（2016）赣04民终511号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-11-09
案件名称
李传极、张大妹等与共青城华森置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省九江市中级人民法院
所属地区
江西省九江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
共青城华森置业有限公司,李传极,张大妹,中国建设银行股份有限公司共青城支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣04民终511号上诉人（原审被告）共青城华森置业有限公司。法定代表人张志华，总经理。委托代理人左孝军，江西惟民（共青城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李传极。被上诉人（原审原告）张大妹。以上两被上诉人的共同委托代理人杨军，江西共诚信律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司共青城支行。负责人杜凯。上诉人共青城华森置业有限公司因与被上诉人李传极、张大妹商品房销售合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院（2016）赣0482民初106号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审经审理查明，2012年8月12日，原告李传极、张大妹夫妻以原告李传极的名义与被告共青城华森置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定（主要条款）：原告李传极以391572元的价格向被告购买和熙家园第21幢2402号房；原告与合同签订当日支付购房款121572元，余款270000元银行按揭支付，贷款还款期限9年；被告应在2013年10月31日前向原告交付经验收合格的商品房；如被告逾期超过180天交房的，原告有权解除合同，被告自收到原告解除合同书面通知之日起30日内退还全部购房款，并按已支付的购房款的2%计付违约金。合同签订后，原告李传极于当日向被告支付购房款121572元、办证费用500元。2012年10月9日，原告李传极、张大妹与第三人中国建设银行股份有限公司共青城支行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定（主要条款）：两原告向第三人借款270000元；借期自2012年10月9日至2021年10月8日；贷款实行浮动利率，并于每年1月1日根据基准利率及约定的上浮比例进行调准；两原告采取等额本息还款法，每1个月归还本息金额为3315.48元，利息逐期结算还清；如本合同解除，第三人可宣布借款立即到期。借款合同签订后，第三人依约放款，被告则收取购房款270000元，两原告则向第三人履行还款义务，至2016年2月9日，两原告已向第三人偿还贷款本息共计131966.81元，尚欠第三人借款本金187405.99元未还。因被告未按期交房，两原告于2016年2月26日诉至原审法院，要求法院依法判处。原审法院认为，《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》系原告李传极、张大妹与被告共青城华森置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司共青城支行在平等自愿、协商一致的基础上分别签订的，合法有效，理应遵守，否则承担相应的违约责任。因被告逾期交房远超出180天，已经明显构成违约，两原告据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，两原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的目的无法实现，两原告遂要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，于法有据，本院予以支持。《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，被告应将两原告支付的购房款、按揭贷款本息和办证费用等返还给两原告，并向两原告支付违约金，故两原告要求被告向其返还购房款121572元、按揭贷款本息131966.81元和办证费用500元，并支付违约金7831元，理由充分，本院予以支持。两原告要求被告支付资金占用利息，与合同约定不符，本院不予支持。同时，被告还应将收受的余下购房贷款本金187405.99元偿付给第三人，并依据《个人住房（商业用房）借款合同》约定的向第三人承担支付相应利息。被告辩称不应解除《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》，于法无据，本院不予采信。第三人中国建设银行股份有限公司共青城支行经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告李传极、张大妹与被告共青城华森置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、依法解除原告李传极、张大妹与第三人中国建设银行股份有限公司共青城支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告共青城华森置业有限公司在本判决生效后十日内向原告李传极、张大妹返还购房款121572元、按揭贷款本息131966.81元和办证费用500元，并支付违约金7831元；四、被告共青城华森置业有限公司在本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司共青城支行偿付贷款本金187405.99元，并按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付利息；五、驳回原告李传极、张大妹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4019.50元，由被告共青城华森置业有限公司承担。上诉人共青城华森置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、双方签订的《商品房买卖合同》并未就一方违约可以行使合同解除权的期限进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，两被上诉人行使合同解除权的最后期限已于2014年10月31日届满，而本案中两被上诉人的起诉时间为2016年2月，超过了法定的合同解除权的行使期限，故两被上诉人无权主张合同解除，只能要求上诉人支付相应违约金或赔偿损失。二、一审判决违反法定程序。本案中存在两种不同的法律关系，一是上诉人与被上诉人李传极、张大妹之间的商品房买卖合同关系，另是被上诉人与第三人建行共青支行的个人住房贷款合同关系，不应合并审理。本案中第三人未在原审中提出其作为有独立请求权的第三人，且未参加诉讼，一审法院亦未依职权将建行共青支行列为被告，故一审法院违反法定程序。三、目前共青城市的房地产项目市场行情不景气，被上诉人动辄解除合同的做法导致上诉人雪上加霜，会引起连锁反应，上诉人极有可能因此陷入破产境地，进行引起社会不稳定事件。综上，请求二审撤销原判，驳回被上诉人的原审诉请或发回重审。被上诉人李传极、张大妹答辩称，一、上诉人交房延期后，被上诉人要求交房，上诉人一再承诺交房又一再拖延，不能交付，被上诉人才因此提起诉讼并要求解除合同，不存在解除权因除斥期间灭失的问题。二、本案的审理程序完全合法。三、最好的社会效果是诚信守法而不是一味地去维护所谓社会稳定。请求二审维持原判。经本院查明，被上诉人在上诉人处所购商品房至今未达到交房条件，二审认可一审查明事实。本院经审理认为，本案三方当事人所签订合同均合法有效，本院对于合同效力予以确认。现上诉人依照合同约定的交房时间已远远超出，且至今未达到交房条件，上诉人已构成根本违约，被上诉人依法取得解除合同的权利。因上诉人逾期交房的行为一直处于持续状态，被上诉人在上诉人的违约行为的持续发生过程中有权选择合同解除权的行使与否，故上诉人辩称的被上诉人的合同解除权已过除斥期间的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。关于一审的审理程序问题，因本案第三人与本案的处理结果有直接的利害关系，法院可依法将建行共青支行追加为第三人，一审审理程序正确，并无不当。最后，关于本案涉及的案件影响问题，对此本院认为，在法律规定的原则下，案件的处理结果可考虑到社会经济的现实状况，维护经济运行的正常发展，但本案所争议房屋逾期交房长达两年多之久，且至今未达到交房条件，被上诉人的原审诉请符合常理及法律规定，应当得到支持。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用2050元由上诉人江西富民实业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 欣代理审判员 熊 涛代理审判员 敬鸿林二〇一六年六月二十二日书 记 员 胡芯瑜 来源：百度“”