（2016）苏01民终3538号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-23
案件名称
上诉人郁琳与被上诉人南京城建历史文化街区开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郁琳,南京城建历史文化街区开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3538号上诉人(原审原告)郁琳，女，1973年11月17日生，汉族。委托代理人赵速，江苏东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京城建历史文化街区开发有限责任公司，住所地南京市秦淮区熙南里街区1号。法定代表人尹小兵，该公司董事长。委托代理人虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人郁琳因与被上诉人南京城建历史文化街区（以下简称城建街区）开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人郁琳及其委托代理人赵速，被上诉人城建街区的委托代理人虞兴东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郁琳原审诉称，2003年3月29日，郁琳与城建街区签订“熙南里北区建筑认购意向协议”，约定由郁琳（买方）向城建街区（卖方）购买熙南里北区房屋（建筑面积327.71平方米）一套，总价9578498.75元，付款方式为：买方先付总款的50%即4789249.38元（其中100万元为定金），在具备销售条件并正式签订南京市商品房买卖契约后三个月内付清全款；卖方需在2013年12月31日前具备销售条件；卖方的违约责任为：1、定金适用定金罚则；2对已收房款（除定金部分）按同期同档银行贷款基准利率计算。合同签订后，郁琳按约定于2013年4月3日向城建街区支付了500万元房款（含定金），但至今城建街区未能按约具备销售条件，显然违约。2015年11月18日郁琳、城建街区达成解除“熙南里北区建筑认购意向协议”协议书，约定：1、解除认购协议；2、由城建街区先退还郁琳100万元定金和400万元购房款；3、违约责任及赔偿问题再协商。此后城建街区退还了500万元，但关于违约责任至今协商未果，故郁琳诉至法院，请求判令：1、城建街区承担双倍返还定金责任计100万元；2、城建街区给付合同约定的因不能交房而承担的利息损失（自2013年4月4日起至2015年11月18日双方解除预售协议时止按1-3年中国人民银行贷款基准利率6.15%计算）；3、城建街区赔偿郁琳造成的实际损失（房价增值部分、支付租金）50万元；4、全部诉讼费用由城建街区承担。城建街区原审辩称，双方签订的是预约合同，意向协议合同条款的第五条证明签订预约合同时郁琳就明知该房屋销售手续不齐全，郁琳表示愿意接受，后郁琳因自身原因无力交付房款，与城建街区协商解除合同，城建街区将房款退还给了郁琳。城建街区认为该预约合同应是无效合同，根据法律规定无效合同双方解除的，互相返还财产，由此而产生的损失应由双方各自承担。郁琳要求既适用违约金又适用定金与法有悖，本案中郁琳未能购房所产生的损失郁琳并未向法庭举证，如有损失也应按法律规定由其自行承担。郁琳可能存在的损失是银行存款利息。综上，请求法庭查明事实予以判决。原审法院经审理查明，2013年3月29日，郁琳与城建街区签订“熙南里北区建筑认购意向协议”，约定：郁琳（乙方）向城建街区（甲方）购买熙南里北区1栋2号房屋一套，建筑面积327.71平方米，该面积为预测面积，实际可销售面积以相关部门测绘数据为准；预测总房款为9925532.86元，优惠后房屋总价9578498.75元，付款方式为乙方于2013年4月20日前向甲方支付4789249.38元，其中含定金100万元；在具备销售条件时甲方通知乙方正式签订南京市商品房买卖契约，自签订商品房买卖契约之日起三个月内乙方付清全款；甲方承诺在2013年12月31日前房屋具备销售条件；由于司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的或因甲方原因无法正常办理购房手续的乙方有权拒绝签订商品房买卖契约，甲方应返还乙方已支付的定金部分违约金，并支付除定金以外的诚意金的违约金，诚意金的违约金金额为已收房款（除定金部分）按同期同档银行贷款基准利率乘以实际占用资金的时间来计算。合同签订后，郁琳按约定于2013年4月3日向城建街区支付了500万元房款（含定金），但至今城建街区未能按约具备销售条件，2015年11月18日郁琳与城建街区达成解除“熙南里北区建筑认购意向协议”协议书，约定：1、解除认购协议；2、由城建街区先退还郁琳500万元购房款；3、违约责任及赔偿问题再协商。当天城建街区退还了500万元，因对于违约责任协商未果，郁琳诉至法院要求处理。城建街区以签订协议时郁琳明知涉案房屋未取得销售许可，且至今未取得销售许可，双方签订的意向协议是无效的为由，不同意承担责任。庭审中，经释明，郁琳仍坚持原诉讼请求，认为合同合法有效。