2016内22民终433号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-07-15
案件名称
吴巴根那与王景春房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴巴根那,王景春
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书2016内22民终433号上诉人（一审被告）吴巴根那，男，1963年7月3日出生，蒙古族，科右中旗卫生局职工，现住科右中旗。委托代理人吴乌云（系吴巴根那之女），女，1988年3月2日出生，蒙古族，药剂师，现住科右中旗。委托代理人董春生，内蒙古圣泉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）王景春，男，1965年5月24日出生，蒙古族，农民，现住科右中旗。委托代理人丁文才，内蒙古卫益律师事务所律师。上诉人吴巴根那因与被上诉人王景春房屋买卖合同纠纷一案，不服科尔沁右翼中旗人民法院（2015）右民初字第663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月8日受理本案，并于同年5月27日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人吴巴根那及其委托代理人吴乌云、董春生，被上诉人王景春及其委托代理人丁文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年5月27日王景春与吴巴根那签订了一份房屋协议书，约定吴巴根那将坐落于科右中旗吐列毛杜镇二街道北，未取得土地使用证、房屋产权证的面积为105平方米砖混结构的房屋（房屋四至吐列毛杜镇二街道北：谢根喜，西：房基以内，东：公路，南：胡同）以370000.00元的价格出售给王景春，约定首付款壹拾万元整（100000.00元），第二次付款2012年12月30日以前付款壹拾柒万元（170000.00元），最后付款2013年9月15日前付壹拾万元（100000.00元）。如任一方反悔和违背合同协议按房价的30%赔偿给另一方，乙方（王景春）付清房款后甲方（吴巴根那）交给乙方甲方的房产证。而后王景春按协议约定两次共计给付吴巴根那房款270000.00元，及办证费5000.00元。2013年9月15双方达成协议，因房产证未到位，未结清房款，待房产证到位结算。现因至今该房屋产权证书不能办理，王景春与吴巴根那未能协商一致，王景春将吴巴根那诉至法院，请求依法判令1、解除双方签订的房屋买卖协议书。2、要求吴巴根那退还已收取的270000.00元房款，5000.00元办证费用，3、要求吴巴根那支付违约金110000.00元。王景春为证明其主张提供以下证据：1、2012年5月27日房屋协议书一份，证明双方达成书面协议，王景春已经交付吴巴根那270000.00元的事实；2、2013年9月15日证明一份，证明双方因房产证问题进行过交涉，但吴巴根那未能办理房产证；3、录音光盘一份，证明王景春曾找吴巴根那交涉办理房产证的事实。吴巴根那质证对上述证据没有意见，但吴巴根那已经履行了主要义务。吴巴根那为证明其主张提供以下证据：1、蒙村房权证（蒙F**-0200187）一册，证明吴巴根那已经将房屋所有权证登记在王景春名下。王景春质证认为该证据不合法。一审法院认为：2012年5月27日王景春、吴巴根那签订的房屋协议书，系双方真实意思表示，王景春按约定给付吴巴根那房款270000.00元，吴巴根那虽然将诉争房屋已交付王景春，但双方约定待诉争房屋产权证取得后王景春给付剩余房款100000.00元。吴巴根那除向王景春交付诉争房屋之外，还负有办理诉争房屋产权证到自己名下并协助将诉争房屋产权转移给王景春的义务，经查明诉争房屋没有土地使用证、房屋产权证。