（2016）浙03民终字第1852号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-08-05
案件名称
温州天乙物业管理有限公司与黄绍飞物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温州天乙物业管理有限公司,黄绍飞,温州市惠中物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终字第1852号上诉人（原审原告）：温州天乙物业管理有限公司，住所地：温州市火车站站南商城E幢M层。法定代表人：陈颖汉，董事长。委托代理人：陈丽霞、丛丽娜，系公司职工。被上诉人（原审被告）：黄绍飞。原审第三人：温州市惠中物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区高田路17号。法定代表人：吴绿妹，总经理。上诉人温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第213号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，温州庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）开发温州火车站站南商贸城小区后，委托天乙物业公司对该小区提供前期物业服务，天乙物业公司接受委托后，按1.5元/平方米·月向该小区非住宅业主收取物业服务费。2008年1月24日，该小区业主大会决议，解除与天乙物业公司间的前期物业服务关系。同年4月17日，该小区业主委员会与温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中物业公司）签订《物业服务合同》，约定由惠中物业公司为该小区提供物业服务，服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。该期限届满后，经双方协商，由惠中物业公司继续服务至2015年4月份。2008年11月24日，因涉案小区业主委员会与庆丰公司及天乙物业公司间的一系列矛盾激化，经瓯海区相关部门协调成立站南商贸城纠纷协调小组，并由该小组制定会议纪要。该会议纪要形成的初步处理意见包括：在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商业部分由天乙物业公司管理。其中第四条关于商住分离问题的内容如下：（一）小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由庆丰公司负责；（二）小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责；（三）小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理，商业部分的卫生清理由商业业主自行负责。黄绍飞系位于温州火车站站南商贸城C幢25-2号房屋的业主，该房屋面积为22.32平方米，用途为非居住。黄绍飞已向天乙物业公司交纳物业服务费至2007年12月份。原判认为，本案的争议焦点为黄绍飞是否应向天乙物业公司交纳物业服务费及计费时段。现作如下分析：小区业主负有交纳物业服务费的义务，同时也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，而行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，不能代表业主行使上述权利。2008年1月24日，涉案小区业主大会通过决议解除与天乙物业公司间前期物业服务关系，并于同年4月17日通过业主委员会选聘惠中物业公司从同年4月25日起为小区提供物业服务，并没有决定继续选聘天乙物业公司为小区非住宅部分提供物业服务。因此，天乙物业公司为涉案小区提供的前期物业服务关系于2008年4月24日终止。黄绍飞作为涉案房屋的业主，没有证据证明其已向天乙物业公司交纳2008年1月至4月24日间的物业服务费，故应依法交纳该期间的物业服务费共计127.22元[22.32×1.5元×（3+24/30）]。黄绍飞经天乙物业公司起诉催告后仍未及时缴纳上述物业服务费，已经构成违约，天乙物业公司要求黄绍飞从起诉之日起按每日万分之二点一计算违约金，本院予以支持。天乙物业公司主张根据行政主管部门制定的会议纪要，要求黄绍飞继续交纳2008年4月24日以后的物业服务费，其理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黄绍飞应于本判决生效之日起十日内偿付天乙物业公司物业服务费127.22元及违约金（按每日万分之二点一，从2015年9月15日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回天乙物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费320元（已由天乙物业公司交纳），合计370元，由天乙物业公司负担354元，由黄绍飞负担16元。宣判后，天乙物业公司不服，向本院提出上诉称：站南商贸城小区于2008年1月24日成立了业主委员会，并于2008年4月24日聘请惠中物业公司为该小区业主提供物业服务，后发生家得福打砸抢事件。事件发生后，在瓯海区政府的协调下，庆丰公司及商业业主代表钟松和、站南商贸城业主委员会成员及业主代表于2008年11月24日签订了《站南商贸城纠纷会议纪要》（以下简称《会议纪要》）。根据该《会议纪要》的规定，站南商贸城实行商住分离，住宅用房部分由惠中物业公司提供物业服务，商业用房部分由钟松和及其聘请的上诉人提供物业服务。被上诉人的用房明显不属于住宅用房，所以上诉人对被上诉人享有物业管理的权利和义务。且上诉人也按照该《会议纪要》的内容一直履行着物业服务的义务。综上，请求：一、撤销原判，依法改判。二、诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人黄绍飞答辩称：其是涉案房屋的业主，从2008年4月25日开始已向原审第三人惠中物业公司交纳物业费，现在已经想不起2008年4月24日之前的物业费有无交纳，但是只要有人来收，其都会交纳，不会拖欠物业费。这几年，上诉人没有为涉案小区提供物业服务，与答辩人之间已不存在服务关系。假使存在物业服务关系，上诉人应该在当初就要求答辩人交纳物业费。现在答辩人已经向惠中物业公司缴过物业费，若再向上诉人缴纳，就缴双份了。因涉案房屋系答辩人夫妻共有，若法院认为该房屋业主应当向上诉人缴纳本案物业服务费，同意均由答辩人个人交纳。原审第三人惠中物业公司答辩称：上诉人与被上诉人之间的物业服务合同关系已经于2008年4月终止。涉案小区在2008年4月之后都是由惠中物业公司为被上诉人提供物业服务的。上诉人主张涉案小区实行商住分离的物业管理模式没有事实和法律依据，一个小区只能由一个物业服务公司进行管理。《会议纪要》并未对小区进行物业区域管理分割也无权进行分割，对所有小区业主及惠中物业公司无约束力。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院经审查当事人在一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业；业主委员会执行业主大会的决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，虽然上诉人天乙物业公司与被上诉人曾签订《物业管理公约》，但是被上诉人所在的站南商贸城小区业主委员会已经于2008年1月24日解聘了上诉人，并于2008年4月24日聘用惠中物业公司为该小区业主提供物业服务。被上诉人在2008年4月24日之后没有向天乙物业公司缴纳物业服务费，而是向第三人惠中物业公司缴纳物业服务费。故被上诉人与上诉人天乙物业公司之间的服务合同关系已经于2008年4月24日解除。关于上诉人天乙物业公司主张《会议纪要》明确站南商贸城小区实行商住分离的物业管理模式而上诉人系商住部分的物业服务公司的问题，《会议纪要》并不能剥夺业主自主选聘和解聘物业服务企业的权利，况且《会议纪要》实际上也没有明确天乙物业公司为站南商贸城小区商住部分的物业服务公司。故上诉人天乙物业公司要求被上诉人黄绍飞支付2008年4月24日之后的物业管理费，缺乏相应的依据，不予支持。综上，上诉人天乙物业公司的各项上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 佩审 判 员 柯丽梦代理审判员 包 锋二〇一六年六月二十二日书 记 员 梁芳芳 关注公众号“”