（2016）渝05民终4043号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-28
案件名称
重庆新天域物业服务有限公司与周庆物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周庆,重庆新天域物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终4043号上诉人（原审被告）周庆。委托代理人熊志明。被上诉人（原审原告）重庆新天域物业服务有限公司。法定代表人田永彬，总经理。委托代理人朱建伟。委托代理人秦泽均。上诉人周庆因与被上诉人重庆新天域物业服务有限公司（以下简称新天域物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:新天域物业公司系具有贰级资质的物业服务企业。2010年12月24日，翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司签订《翠堤春晓小区物业服务合同》。该合同约定，由新天域物业公司对翠堤春晓小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层以1元/月/平方米，二楼以（含二楼）下0.8元/月/平方米，住宅多层以0.7元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电据实结算，暂按照每月6元每户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳物管费应按每日万分之五的标准向新天域物业公司支付违约金。合同签订后，新天域物业公司一直为翠堤春晓小区提供物业服务至今。周庆系翠堤春晓小区X幢X单元X号房屋业主，该房屋建筑面积为85.73平方米，为高层住宅。从2014年1月起周庆未向新天域物业公司缴纳物业服务费，新天域物业公司催收未果，遂诉至一审法院，请求判令周庆支付物业费、公摊费2024元，诉讼费由周庆负担。一审法院还查明，该小区另外的业主刘继凡、李振、杨光碧、潘素兰、王小丽诉翠堤春晓业主委员会、新天域物业公司物业服务合同纠纷一案，一审法院于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号《民事判决书》，判决翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。翠堤春晓小区业主委员会及新天域物业公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。重庆市第五中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，虽然周庆所在的翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同且已经过期，但新天域物业公司作为具有二级资质的物业服务企业在2014年1月至2015年10月期间事实上为周庆等小区业主提供物业服务，故周庆仍然应向新天域物业公司支付此期间的物业服务费，具体费用可参照《翠堤春晓小区物业服务合同》约定的标准计算。现新天域物业公司按照该合同约定的住宅高层1元/平方米（建筑面积）的标准要求周庆支付物业服务费并无不当，一审法院予以支持。照此计算，从2014年1月至2015年10月，周庆共计欠交的物业服务费应为1886.06元（85.73元/月×22个月）。同时，新天域物业公司为翠堤春晓小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水客观上存在水电公摊费用，周庆亦应支付该费用，一审法院亦酌定参照合同约定的每户6元/月的标准予以支持。则2014年11月至2015年10月期间周庆共计欠交公摊费为132元（6元/月×22个月）。周庆虽然辩解物管服务质量不好，但经一审法院给予2次举证期，均未提交任何证据，故一审法院对其辩解不予采信。周庆虽然辩解业委会将公共收益以6000元每月的金额承包给新天域物业公司，损害了业主利益，不合理，但该辩解与本案的物业合同纠纷既非同一法律关系亦非同样的相对方，故该辩解与本案无关，周庆可另行起诉要求解决。综上，周庆欠交的物业服务费和公摊费共计为2018.06元，现新天域物业公司要求周庆立即支付上述款项的诉讼请求符合法律规定，根据周庆欠款金额一审法院支持为2018.06元，对新天域物业公司超额计算部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：“一、被告周庆于本判决生效之日起十日内支付原告重庆新天域物业服务有限公司从2014年1月至2015年10月期间的物业服务费1886.06元、公摊费132元，共计2018.06元。二、驳回原告重庆新天域物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周庆负担（此款由原告重庆新天域物业服务有限公司垫付，被告于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆新天域物业服务有限公司）。”周庆不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回新天域物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由新天域物业公司承担。主要事实和理由为：《翠堤春晓小区物业服务合同》已于2013年12月到期。合同到期时，周庆的物业服务费已经全部缴清，不存在欠费。新天域物业公司答辩称：新天域物业公司是2010年12月与翠堤春晓小区业主委员会签订的物业服务合同，合同到期后，原服务企业可以自愿服务至业主大会作出决定时止，但截止目前为止业主大会没有作出任何决定。《翠堤春晓小区物业服务合同》虽被人民法院认定为无效，但并不影响新天域物业公司为小区提供物业服务这一事实。所以本案并不适用《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。对收费标准问题，小区业主绝大多数是认可的。周庆认为合同到期后不存在欠费问题的观点是错误的。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回周庆的上诉请求，维持一审判决。在二审审理过程中，周庆向本院提交照片19张及《翠堤春晓小区4栋2单元业主对重庆新天域物业服务有限公司物业服务意见书》1份（后面附有部分业主的意见及签名），拟证明新天域物业公司提供的物业服务质量差。新天域物业公司对照片的真实性、合性性及关联性均不予认可。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，虽然周庆所在的翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》已于2015年2月被生效判决确认为无效合同，但新天域物业公司从2010年12月至2015年期间事实上为包括周庆在内的全体翠堤春晓小区业主提供物业服务，故周庆等翠堤春晓小区业主仍然应向新天域物业公司支付此期间的物业服务费。同时，由于翠堤春晓小区客观上存在水电公摊等费用，故周庆等业主亦应支付此费用。上述两笔费用的具体收费标准可参照《翠堤春晓小区物业服务合同》的约定进行计算。一审法院据此判决周庆应向新天域物业公司支付1886.06元的物业服务费及132元的公摊费，其判决结果并无不当，本院对此予以确认。综上所述，周庆的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。周庆在二审中举示的新证据并不能证明其上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周庆负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏代理审判员 宋 扬二〇一六年六月二十二日书 记 员 蒋 茜