庭审中吴巴根那提交了房屋所有权人为王景春、填发单位为科尔沁右翼中旗城乡建设环境保护局的内蒙古自治区村镇房屋所有权证（蒙F**-0200187号），因该证填发日期为2004年6月13日，故该证据的真实性该院不予认可，自2013年9月15日至今诉争房屋不具备所有权初始登记条件，不能取得合法的房屋产权证，双方签订的房屋协议书不能继续履行，吴巴根那违约导致合同目的不能实现，故该院应支持王景春要求解除双方签订的房屋买卖协议书的诉讼请求，并且吴巴根那应承担违约责任，王景春要求吴巴根那支付违约金110000.00元，该约定的违约金过高，该院酌情调整为60000.00元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干规定问题的解释（二）第二十九条的规定判决：一、解除原告王景春、被告吴巴根那2012年5月27日签订的房屋协议书，原告王景春于本判决书生效之日起三十日内将诉争房屋（房屋四至吐列毛杜镇二街道北：谢根喜、西：房基以内、东：公路、南：胡同）返还被告吴巴根那。被告吴巴根那于本判决书生效之日起三十日内返还原告购房款270000.00元，办证费5000.00元，合计275000.00元。二、被告吴巴根那于本判决书生效之日起三十日内给付原告王景春违约金60000.00元。宣判后，吴巴根那不服，向本院提起上诉。上诉人吴巴根那上诉称：（一）一审判决认定上诉人房屋不具备房屋登记初始条件,无法取得房产证,进而判决解除合同,没有事实依据和法律依据。上诉人建房系经镇土地规划部门、镇政府和科右中旗城镇个人住房规划许可、土地部门现场记录和测量,同期前后建房的人员也是如此,否则,在无相关手续的情况下,上诉人根本建不了房屋,因此,上诉人建房手续合法,具备房屋初始登记的条件。由于上诉人是在老房院内建房,老房子是1988年的,2000年发的证,老房子及院落也没有土地使用证,这说明没有土地使用证,也能够取得房屋所有权证,所以新建房屋在没有土地使用证的情况下,办理房屋产权证也没有问题。老房子建房与办证时间间隔12年,究其原因是政府的管理问题,而不是无法取得房产证的问题。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条二款“使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准”和第二十八条“县级以上人民政府建设行政主管部门,应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理,依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”之规定,上诉人的房屋经县乡人民政府批准,按照上述法律规定完全可以取得房屋的产权。至于科右中旗政府出于何种原因暂缓办理房产证,与无法办理产权证是截然不同的两个概念,不能混为一谈。所以,协议继续履行,有事实依据和法律依据,一审判决解除不当；（二）一审判决在确定房屋协议有效的前提下,强行解除协议违反双方约定。上诉人与被上诉人双方先后2012年5月27日、2012年8月25日、2013年9月15日签订了三份协议,其中第三份对办证和尾欠房款的问题,作出了待房产证到位结清房款的约定,这种什么时候房产证到位,什么时候结清房款的约定,是双方的真实意思表示,并且不违反法律规定,对双方也是公平的,应当受到法律的保护。在双方均同意等待办证,并自愿承担啥时候证办下来啥时候给钱或拿钱,双方均自愿承担各自风险的情况下,判决解除实属不当；（三）在上诉人已经将房屋和超市交付给被上诉人使用多年的情况下,一审判决解除协议,严重损害了上诉人的合法权益,显失公平。被上诉人使用房屋期间不但门窗破损、房屋漏雨、墙面倒塌,而且其盘兑超市的货物也悉数卖出,该现状已不适宜解除,判决上诉人原数返还购房款更是有失公允；（四）在上诉人已经协助办理,并且已经将产权证办到被上诉人名下的情况下,一审判决直接否定蒙F**-200187号房屋所有权证,没有法律依据。无论该证是2004年核发,还是直接办到被上诉人名下,都是对被上诉人作为房屋产权人的确认,该证并未被发证部门吊销,也没有被认定为是违法,发证部门对产权证在技术上如何处理,对被上诉人也无实质性的影响,因此一审判决以民事手段干预行政确权,程序违法,作为解除协议的一个条件,更是与法无据；（五）一审判决认定上诉人违约,没有事实依据,违约的是被上诉人而非上诉人。从三份协议书的履行情况来看,上诉人没有违约。