（2015）忠法民初字第03106号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2017-01-20
案件名称
重庆迎主物业管理有限公司与忠县宏盛花园小区业主委员会物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
忠县人民法院
所属地区
忠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆迎主物业管理有限公司,忠县宏盛花园小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条
全文
重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2015）忠法民初字第03106号原告重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1号长盛花园，组织机构代码66357331-X。法定代表人魏斌，该公司董事长。委托代理人戴宗宪，重庆泰源律师事务所律师。被告忠县宏盛花园小区业主委员会，住所地忠县忠州街道红星路19号宏盛花园小区。负责人何源祥，该委员会主任。委托代理人李宗龙，男，1955年11月28日出生，汉族，住重庆市忠县。委托代理人任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律服务工作者。原告重庆迎主物业管理有限公司诉被告忠县宏盛花园小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，依法由审判员杨飞独任审判,适用简易程序并于2015年9月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法裁定将本案转入普通程序继续审理，由审判员付荣慧担任审判长，与人民陪审员张绍炳、杨义文组成合议庭，共同负责对案件的审判，分别于2016年4月6日、2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴宗宪、被告的负责人何源祥及其委托代理人李宗龙、任成羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系忠县宏盛花园小区的前期物业管理服务企业。因被告长期煽动、阻止业主不交物业服务费，使原告的管理服务工作无法正常开展，在被告未按规定取得业主大会解聘决定的情况下，原告被逼无奈于2015年5月31日退出宏盛花园小区的管理服务。在忠县房管所、忠州街道办、红星居委会等单位的协调和监督下，原、被告签订了《忠县宏盛花园小区物业交接协议》，协议约定：小区内的电梯刷卡器由原告负责拆除，拆除后应复位，保证电梯正常使用和安全，拆除过程应当邀请被告的人员参加。然而，原告多次要求被告派人一起拆除电梯刷卡器时，被告均不同意原告拆除，导致原告未能依约拆除宏盛花园小区内13部电梯上安装的刷卡器，给原告造成经济损失88550元。依照合同法之相关规定，诉请判令：1、被告赔偿原告损失88550元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、原告原是宏盛花园小区的物业服务企业属实，但在其服务期间，因管理服务不到位，业主不愿支付服务费。被告从未煽动业主不交服务费，反而经常给不交费的业主做工作，让其主动交纳；2、原告退出宏盛花园小区是因其在与开发商签订的物业服务合同中约定业委会成立时自动终止合同，现小区的业委会已成立，原告依约应当退出，并非被告强迫所致；3、原告在装刷卡器时，在每部电梯的控制板上开了三个小孔，原告已拆除部分刷卡器，但却未恢复原状，并且原告在安装时也未通知业委会和业主。被告从未收到原告要求被告在场拆除刷卡器的通知，故不存在被告不同意原告拆除刷卡器的情况。反而是原告于2015年5月20日深夜派人前来损坏小区电梯配件，被业主抓获；4、原告至今未移交小区的各项资料；5、原告在提供物业服务期间，不依约履行义务，导致小区内电梯损坏严重，给小区造成经济损失825624元，要求原告予以赔偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年3月5日，原告与重庆百能房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：由原告对忠县宏盛花园小区提供物业服务，服务期限从2009年12月31日至业主委员会成立时为止。之后，原告在宏盛花园小区提供物业服务。2015年4月，宏盛花园小区业主委员会即被告成立，并依法报相关部门备案。之后，因被告未与原告签订物业服务合同，故原告须退出宏盛花园小区。2015年5月29日，经忠县房产管理所、忠县忠州街道办事处、忠县忠州街道红星社区居委会等单位的相关人员在场组织调解，原告和被告签订《宏盛花园小区物业交接协议》，协议约定：原告（合同甲方）与被告（合同乙方）的正式移交日期为2015年5月29日，原告应就宏盛花园小区内所有公共设施设备、物品物资等向被告进行现状移交。协议第五条载明：对甲方前期增设的相关用于日常管理工作不可转移的，小区消防通道警示牌、物业用房天然气由甲方自行拆除、移除。电梯刷卡器由甲方拆除，拆除后应复位，保障电梯正常使用和安全，拆除过程邀请乙方人员参加。协议还就移交的其他事宜进行了约定。