（2016）冀1028民初763号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-31
案件名称
李萌与廊坊开发区文翔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大厂回族自治县人民法院
所属地区
大厂回族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李萌,廊坊开发区文翔房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十七条第一款
全文
河北省大厂回族自治县人民法院民事判决��（2016）冀1028民初763号原告李萌，女，1989年5月15日出生，汉族，住大厂回族自治县。委托代理人景海旭，河北尚乾律师事务所律师。被告廊坊开发区文翔房地产开发有限公司，住所地：廊坊市开发区金源道，组织机构代码75241048-3。法定代表人戴其文，董事长。委托代理人马亮，河北双环律师事务所律师。原告李萌与被告廊坊开发区文翔房地产开发有限公司（以下简称文翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员霍建峰独任审判。因本案与姜玉良诉被告文翔公司商品房销售合同纠纷案诉讼标的系同一种类，经征得当事人同意，本院依法公开开庭进行了合并审理。原告李萌委托代理人景海旭，被告文翔公司委托代理人马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李萌诉称，2013年6月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议各1份，原告购买被告开发的世纪家园普通商品住宅小区第5幢1单元703号房屋，总价款475321元。合同订立后，其按合同约定支付了购房款，被告应于2014年12月31日前向其交付经验收合格的商品房。但被告未按约定时间向其交付经验收合格的房屋，导致其租房居住并产生损失，且大于合同约定的按已付房款日万分之零点一的标准计算的违约金。故诉至法院，请求判令被告：1、以已付房款为基数，按日万分之二的标准向其支付自2015年1月1日起至房屋实际交付之日止的违约金。2、本案的诉讼费用由被告承担。被告文翔公司辩称，1、双方签订商品房买卖合同、原告已交付购房款、其未在约定时间内为楼房办理验收备案手续及逾期交房的情况属实。2、逾期交房系因涉案楼房取暖设施变更为电地暖后主管部门审批过慢、2014年11月北京apec会议政府要求工地停工及冬季天气寒冷影响施工所致，均属不可抗力，属免责事由，其不构成违约。3、房屋已达到居住条件，其已通知原告收房，原告拒不收房并导致损失的扩大，租房的损失应由原告自行承担。4、双方在合同中已约定逾期交房的违约金计算方法，且原告亦未提交相应证据证明实际损失大于违约金，即使构成违约也应按合同约定计算违约金。综上，请求驳回原告对其的起诉。经审理查明，2013年6月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各1份，原告购买被告开发的位于大厂回族自治县北辰街南侧、世纪家园普通商品住宅小区第5幢1单元703号房屋一处，建筑面积94.61㎡，总价款475321元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格���并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。如遇不可抗力等因素影响工期，出卖人可据实延期交付。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑��常运行的承诺约定，采暖采用环保智能电地暖。补充协议第四条关于房屋交付期限的补充约定，该房屋交付的起始日期为甲方发给乙方的《房屋交付通知书》载明的日期。以邮件方式送达的，信件发出后第7日为送达日。《房屋交付通知书》送达至乙方在签署房屋买卖合同时预留的通讯地址即为有效送达。合同签订后，原告交付了购房款475321元。2014年12月20日，被告按原告预留地址向原告邮寄《房屋交付通知书》，12月22日，原告签收通知书，未收取房屋。2015年1月12日，被告向大厂回族自治县发改局报送涉案楼房申请设计变更为无增容电采暖的请示，2015年3月20日，获得准许。2015年10月，被告组织设计、施工、工程监理等单位对涉案楼房进行竣工验收，2015年12月4日，在大厂回族自治建筑工程安全质量监督站办理了验收备案。2014年11月7日至12日，因���开apec会议我县部分工地停止施工。2014年10月31日，原告租住张玉喜位于香河县开发区大运河孔雀城一期雅运园804幢2单元302房屋1处，年租金4000元。原告已支付租金10000元。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票1份、租房合同1份、收据1份、房产证复印件1份，身份证复印件1份，被告设计变更请示报告1份、大厂回族自治县发展改革局回复函1份、竣工备案说明1份、合同确认单1份、韵达快递回执单1份、查询单1份及原、被告双方的陈述在案予以证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告交付购房款后，被告虽于2014年12月20日邮寄通知书，通知原告收房，但涉案楼房于2015年12月4日方验收合格备案，当时尚未经验收合格。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用的规定。被告未按合同约定时间将验收合格的商品房交付原告，构成违约，应承担逾期交房违约金。2014年11月7日至12日，因召开apec会议被告工地被停止施工，该期间应予顺延，违约金应自2015年1月7日起开始计算。涉案楼房已于2015年12月4日验收合格并办理了备案，庭审中，被告出示了备案材料，且未撤销已送达原告的收房通知，体现了交房的意愿，原告对此情况亦知悉，故逾期交房违约金应计算至被告出示备案材料之日止，即2016年5月13日。关于双方约定的违约金是否应予增加的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失���由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原、被告双方约定“出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之零点一的违约金”与原告因被告逾期交房产生的实际损失即房租相比，低于原告的实际损失，应予以增加。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合我县2015年与涉案房屋同地段同类房屋租金均价为每平方米10元的标准，本院酌定被告应以原告购买房屋面积94.61㎡为基数，按每平米每月10元的标准向原告支付自2015年1月7日起至2016年5月13日止共491天的违约金，合计15484.50元。关于被告辩称延期交房系由于冬季施工及取暖变更属于不可抗力���本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。取暖设计变更及冬季施工的问题，被告作为具有相应资质和专业技术人员机构，应当能预见，并综合这些因素，科学合理地安排施工进度以保证竣工交付期限，故对其主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：被告廊坊开发区文翔房地产开发有限公司向原告李萌支付逾期交房违约金15484.50元，于本判决书生效之日起七日内履行完毕。驳回原告李萌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取95元，由被告廊坊开发区文翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。代理审判员 霍建峰二〇一六年六月二十二日书 记 员 刘晓波附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金���于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 来源：