公司中山分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1598号上诉人（原审被告）：张海棠，男，1969年5月20日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：刘路，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄龙忠，男，1965年12月24日出生，汉族，住广东省中山市三乡镇西山村西山市场***号，公民身份号码4405221965********。委托代理人：谢洪雁，广东铭致律师事务所律师。委托代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。原审被告：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：张其。原审被告：交通银行股份有限公司中山分行。住所地：广东省中山市。代表人：韩玉明，该分行行长。委托代理人：吴婕妮、高丽瑜，该分行员工。上诉人张海棠因与被上诉人黄龙忠、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2006年3月11日，黄龙忠与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》约定：黄龙忠向吉雅公司购买位于中山市三乡镇大布村“公路下”中心区综合市场7号楼2号商铺，合同约定建筑面积为177平方米，套内面积172.95平方米，单价为每平方米4605元，总楼价796500元，付款方式为一次性付款，总楼价796500元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2006年3月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；合同还约定了其他事项。合同签订当日，黄龙忠向吉雅公司支付了商铺款796500元及此商铺（含7幢1-2号商铺）的办证费88000元、水电开户费11400元、装修费40000元，同时吉雅公司将商铺交付给黄龙忠使用。黄龙忠认为，黄龙忠已依约向吉雅公司付清了全部商铺款，且商铺已实际交付使用多年，但吉雅公司一直未为黄龙忠办理房地产权属证书，遂于2011年12月21日向原审法院起诉[案号（2012）中一法三民一初字第8号]，请求判令：1.张海棠与吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.张海棠与交行中山分行签订的《个人借款合同》无效；3.吉雅公司继续履行与黄龙忠签订的《广东省商品房买卖合同》，协助黄龙忠办理中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺房地产权属证书。中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺买方姓名为张海棠，建筑面积为177平方米，购房总价为778800元，签约日期为2005年4月4日，备案登记日期为2005年4月11日；中山市预售商品房抵押证明表载明，中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的房地产权利人为张海棠，抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为467000元。吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述（2012）中一法三民一初字第8号案原审法院经审理后认为，黄龙忠与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，黄龙忠已向吉雅公司付清购房款，吉雅公司也已将涉案房地产交付给黄龙忠使用。吉雅公司应当在商品房交付使用后依约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与张海棠签订商品房买卖合同，并将涉案商品房登记备案在张海棠名下，之后又以张海棠的名义与交行中山分行签订抵押贷款合同，并将涉案商品房抵押登记在交行中山分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，张海棠与吉雅公司之间对涉案商品房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。张海棠与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。在黄龙忠与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故黄龙忠要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的权属登记手续的诉讼请求，理据充分，应予支持。因此，原审法院于2013年6月13日作出(2012)中一法三民一初字第8号民事判决：1.确认张海棠与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；2.确认张海棠与交行中山分行签订的《个人借款合同》无效；3.吉雅公司继续履行与黄龙忠签订的广东省商品房买卖合同，协助黄龙忠办理中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的房地产权属证书。交行中山分行不服判决提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2014年1月10日作出（2013）中中法民一终字第982号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，黄龙忠于2014年11月10日向原审法院申请执行。后黄龙忠于2015年6月10日再次向原审法院起诉，请求判令：1.张海棠与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的商品房销售合同备案登记手续；2.确认张海棠与交行中山分行签订的《抵押合同》无效，交行中山分行与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由张海棠、吉雅公司及交行中山分行承担。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。黄龙忠与吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出生效的终审判决，确认张海棠与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，张海棠及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的商品房销售合同备案登记手续；张海棠与交行中山分行签订的借款合同已被确认无效，抵押合同亦应认定无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的抵押登记手续。