（2016）粤0604民初1894号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-09
案件名称
佛山市富御房地产发展有限公司与黄克高、樊雨丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市富御房地产发展有限公司,黄克高,樊雨丽,樊桂香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初1894号原告（反诉被告）佛山市富御房地产发展有限公司，住所广东省佛山市禅城区。法定代表人梁荣富。委托代理人张涛，广东中信致诚律师事务所律师。被告（反诉原告）黄克高，男，壮族，住广西上林县。公民身份号码×××2719。被告（反诉原告）樊雨丽，女，瑶族，住广西上林县。公民身份号码×××2720。被告（反诉原告）樊桂香，女，瑶族，1983年3月25日，住广西上林县。公民身份号码×××2722。三被告共同委托代理人朱乔，广东信孚律师事务所律师。原告佛山市富御房地产发展有限公司诉被告黄克高、樊雨丽、樊桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，被告黄克高、樊雨丽、樊桂香提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员张春桂适用简易程序独任审判，于2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张涛、被告委托代理人朱乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月8日，原告与三被告签订《商品房买卖合同》（编号：1401009424）约定：由三被告向原告购买佛山市禅城区紫微坊6号912房，总价款517340元，首期房款为267340元，余款25万元办理银行按揭贷款，三被告应于《商品房买卖合同》签订后5个工作日内办妥银行按揭贷款手续，该合同第七条“××逾期付款的违约责任”约定如××逾期付款的，应按日向××支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应按累计应付款的5%向××支付违约金。同日，原告与三被告又签订《商品房买卖合同补充协议》及《补充协议书》约定，如××的按揭申请未获银行机构接纳的，在银行机构批复之日起10日内须更改付款方式以现金方式交清房款，否则视为逾期付款，且首期款为267340元分三期支付，在《商品房买卖合同》签订时支付57340元，在2015年1月7日前支付105000元，在2015年7月7日前支付105000元。上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》合法有效，三被告既未按约定向原告支付首期款的余款21万元，也未以现金方式想要个支付未获批准的按揭贷款金额25万元，已构成根本违约。依《商品房买卖合同》第七条约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》，三被告应按累计应付款的5%向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判令：一、判令解除原告与三被告2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》，三被告应协助原告办理关于佛山市禅城区紫微坊6号912房的《商品房买卖合同》（编号：1401009424）的备案注销手续；二、判令三被告向原告支付违约金25867元；三、本案诉讼费用由三被告承担。被告辩称，1、同意合同解除；2、可以协助办理手续；3、违约金需要支付及金额被告认可，但多出部分要退回给被告，事实与理由与反诉状一致。被告反诉称，原告于2016年3月9日向法院起诉，以被告未能履行合同义务，要求解除双方于2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》，并要求被告承担违约责任。被告认为，被告已经缴了57340元的房款给原告，且被告也有意解除合同并认可应该支付违约金25867元。但原告明明在可以从被告缴纳的57340元房款中扣除相应违约金数额，并将剩余款项退回给被告，但原告不仅要求被告支付违约金，同时原告也不退还相关购房款项给被告，原告的做法极大的浪费了司法资源，做了大量无益诉讼，滥用司法资源，因此为维护自身的合法权益，被告根据我国《民事诉讼法》的规定，向法院提起反诉，请求法院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉人的合法权益。反诉请求判令：1、反诉被告（原告）向反诉原告（被告）支付剩余款项31473元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告答辩称，原告认为被告反诉是不成立的：1、双方《商品房买卖合同》补充协议的第十五条第一款明确约定了合同因为法律规定或者合同约定解除的，××应在解除之日起十五日内与××到政府相关部门办理好合同备案的注销等手续。在××前述各项手续办理完毕的十个工作日内退还××的已付房款。因此鉴于涉案房屋已经办理了预售登记备案，但三被告至今没有协助原告办理合同备案的注销手续，因此根据上述约定被告要求退回该部分的房款没有成就；2、鉴于涉案房屋樊雨丽所占份额因樊雨丽的债务已经被禅城区法院另案查封，即使退回部分房款，涉及樊雨丽部分份额，也应当由原告交由法院处理，而不应当直接退回给樊雨丽。诉讼中，原告本、反诉一并提交以下证据：1、原告营业执照、组织机构代码证、三被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房预售许可证。证明原告对涉案房屋享有合理的预售资格。3、商品房买卖合同及合同备案登记回执、商品房买卖合同补充协议、补充协议书。拟证明1、2014年7月8日原告与三被告签订商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、补充协议书，其中在商品房买卖合同第六条约定了三被告银行贷款25万元应当在商品房买卖合同签订五个工作日内办理按揭代理手续，补充协议书第一条约定了合同首期款共267340元在签订合同时支付57340元，其余款项在2015年1月7日前支付105000元，2015年7月7日前支付105000元，在商品房买卖合同第七条约定如果××逾期支付××有权解除合同，××解除合同的，××应支付违约金；2、商品房买卖合同补充协议第十五条第一款约定合同因为法律规定或者合同约定解除的，××应在解除之日起十五日内与××到政府相关部门办理好合同备案的注销等手续。