上述事实，有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、熙南里北区建筑认购意向协议、收据、招商银行本票、解除协议书、银行进账单、会议纪要及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，郁琳、城建街区在签订意向协议时，城建街区并未取得诉争房屋的销售许可，在郁琳起诉前，城建街区亦未取得诉争房屋的销售许可，故该意向协议应认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产应互相返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郁琳在签订协议时，明知城建街区未取得销售许可，仍与城建街区签订协议，应承担相应的责任，现购房款城建街区已经返还给郁琳，经原审法院释明合同无效后，郁琳仍坚持原诉讼请求，综上，原审法院对郁琳的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决驳回郁琳的诉讼请求。原审案件受理费23920元，减半收取11960元，由郁琳负担。上诉人郁琳不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销一审判决，改判支持其原审诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。其理由为，原审未区别“认购协议”与商品房预售合同之间的区别，混淆了二者性质，该认购协议为预约合同，具备独立性。该认购协议为预约，并不具备商品房预售合同的本约要求，该认购协议只约定了房屋的面积、坐落、价格及付款方式，与“商品房销售管理办法”所规定的商品房买卖合同必备的13项内容相去甚远。上诉人也未付清房款，该“认购协议”应为预约合同，其效力不应受有无预售许可证的影响，原审法院认定该“认购协议”无效有误。如认购意向协议无效，其要求城建街区承担已付房款的利息损失（以500万元为基数，按1-3年期贷款基准利率6.15%计算自2013年4月4日至2015年11月18日。）被上诉人城建街区答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方对原审查明的事实并无异议，本院二审对原审查明的事实予以确认。本院二审另查明，涉案房屋于2009年5月7日开工，2012年10月20日完工，2014年1月29日通过竣工备案，目前该房屋仍然没有取得预售许可。本案二审争议焦点为《认购意向协议》的性质及效力，被上诉人是否应赔偿上诉人500万元的利息损失。本院认为，关于《认购意向协议》的性质及效力问题。合同性质的确定不应仅凭合同的名称，而应着重考虑双方约定的权利义务内容。本案中，双方签订的合同虽名为《认购意向协议》，但涉案房屋在2013年3月29日签订协议之前已完工，双方在协议中对房屋的地址、面积、价款、付款方式等基本内容已有明确约定，该《认购意向协议》已具备房屋预售合同的基本要件，应认定为房屋预售合同。被上诉人城建街区之后亦接受了上诉人郁琳支付的款项，双方已经开始履行该合同。但因涉案房屋至今仍未取得预售许可，原审法院认定双方合同无效，符合法律规定。关于被上诉人是否应赔偿上诉人500万元的利息损失问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因该合同无效，被上诉人城建街区占有该500万元并无合同依据，被上诉人城建街区已于2015年11月18日将500万元返还上诉人，但被上诉人城建街区明知涉案房屋未取得预售许可，仍与上诉人签订《认购意向协议》，并自2013年4月3日至2015年11月18日占有上诉人交付给其的500万元，应赔偿上诉人相应损失。上诉人主张被上诉人按照1-3年期贷款基准利率赔偿2013年4月4日至2015年11月18日500万元的利息损失，符合实际情况，本院予以支持。被上诉人应将该500万元在2013年4月4日至2015年11月18日之间按同期同类银行贷款基准利率计算得出的利息损失支付给上诉人。原审未支持上诉人主张的利息损失有误，本院予以纠正。上诉人的其他诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，因原审适用法律有误，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6811号民事判决；二、南京城建历史文化街区开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付郁琳利息损失（以500万元为本金，按同期同类银行贷款基准利率计算自2013年4月4日至2015年11月18日）；三、驳回郁琳的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11960元，由郁琳负担7566元，南京城建历史文化街区开发有限责任公司负担4394元；二审案件受理费23920元，由上诉人郁琳负担15132元，南京城建历史文化街区开发有限责任公司负担8788元。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一六年六月二十二日书 记 员 王 慧 来源：