（2014）市民初字第2872号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-11-21
案件名称
济南中海地产投资有限公司与张广霞商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南中海地产投资有限公司,张广霞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第2872号原告济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人欧阳国欣，董事长。委托代理人于德华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人刘颖，女，1990年1月10日生，汉族，山东豪才律师事务所实习律师，住济南市。被告张广霞，女，1978年10月7日生，汉族，职业不详，住济南市。原告济南中海地产投资有限公司（以下简称济南中海公司）与被告张广霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月28日公开开庭进行了审理。原告济南中海公司法定代表人欧阳国欣的委托代理人于德华、刘颖到庭参加了诉讼；被告张广霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告济南中海公司诉称：原、被告于2011年6月8日签订关于济南中海国际社区15号楼1单元104室房屋的《商品房买卖合同》及附件，被告选择抵押担保贷款付款方式。合同附件五第二条约定，出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金：如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。如买受人已入住的，需支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算）。现在由于被告自身的原因，未按期履行贷款还款义务而导致原告承担连带清偿责任。被告的行为给原告造成了极大损失，已达到合同约定解除条件。原告特提起诉讼，恳请贵院依法判令：1、请求法院判令解除原、被告签订的济南中海国际社区15号楼1单元104室房屋的《商品房买卖合同》及附件。2、判令被告支付违约金283670.7元。3、判令被告偿还原告代为清偿的保证金32403.56元。4、判令被告支付房屋折旧费94556.9元。5、律师费31632元由被告承担。被告张广霞在本案审理期间未答辩。经审理本院认定，2011年6月28日，原告济南中海公司作为出卖人与作为买受人的被告张广霞签订《商品房买卖合同》。合同约定被告张广霞购买原告开发的位于济南市市中区九曲片区A-3地块的暂定名为中海国际社区的15号楼1单元1层1-104室房屋，该商品房建筑面积为104.86平方米，其中套内建筑面积82.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.92平方米；该商品房单价为每平方米9017.44元，总房款为945569元。合同签订的同日，双方签订了合同附件五为合同补充协议。原、被告在该《补充协议》第二条中约定，付款方式为“抵押担保贷款付款”方式。即l、买受人于2011年5月15日前向出卖人支付定金30000元。2、买受人应于2011年5月21日前向出卖人支付首付房款285569元（定金自动转入首付款）。3、出卖人在为买受人与贷款银行签订的贷款合同提供担保期间，如买受人获得贷款后未按时履行贷款还款义务，双方同意按以下方式处理：买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除买卖合同的权利，自出卖人发出书面通知之日起15日内，买受人应与出卖人签订解除买卖合同的协议，同时将已领取的买卖合同及签署的相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续后，方可办理退款手续。如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），房屋如有毁损，买受人还应另行予以赔偿。已发生的装修等费用由买受人自行承担，同时该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他违约责任。该补充协议还对付款日期的确认、房产交付等事项进行了约定。在补充协议第十四条“诉讼的相关事宜”部分双方还约定“因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用”。以上合同及附件签订后，原告与被告开始履行合同约定内容。被告按补充协议的约定，以抵押担保贷款方式向原告支付购房款。为此，被告张广霞向中国建设银行有限公司济南高新支行（以下简称中国建设银行高新支行）借款66万元，借款日期为2011年7月5日，借款期限为27年，由原告提供阶段性连带责任担保。2013年6月29日，原、被告办理了涉案房屋的交付及入住手续。被告在此后的还款过程中，至2014年6月12日被告共拖欠中国建设银行高新支行自2014年1月起借款本息32403.56元，2014年6月30日原告代被告偿还了上述银行贷款本息。2014年7月2日，原告向被告发出《还款告知函》，告知其于2014年7月15日之前偿还原告垫付的银行贷款及利息并支付违约金，逾期若达到解除合同条件将根据合同行使合同解除权并追究被告的违约责任。此后，原告又于2014年10月28日、2014年12月30日分两次代被告偿还了银行贷款本息合计31997.32元，被告一直未向原告偿还垫付的银行贷款及利息。另查明，原告委托山东豪才律师事务所代理本案的诉讼活动，并支付律师代理费31632元。以上事实，有《商品房买卖合同》及附件、收房手续会签单、钥匙发放清单、个人住房（商业用房）借款合同复印件、回款证明一宗、还款告知函、委托代理合同、律师费付款回单、发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，被告向中国建设银行高新支行借款66万元用于向原告支付购房款，原告对该借款行为提供保证。但被告自2014年1月起未履行还款义务，导致原告代其偿还了银行贷款共64400.88元，原告仅主张截止到2014年6月30日代偿本息32403.56元。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告偿还其代为垫付的银行贷款及利息32403.56元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2014年9月23日原告提起诉讼时，被告仍未向原告偿还垫付的款项，其行为已符合双方在《商品房买卖合同》中约定的合同解除的条件，故对原告要求解除与被告就中海国际社区的15号楼1单元1层1-104房屋签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告要求收回房屋，合法有据，本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，双方的商品房买卖合同解除后，被告应向原告支付房屋总价款30%的违约金283670.7元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。此外，根据合同约定，原、被告的《商品房买卖合同》解除后，被告还应向原告中海地产支付自办理入住手续之日至办理完毕合同预售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款10%的年折旧率计算），2013年6月29日双方办理了涉案房屋的交付手续，因此原告主张被告支付一年的房屋折旧费94556.9元，未超过合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，以诉讼方式解决的，由买受人承担所产生的律师费，原告支付了律师代理费31632元，该费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告济南中海地产投资有限公司与被告张广霞于2011年6月28日签订的关于位于济南市市中区九曲片区A-3地块中海国际社区15号楼1单元1层1-104室的《商品房买卖合同》及附件于本判决生效之日起解除。二、被告张广霞于本判决生效之日起30日内向原告济南中海地产投资有限公司腾空并返还位于济南市市中区九曲片区A-3地块中海国际社区的15号楼1单元1层1-104室房屋。三、被告张广霞于本判决生效之日起10日内向原告济南中海地产投资有限公司支付代为偿还的银行贷款及利息32403.56元。四、被告张广霞于本判决生效之日起10日内向原告济南中海地产投资有限公司支付违约金283670.7元。五、被告张广霞于本判决生效之日起10日内向原告济南中海地产投资有限公司支付房屋折旧费94556.9元。六、被告张广霞于本判决生效之日起10日内向原告济南中海地产投资有限公司支付律师费31632元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7940元，由被告张广霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 张 慧代理审判员 王 岩人民陪审员 兰俊兴二〇一六年六月二十二日书 记 员 陈海燕 更多数据：