综上，黄龙忠的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持；吉雅公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响原审法院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张海棠与吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、确认张海棠与交行中山分行签订的《抵押合同》无效；交行中山分行与吉雅公司应于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场7号楼2号商铺的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（黄龙忠已预交），由吉雅公司负担，张海棠、交行中山分行连带负担（吉雅公司、张海棠、交行中山分行于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。宣判后，上诉人张海棠不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实有误。张海棠是真实买房及借款，并未与吉雅公司办理虚假按揭抵押贷款骗取银行贷款。因吉雅公司拖欠张海棠借款，吉雅公司提出以房抵债的清偿方案，张海棠所借贷款由吉雅公司代为偿还。在开发商不再代为偿还贷款后，张海棠自行还贷，因此张海棠系真实买房。涉案刑事判决并未认定吉雅公司中像张海棠这样的债权人是虚假按揭的名义借款人。二、原审判决适用法律错误。即使张海棠与吉雅公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《借款合同》均无效，也不能据此认定《抵押合同》亦无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条的规定，交行中山分行作为受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权行使的期限为一年。本案中，交行中山分行没有在一年内行使撤销权，故应认定《抵押合同》有效，合同当事人应依约履行义务。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回黄龙忠的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由黄龙忠承担。被上诉人黄龙忠答辩称：生效判决已认定张海棠与吉雅公司就涉案商铺签订的买卖合同是虚假合同，其目的在于办理虚假按揭、骗取银行抵押贷款，故张海棠与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》及张海棠与交行中山分行签订的《个人借款合同》为无效合同。《抵押合同》作为《个人借款合同》的从合同，在主合同无效时，该从合同亦当然无效。因此，黄龙忠主张张海棠、吉雅公司、交行中山分行协助办理注销涉案房屋销售备案登记和抵押登记手续合法有据。张海棠所称其与吉雅公司及交行中山分行存在真实的商品房买卖关系及借贷关系，但其并未举证证实其该主张，同时其也未能提供证据推翻生效民事及刑事判决的认定事实。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审被告交行中山分行答辩称：一、购房合同与贷款合同为两个相互独立的合同，其没有主从关系。即使吉雅公司与张海棠签订的商品房买卖合同无效，也不影响交行中山分行与张海棠签订的《个人借款合同》的效力。二、黄龙忠根据其与吉雅公司签订的商品房买卖合同取得涉案商铺，其应取得抵押权人交行中山分行的同意，黄龙忠亦可代张海棠清偿其所欠交行中山分行借款以消灭涉案商铺的抵押权，否则黄龙忠无权请求法院判令涉案房产归其所有。三、交行中山分行对于涉案商铺的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力。黄龙忠请求将涉案房产判决归其所有违反了物权法的规定。四、从保护交易安全的角度考虑，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得涉案商铺的抵押权。五、黄龙忠对涉案商铺被一房两卖具有重大过错，其应承担相应法律后果。六、黄龙忠与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并应考虑当事人的过错程度。综上所述，黄龙忠的诉讼请求没有法律依据，请求予以驳回。原审被告吉雅公司既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的答辩意见。二审期间黄龙忠、吉雅公司、交行中山分行均未向本院提交新的证据。张海棠向本院提交了（2014）中中法民一终字第1082号民事判决书作为新证据。经庭审质证，黄龙忠对上述证据的真实性、合法性均确认，但对其关联性不予确认。交行中山分行对上述证据的真实性、合法性、关联性均确认。本院经审理查明：原审查明的基本事实清楚，本院对此予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本院作出的（2013）中中法民一终字第982号民事判决已认定张海棠与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》及张海棠与交行中山分行签订的《个人借款合同》为无效合同，该判决现已生效。张海棠虽然否认该判决认定的上述事实，但其并未提供相反的证据佐证。因此本院对（2013）中中法民一终字第982号民事判决认定的上述事实予以确认。此外，因张海棠与交行中山分行签订的《个人借款合同》无效，而张海棠与交行中山分行签订的《抵押合同》目的在于为《个人借款合同》的履行提供担保，故二者为主合同与从合同的关系。根据《中华人民共和国担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同亦无效。因此，原审法院据此认定张海棠与交行中山分行的签订的《抵押合同》无效并无不妥，本院予以维持。黄龙忠请求张海棠、吉雅公司办理涉案商铺的商品房销售合同备案登记注销手续，交行中山分行协助办理涉案商铺的商品房抵押登记注销手续，理据充分，本院予以支持。对于当事人未上诉部分，本院不予审查。综上，张海棠的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人张海棠已预交），由上诉人张海棠负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 刘 通代理审判员 马燕清二〇一六年六月二十二日书 记 员 易嘉璇第9页共9页 来自