（2015）鼓民初字第3319号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-12-20

案件名称

王忠义与周玉华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

徐州市鼓楼区人民法院

所属地区

徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第3319号原告王某某。委托代理人秦吉良，江苏宁致律师事务所律师。被告周某某。委托代理人彭富成，江苏它石律师事务所律师。委托代理人陆召旸，江苏它石律师事务所律师。原告王某某与被告周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭，分别于2016年1月7日、3月30日、4月7日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人秦吉良，被告周某某及其委托代理人彭富成、陆召旸到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告王某某诉称，原、被告于2013年7月18日签订租赁合同，约定由原告租赁被告位于徐州市鼓楼区大马路东口某大厦一楼沿街门面房从事餐饮经营；租期三年，自2013年9月6日起至2016年9月6日止；每年租金100000元，租赁房屋的结构及基础设施的维修义务由被告承担；被告保证该租赁房屋符合餐饮业经营使用条件并能正常营业，原告有权单方解除合同并要求被告赔偿原告所投入资金的全部损失并退还已交租金金额。原告在接手房屋后，根据经营需要对房屋进行了大规模装修，2015年11月3日下午2时许，该房屋内天花板吊顶上的消防管道里突然喷出水柱，致使店内用餐顾客受到惊吓。原告经物业了解是因为二楼海友宾馆消防试水打开了消防阀门。待水流完后，原告发现该房屋内的消防管道是最末端，而且三个末端管头都没有用堵丝堵上，因此才造成本次天花板漏水。事发之后，原告准备抓紧协商、整理装修后恢复营业，但由于被告、物业及二楼海友宾馆相互推诿，问题至今仍未解决。而事情没有解决之前原告也不敢动现场，致使停业至今。原告无奈选择解除合同，并要求被告返还2015年11月3日漏水事件发生之后的已交纳房租。综上，原告请求：1、判令解除双方的租赁合同；2、判令被告赔偿经济损失146199元（具体见损失清单）；3、判令被告退还已交纳的房租24383.57元（自2015年11月4日起至2016年1月29日止的租金）；4、诉讼费由被告负担。被告周某某辩称，原告诉请无事实和法律依据。1、涉案房屋本身符合经营条件，也未因房屋问题被相关部门关停处罚，原告要求解除合同的理由缺失，本案并不存在合同法第九十三、九十四条规定的约定解除及法定解除的情形。原告是2013年7月从前租户处转租的该房屋，对房屋的结构、基础设施等均已亲自验收。在验收合格，房屋符合经营条件的情况下，对房屋进行了装修，并投入使用近二年半，该房屋更不存在因房屋问题被相关部门关停处罚的情形。故依据双方签订的租赁合同并未出现原告单方解除的事由，也不存在致使合同目的不能实现等法定解除情形，被告也不应退还租金。2、消防管道阀门并非房屋的结构及基础设施，租赁房屋原告已进行了整体验收，消防堵丝也是完好无损的，后来原告对房屋进行了重新装修，且在未经被告同意的情况下，同意海友宾馆在被告所有的房屋天花板上设置下水管道，完全有可能是原告在装修施工过程中或者海友宾馆在施工过程中将消防堵丝拿掉了。原告称房屋漏水是他人行为造成的，故不应由被告承担赔偿责任。依据侵权责任法的相关规定，原告应向侵权人主张赔偿损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年7月18日，原告王某某（乙方）与被告周某某（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其自有的位于徐州市大马路东口某大厦一楼沿街门面房计120㎡租与乙方用于经营使用，租期自2013年9月6日至2016年9月6日共三年。租金每年100000元，先缴后用。该合同第五条约定：该房屋的日常维护由乙方负责，但涉及该房屋结构及基础设施的维修义务由甲方承担。乙方发现应由甲方维修问题后及时通知甲方，甲方应及时予以解决，不得影响乙方经营。如甲方不及时维修，乙方可委托他人维修，产生的费用从房租中扣除。该合同第八条约定：甲方保证该租赁房屋符合餐饮业经营使用条件，并能正常营业，如不符合条件或使相关部门关停、处罚，乙方有权单方解除合同并要求甲方赔偿乙方所投入资金的全部损失并退还已交租金金额。上述合同签订后，被告将涉案房屋进行装修后用于经营老王家常菜，并正常缴纳房屋租金。2015年11月3日中午就餐时间，涉案房屋天花板突然漏水，致使王某某暂停营业。经查，涉案房屋内三根消防管道末端堵丝缺失，漏水时系二楼海友宾馆消防验收试水，水经消防管道流出造成此次漏水。漏水发生后，涉案房屋所属物业江苏大彭阳光物业管理有限公司协调原、被告及海友宾馆对该事情进行协商，但协商未果。2015年11月12日，涉案房屋恢复水电供应。因房屋内三条消防管道末端缺失的堵丝一直未完全安装好，且原告认为就漏水造成的赔偿事宜一直未定，故自漏水之后，原告一直未再经营。2015年11月27日，原告向被告发出《关于解除合同及赔偿损失的致函》一份，要求依据双方的《租赁合同》第八条行使合同解除权，并要求被告赔偿损失、退还租金。