在××前述各项手续办理完毕的十个工作日内退还××的已付房款。由于三被告没有协助原告办理，被告反诉退回房款前提条件尚未成就。3、合同备案登记回执证明合同已经办理备案，三被告应当协助原告办理合同备案登记注销手续。4、2015年3月19日律师函、2015年12月17日律师函、EMS邮件详情单。拟证明由于三被告在向原告支付了57340元的首付款后，其余房款均没有支付，原告多次发函要求三被告支付房款，但是三被告至今没有按约定向原告支付剩余房款，已经构成根本违约。按照商品房买卖合同及相关约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。5、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。拟证明涉案房屋中樊雨丽所占份额，被禅城区人民法院另案进行了查封。诉讼中，被告本、反诉均未提交证据。本院依职权向佛山市住房和城乡建设管理局去函调查，该局转发禅城区国土城建水务局并要求其向本院复函一份。本院认证：对于原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。对于本院依职权调取的证据，双方当事人对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。本院审理查明：2014年7月8日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：1401009424），主要约定：……第三条、××购买的商品房为佛山市禅城区紫微坊6号912房，用途为办公用房，合同约定建筑面积共60.71平方米，其中套内建筑面积为43.1平方米，……第四条、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为12003.25元／平方米，房价款总金额为517340元。……第六条、结算方式为银行按揭，（1）现金；约定金额：267340元；付款比例：52%；约定日期：2014年7月8日；（2）商业贷款；约定金额：250000元；付款比例：48%。××应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户……第七条、××逾期付款的违约责任。××如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之5的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……同日，原、被告还就上述《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：……第三条、关于按揭付款方式及期限（对合同第六条第三款的补充）1、××申请银行按揭的年限、金额以银行机构最终批复为准，如银行机构批准的按揭贷款低于××的申请金额，该差额部分××须在银行机构批复之日起10日内以现金方式付清，自银行机构批复之日起第11日仍未付清全部房价款的，否则视为××逾期付款，则从银行机构批复之日第11日起计算逾期付款天数，××按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。2、如××的按揭申请未获银行机构接纳的，在银行机构批复之日起10日内须更改付款方式以现金方式交清房价款，否则视为逾期付款，并自银行机构批复之日第11天起计算逾期付款天数，××按合同第七条至规定承担逾期付款的违约责任。……第十五条、合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，××应在合同解除之日起15日内与××到政府相关部门办理好合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。在××前述各项手续办理完毕、××将房屋交还给××后的十个工作日内退还××已付房价款（无息）。若××拒绝配合办理上述解除及相关注销手续的，则自合同解除之日起，按照合同总价款的万分之三的标准按日向××支付违约金直至配合办妥之日，并赔偿给××造成的一切损失，按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。……同日，原告为××（甲方），被告为购买人（乙方）签订《补充协议书》约定：乙方向甲方购买了禅城区紫微坊6号912房，甲乙双方于2014年7月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1401009424）现甲乙双方经协商对该合同达成如下补充协议：1、乙方享受甲方提供的轻松首付优惠活动，首期房款于一年内分期付清。即乙方购房，签订购房合同时首付57340元，其余首期房款共计人民币210000元，乙方须于2015年7月7日前分两期向甲方付清，乙方具体支付时间如下：2015年1月7日前支付人民币105000元整（剩余首期款的50%）；2015年7月7日前支付人民币105000元整（剩余首期款的50%）。……原、被告均在上述合同及协议落款处盖章、签名确认。2014年8月11日，《商品房买卖合同》（合同编号：1401009424）在佛山市住房和城乡建设管理局进行了合同备案登记，备案编号为YC（2014）1253684。2015年3月19日，原告委托广东中信致诚律师事务所以国内特快专递（邮件编号：1024590281907）方式向《商品房买卖合同》记载的××地址给被告邮寄《律师函》，该《律师函》的主要内容为：被告购买了原告佛山市禅城区紫微坊6号912房，根据双方签订的合同及协议的约定2015年1月7日，被告应向原告支付105000元，但被告至2015年3月19日仍未按约履行，被告已经构成违约，故要求被告在收到律师函三日内立即向原告支付首期房款人民币105000元整，否则将依约追究被告的违约责任。2015年12月17日，原告委托广东中信致诚律师事务所以国内特快专递（邮件编号：1034555471412）方式向《商品房买卖合同》记载的××地址给被告邮寄《律师函》，该《律师函》的主要内容为：被告购买了原告佛山市禅城区紫微坊6号912房，根据双方签订的合同及协议的约定2015年1月7日、7月7日，被告应分别向原告支付105000元，如被告逾期付款每日应按逾期付款金额的万分之五支付违约金，但被告至2015年12月17日仍未按约履行，被告已经构成违约，另被告250000元贷款未获银行批准，原告已通知被告重新办理但被告未办理，根据约定被告在银行批复之日10日内须更改付款方式以现金方式交清房价款，否则视为逾期付款，原告多次通知被告，但被告至2015年12月17日仍未一现金方式支付按揭贷款的250000元。