（2016）豫0811民初1217号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-11-03
案件名称
赵润华、王金等与河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
焦作市山阳区人民法院
所属地区
焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵润华,王金,河南中海房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0811民初1217号原告赵润华，女，汉族，大学本科文化程度，1979年8月29日出生，住焦作市山阳区。原告王金，男，汉族，大学本科文化程度，1977年6月21日，住焦作市山阳区（两原告系夫妻）。委托代理人王小三，焦作市山阳区第一法律服务所法律工作者。被告河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区第五大街***号。法定代表人范宝堂，总经理。委托代理人孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托代理人李盼盼，河南苍穹律师事务所实习律师。原告赵润华、王金与被告河南中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月19日作出受理决定，于2016年5月4日原告送达了开庭传票、举证通知书等，于2016年5月3日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等。本院依法适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王小三，被告中海公司的委托代理人孙保红和李盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称，2012年11月24日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告出资购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第2号商住楼1单元6层602号，房屋总价款376761元，合同约定交房日期为2013年3月31日。原告按合同约定按期支付了房款，被告在2013年4月份通知原告收房，但原告认为被告交付的房屋不符合合同要求，房屋质量存在问题，也未向原告交付商品房单体验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据双方签订合同的约定，被告理应承担违约责任并支付违约金，现由于被告拒不按照合同约定支付相关的违约金。为了维护原告的合法权益，现起诉要求：1、被告支付原告逾期交房违约金83264.18元，并向原告交付商品房单体验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；（违约金从2013年4月1日暂计算至2016年4月10日，之后的违约金按房屋总价款的万分之二计算至被告实际交付房屋并交付商品房单体验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》之日止。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、被告在2013年4月份已经通知原告收房，但原告拒绝收房，因此本案原告在2013年4月已明知其权利受到侵害，在2016年4月18日向山阳区法院提出诉讼，已超过诉讼时效。二、原告要求被告交付商品房单体验收合格证无事实和法律依据，其要求住宅质量保证书和住宅使用说明书，只有在双方办理房屋交接手续时，被告才有义务向其提供。而本案是因原告的原因拒绝收房，因此请法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求。根据原被告诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：本案的争议焦点是：1、原告的起诉是否超过诉讼时效。2、原告要求被告支付逾期交房违约金83264.18元，并向原告交付商品房单体验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（违约金从2013年4月1日计算至2016年4月10日，之后的违约金按房屋总价的日万分之二计算至被告实际交付房屋并交付商品房单体验收合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》时止）。原告提交证据材料如下：1.原告的身份证复印件两份；证明原告的诉讼主体资格；2.原告购房款收款收据六份两页，证明原告按合同约定按期缴纳了房款的事实；3.房屋买卖合同一份18页、个人购房借款担保合同一份，证明原告按期缴纳了购房款，但被告未按合同约定将符合合同约定的房屋交付给原告。原告要求被告支付逾期交房违约金、逾期交付“一证两书”。被告质证认为，原告提供的证据真实性无异议，但对证据的指向有异议。被告所建的房屋完全符合国家所规定的质量标准。并本案所涉及的2号商住楼，在2012年4月9日、2012年10月12日，2012年12月15日，分别经国家相关部门验收合格，并原告所要求的逾期交房违约金按万分之二过高，本案涉及上百户业主，即便支付违约金从公平角度考虑，请求法院予以降低。对原告所举证据，本院认证如下：证据1、证据2、证据3真实性均予以确认。被告提交证据材料如下：1、2号商住楼单体验收合格证一份四页，证明2号商住楼经国家相关部门验收合格，因此原告所诉房屋质量不合格不成立。原告质证认为，对技术证书真实性无异议，但该份证据仅仅是现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收记录表等，并非双方签订合同第8条约定的商品房单体验收合格证书。不能证明被告的证据指向。对被告所举证据，本院认证如下：证据1—3真实性予以确认。经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年11月24日，以原告赵润华、王金为买受人，被告中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第2号商住楼1单元6层602号房，该房屋总价款376761元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年3月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。被告于2012年11月20日收取原告房款119146元，于2013年1月4日收取房款270000元。被告所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年2月20日原告在被告公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示原告所购丽江2号楼1单元1002号房屋的总房款已付清。2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原、被告签订房屋买卖合同后，原告按约向被告足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告据实予以延期的情况下，被告未如约于2013年3月31日将房屋交付给原告使用，故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。合同第八条“出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房单体验收合格证明交付买受人”，第十一条“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”故原告要求被告交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》之请求，理由正当，应予支持；按照合同约定，被告应向原告出示房屋单体验收合格证明，故原告要求被告交付该合格证明之请求，理由不当，不予支持。被告至今未向原告交付房屋，故违约金应自2013年3月31日起计算至被告实际向原告交付房屋止。被告辩解称因焦东路桥封闭施工，对被告工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告并未向原告告知该事项，故被告辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。原告要求被告按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给原告造成的具体损失数额，被告请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告应按照合同约定的违约金的50%向原告支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款376761元向原告赵润华、王金支付逾期交房违约金（从2013年3月31日起至被告交付房屋之日止，按日万分之二的50%计算）；二、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、驳回原告赵润华、王金其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1595元减半收取为798元，由被告河南中海房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 毋剑慧二〇一六年六月二十二日书记员 蔡艳红河南省焦作市山阳区人民法院民事判决书（附页）（2016）豫0811民初1217号（2016）豫0811民初1217号民事判决书引用的相关法律法规，具体表述如下：⒈《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。⒉《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。⒊《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。……⒋《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：