同年12月2日，被告回函称，其认为消防管道突发大水不符合合同解除条件，造成损失由责任人承担，与被告无关，不同意解除合同。2016年1月8日，本院对涉案房屋进行现场勘查。当时涉案房屋内水电正常，房屋内三根消防管道其中两根管道末端已经安装上堵丝，仍有一根管道末端堵丝缺失。天花板部分损坏，西墙墙面上部墙纸泡水损坏，液晶电视二台（大小各一台）损坏，电脑主机一部损坏，厨房间菜品损坏，其他设施无问题。另查明，涉案房屋的租金原告已经支付至2016年1月29日，其后的未再支付。本案审理过程中经本院多次调解，被告曾同意接收房屋，但原告担心房屋交还后损失无法确定，不同意交房，房屋至今仍由原告控制使用。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《致函》、证人证言、勘验照片等为证，本院予以确认。因双方当事人分歧较大，至本案无法调解。本院认为，合同是当事人意思自治的体现，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除分为法定解除和约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，合同的法定解除情形如下：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，合同的约定解除有两种情形，一是当事人协商一致，可以解除合同；二是当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立并有效，对双方均有约束力。该《租赁合同》的第八条约定了承租方行使单方解除权的条件，即“甲方（出租方）保证该租赁房屋符合餐饮业经营使用条件，并能正常营业，如不符合条件或使相关部门关停、处罚，乙方（承租方）有权单方解除合同并要求甲方赔偿乙方所投入资金的全部损失并退还已交租金金额”，现原告即依据该条约定要求解除合同。但经法庭调查和现场勘验，涉案房屋于原告承租后就用于经营老王家常菜，经营状况一直正常。2015年11月3日的漏水事件虽然造成一定损失，但物业于2015年11月12日即对房屋恢复水电供应，漏水事件并未导致房屋不符合餐饮业经营使用条件，且原告对损坏部分进行维修后可以正常经营。原告主张涉案房屋三条消防管道末端缺失的堵丝至今未能完全安装，本院认为，消防管道属于房屋基础设施，根据《租赁合同》第五条的约定，房屋基础设施的维修义务应由被告承担，但该条亦约定如被告未能及时维修，原告也可委托他人维修。现查明涉案房屋的消防管道末端现仅缺失一个堵丝，原、被告任何一方均可以便捷的购买堵丝并安装，如原告进行购买安装，相应费用可以按照合同约定从房屋租金中抵扣，但该情况并不能导致涉案房屋从根本上不符合餐饮业经营条件。原告主张漏水发生后至今未能正常营业，本院认为，原告作为房屋的使用者和经营者，在漏水事件发生后亦应当积极进行善后处理，以争取尽快恢复营业，避免损失扩大，对于漏水现场情况及造成的损失状态原告可以采取证据保全等法律措施予以救济。但原告基于担心因漏水产生的损失无法确认等理由，至今不对房屋进行恢复营业，其本身亦有责任，涉案房屋至今未正常营业的原因也非房屋本身不符合餐饮业经营条件。综上，原告要求行使单方解除权的条件并未成就，其要求解除合同的诉请证据不足，缺乏事实和法律基础，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿经济损失146199元的诉请，其理由是基于《租赁合同》第八条即在其行使单方解除权的前提下，被告应赔偿其经营投入资金的全部损失。如上所述，因原告单方解除合同的条件并未成就，故其在此基础上要求被告赔偿其经营投入资金的全部损失亦缺乏事实依据和合同基础，本院不予支持。但是，原告行使单方解除权的条件虽未成就，涉案房屋因消防管道末端堵丝缺失造成漏水的事实存在，被告作为房屋基础设施的维修义务人，应当对因此造成的损失承担赔偿责任。关于损失的具体范围，应以本院现场勘验后双方确定的范围为准，即天花板部分损坏，西墙墙面上部墙纸泡水损坏，液晶电视二台（大小各一台）损坏，电脑主机一部损坏，厨房间菜品损坏，其他设施无问题，被告应当在损失范围内承担赔偿责任。鉴于原告对上述损失数额未提供证据，亦不同意对损失数额进行鉴定，故本院无法认定漏水事件给原告造成的实际损失，原告可待证据充分后另行主张权利。关于原告要求被告退还2015年11月4日起至2016年1月29日已交纳的房租24383.57元的诉请，其理由同样是基于《租赁合同》第八条，在其行使单方解除权的前提下，被告应退还其已交租金。鉴于原告单方解除合同的条件并未成就，故其在此基础上要求被告退还租金的诉请同样缺乏事实依据和合同基础，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告王某某的诉讼请求。案件受理费5130元（原告预交），由原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。上诉人同时应依据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省徐州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省徐州市中级人民法院；开户行：中国建设银行徐州永安支行；帐号：32×××02；开户行地址：徐州市建国西路85号）。审判长　　刘晓璐审判员　　林佳锟审判员　　匡　伟二〇一六年六月二十二日书记员　　袁　莉 关注公众号“”