协议签订后，原、被告进行了移交。2015年5月31日，原告退出宏盛花园小区。2015年8月，原告以被告不同意其拆除电梯刷卡器为由，诉至本院。另查明，宏盛花园小区共有8栋楼，每栋楼有2部电梯，共计16部电梯。之前，每部电梯上均安装有1套刷卡器，共计16套。2016年4月28日，经本院工作人员组织原、被告现场查看，现尚存电梯刷卡器10套，分别为1号楼1、2号电梯，2号楼1、2号电梯，4号楼1、2号电梯，5号楼2号电梯，6号楼1号电梯，7号楼1、2号电梯；有6部电梯无刷卡器，分别为3号楼1、2号电梯、5号楼1号电梯、6号楼2号电梯、8号楼1、2号电梯。诉讼中，原告表示在其退出宏盛花园小区时，已自行拆走3套电梯刷卡器，尚有13套刷卡器未拆除，并将其诉讼请求第一项变更为由被告协助原告拆除尚未拆除的电梯刷卡器。庭审中，被告表示原告变更诉讼请求违反法律规定，且原告未提供证据证实小区内的16套电梯刷卡器是其购买和安装，16套电梯刷卡器应是被告的财产，原告不能拆除；如果原告要拆除，必须返还向部分业主多收取的电灯费、二次供水费、物管费以及退还部分业主的装修押金，否则，被告不同意原告拆除。上述事实，有原、被告代理人的当庭陈述及原告提供的：《宏盛花园小区物业交接协议》；被告提供的：忠县忠州镇人民政府忠州府发（2014）35号文件、忠县忠州街道办事处忠街办发（2015）66号文件、原告与重庆百能房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《宏盛花园小区物业交接协议》；本院于2016年4月28日制作的调查笔录等证据材料在卷佐证，本院予以认定。本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：关于原告变更诉讼请求是否合法的问题。本院认为，依照民事诉讼法之相关规定，原告可以放弃、变更或者增加诉讼请求，但是应当在法庭辩论结束前提出。本案经过三次开庭审理，原告在第二次庭审结束后，于2016年4月8日向本院提出了变更诉讼请求的申请，虽然在前两次庭审中均进行了法庭辩论，但在2016年5月13日进行的最后一次庭审中，本院仍组织双方进行了法庭辩论，即本案法庭辩论结束的时间为2016年5月13日，而原告的变更诉讼请求申请是在法庭辩论结束前提出，符合民事诉讼法的相关规定。并且，原告变更诉讼请求，是基于本案同一事实，这样有利于当事人诉讼和减少当事人诉累。另外，原告变更后的诉讼请求所要求被告承担的责任明显小于变更前的诉讼请求。综上，被告抗辩原告变更诉讼请求不符合法律规定的意见不能成立，本院不予采信。关于原告的诉讼请求能否得到支持的问题。本院认为，依照原、被告签订的物业交接协议中的约定，电梯刷卡器应当由原告进行拆除，拆除过程中应邀请被告的人员参加。但根据被告在庭审中的陈述，本院能够确定被告实际上是不同意原告拆除电梯刷卡器。因原、被告签订的协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。原、被告应当依照协议约定的内容全面履行自己的义务。因协议约定电梯刷卡器由原告拆除，故原告依约可以进行拆除，并邀请被告的工作人员在场参加，但被告对原告拆除电梯刷卡器的行为不得进行阻止。原告拆除电梯刷卡器后，应当对电梯进行复位，必须保障电梯的正常使用和安全。被告抗辩电梯刷卡器不是原告购买，而是被告的财产，故原告不得拆除。因协议约定电梯刷卡器由原告拆除，故被告不得以此为由阻止原告拆除，其抗辩意见不能成立，本院不予采信。被告抗辩原告应当返还向部分业主多收取的费用。关于原告在提供物业服务期间，是否多收取了相关费用以及是否应当返还的问题，不属于本案调整范围，本院不予处理，相关业主可依法另行主张权利。被告在答辩中陈述被告不依约履行义务，导致小区内电梯损坏严重，给小区造成经济损失825624元，要求原告进行赔偿。因被告陈述的该问题不属于本案调整范围，对于原告不履约的行为是否导致电梯损坏以及赔偿数额等问题，被告可另行依法主张权利。关于原告应当拆除电梯刷卡器的数量问题。虽然原告在庭审中表示其自行拆走3套，尚余13套，但经调查，现该小区现存电梯刷卡器10套。因在双方签订的交接协议中，未约定被告有负责保管电梯刷卡器的义务，且原告也未提供证据证实已丢失的3套系被告拆除，故原告只能拆除现存的10套。综上所述，原告要求拆除电梯刷卡器的诉讼请求成立，本院予以支持。但原告拆除的套数应为10套。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条以及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下:一、原告重庆迎主物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内拆除安装在忠县宏盛花园小区电梯上的刷卡器10套，拆除时原告重庆迎主物业管理有限公司应当通知被告忠县宏盛花园小区业主委员会派员在场，原告重庆迎主物业管理有限公司拆除后应当对所有电梯复位。二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司其它诉讼请求。案件受理费2014元，由被告忠县宏盛花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 付荣慧人民陪审员 杨义文人民陪审员 张绍炳二〇一六年六月二十二日书 记 员 覃诗倪 来源：百度“”