故要求被告在收到律师函三日内立即向原告支付未付的房款人民币460000元整，否则将依约追究被告的违约责任。另查明，佛山市禅城区紫薇坊6号912房被告樊雨丽所占份额被本院依据（2015）佛城法民三初字第3034-1号裁判文书限制，限制起止时间为2015年9月8日至2018年9月7日。2016年6月15日，禅城区国土城建与水务局向本院复函一份，内容：经查，紫微坊6号912房已被贵院（2015）佛城法民三初字第3034-1号文书所限制，限制时间为2015年9月8日起至2018年9月7日止。在实务操作中，不动产被法院限制期间，禅城区不动产登记中心不能办理该商品房合同登记备案注销手续。但涉案商品房是否应当被限制或者是否应当解除限制，由贵院根据法律法规裁决，本局将根据贵院的裁决内容执行。庭审中，双方确认被告向原告支付了购房款57340元，被告同意解除合同、协助原告办理注销合同备案登记手续及支付原告诉讼请求2中的违约金25867元，但反诉原告退回扣除违约金25867元后的剩余购房款31473元，原告对被告反诉诉讼请求1退还剩余购房款31473元无异议，但认为按照《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定，退还的条件是被告协助原告办理注销合同备案登记手续后才予以退回，现条件未成就，另，鉴于涉案房屋樊雨丽所占份额因樊雨丽的债务已经被禅城区法院另案查封，即使退回部分房款，涉及樊雨丽部分份额，也应当由原告交由法院处理，而不应当直接退回给樊雨丽，故不同意被告立即退还该剩余购房款的反诉请求；被告则认为《商品房买卖合同补充协议》未进行备案登记且该补充协议的第十五条属于无效条款，原告在解除合同后必须无条件立即退还剩余购房款。双方当事人确认本案涉案房屋为三被告共有，但未约定三被告各自的份额。被告确认2016年4月22日收到本院的应诉材料等。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面善意地履行各自的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条第一款规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上述《商品房买卖合同》第七条约定××如未按本合同时间付款，逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的5%向××支付违约金。《补充协议书》第1条约定首期房款于一年内分期付清。即乙方购房，签订购房合同时首付57340元，其余首期房款共计人民币210000元，乙方须于2015年7月7日前分两期向甲方付清，乙方具体支付时间如下：2015年1月7日前支付人民币105000元整（剩余首期款的50%）；2015年7月7日前支付人民币105000元整（剩余首期款的50%）。本案中，被告仅支付了购房款57340元，仍未支付合同约定的购房余款，已构成违约，且至原告提起本案诉讼时，被告逾期付款已超过30天，原告作为守约方，享有继续履行合同还是解除合同的选择权，由于原告起诉时以及庭审中均明确表示要求解除合同及协议，被告作为具有完全民事行为能力的责任主体，在签订合同时应对自身履行合同的能力负有审慎注意义务，且被告无证据证明存在客观阻碍其按期付款的事由，现原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》并请求被告支付违约金，有事实依据，且被告无异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告以起诉的方式行使合同解除权，本案于2016年4月22日将原告的起诉状送达三被告，故上述合同已于2016年4月22日解除。至于原告提出被告应按商品房总价款5%支付其违约金25867元（517340元×5%），有合同依据且被告无异议，故对原告的该诉请本院予以支持。至于原告要求被告协助其撤销佛山市禅城区紫微坊6号912房商品房合同备案登记手续的诉求，因该房已被本院（2015）佛城法民三初字第3034-1号文书所限制，限制时间为2015年9月8日起至2018年9月7日止，且结合佛山市禅城区国土城建和水务局的回复意见，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于剩余购房款31473元（57340元-25867元）退还问题。根据《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定合同的解除1、合同因法律规定或合同约定解除的，××应在合同解除之日起15日内与××到政府相关部门办理好合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。在××前述各项手续办理完毕、××将房屋交还给××后的十个工作日内退还××已付房价款（无息）。故原告提出办妥注销合同备案手续后十日内再退回被告剩余购房款的主张有合同依据，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：1、确认原告佛山市富御房地产发展有限公司与被告黄克高、樊雨丽、樊桂香2014年7月8日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议书》于2016年4月22日解除；2、被告黄克高、樊雨丽、樊桂香于判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市富御房地产发展有限公司支付违约金25867元；3、驳回原告佛山市富御房地产发展有限公司的其他诉讼请求；4、驳回被告黄克高、樊雨丽、樊桂香的反诉请求。若被告黄克高、樊雨丽、樊桂香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取223元，反诉受理费减半收取293元，合计516元由被告黄克高、樊雨丽、樊桂香负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 张春桂二〇一六年六月二十二日书 记 员 萧 珏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。 微信公众号“”