1、根据2012年5月27日《房屋协议书》第6条“乙方(被上诉人)付清房款后甲方(上诉人)交给乙方甲方的房产证”之规定,只有在被上诉人付清全部房款后,上诉人才有将甲方的房产证交付给乙方的义务,在被上诉人未将房款全部付清的情况下,上诉人没有义务交付房产证。被上诉人虽有录音,但也只是有要付款的意向,并没有实际交付的行为,但上诉人却把房屋和超市悉数交付给了被上诉人,因此第一份协议上诉人没有违约。2、第二份协议除明确了房屋和超市各自的价值外,双方不再以房产证作为合同成立、生效或履行的条件,既然房产证已不再是协议的条款,自然上诉人对第二份协议也没有违约。3、为了最终解决房屋产权证的问题,双方又签订了第三份协议,并约定房产证未到位,未结清房款,待房产证到位结算,既然被上诉人愿意等待,上诉人愿意得不到房屋尾欠款,所以证没办下来之前,上诉人也没有违约。相反,被上诉人未遵守待房产证到位结算房款的约定,起诉要求解除协议,已构成违约；（六）一审判决认定事实错误。上诉人所出售房屋价款37万中,既包括房屋本身的价值,还包括一个超市,买卖时双方均有见证人,前两份协议中也能予以体现,被上诉人也不否认,因此,一审法院没有查明便予以认定明显错误；综上,一审法院在上诉人建房手续合法,房屋已经交付使用多年、双方对产权证办理有明确约定,房产证也能办理,也已经办理完产权证,上诉人也不存在违约的情况下,判决解除合同支付违约金实属不当,故请二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人王景春庭审答辩称：上诉人并没有依法办理相关的建设规划土地使用等必须的审批文件,没有经过审批,所以无法办理房屋使用权证,即使是早期当地其他人像这样的情况办理了房产证也不是合法的,我们要求办理房产证。无论是政府还是上诉人的原因,毕竟上诉人承诺办理房产证,现在没有办理房产证是客观事实,上诉人没有履行合同约定是违约。如具备办证条件,政府不给办是行政不作为,应采取相关措施,经过原审审理上诉人不具备办证能力,进行房屋产权交易而不办理房产证存在避税行为。上诉人将三份协议分开理解属曲解。原审判决结果是由于上诉人违约导致协议已无法履行,原审上诉人提交的房产证属假证,原审不采信是合法的,办证时间是2004年,双方交易时间是2012年,发证单位是城乡环境保护局,故此证无需撤销或吊销,因发证机关不可能发此证。一审开庭被上诉人明确表示若现在能办房产证可撤诉或和解,但上诉人未做到。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。在二审庭审中，吴巴根那提交建设用地规划许可证申请表一份、土地分局局长张满全的任职证明及张满全出具的证明一份，另出具与张满全通话录音光盘一张，用于证明吴巴根那出售给王景春的房屋系经过合法手续批准，可以办理房屋所有权证，房屋所有权证正在办理当中。王景春对以上证据不认可。另查明，王景春二审陈述称本案诉争房屋现已出现沉降现象，房屋主梁已经折断。又查明，王景春购买吴巴根那的房屋价款当中，包括吴巴根那出兑给王景春的超市货款。本院认为，2012年5月27日王景春与吴巴根那签订的房屋协议书即房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应当认定合法有效。吴巴根那收取部分房款后，按照合同约定已将诉争房屋交付王景春，履行了合同的主要义务；该合同第六条约定，‘王景春交齐房款后吴巴根那交付王景春吴巴根那的房产证’。因王景春未交付尾欠房款10万元，且双方并未明确约定房屋所有权证的交付时间，另王景春于一、二审中并未提供房产部门出具的关于本案诉争房屋不能办理房屋所有权证的相关证据，故本案不符合合同解除的条件，王景春的诉讼请求不应予以支持。综上，吴巴根那的上诉理由成立，其请求本院予以支持。一审法院认定事实不清导致判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销科尔沁右翼中旗人民法院（2015）右民初字第663号民事判决；二、驳回王景春的诉讼请求。一、二审案件受理费共计14150.00元，由被上诉人王景春负担。本判决为终审判决。审判长 陈长虹审判员 高 岩审判员 苗世英二〇一六年六月二十二日书记员 王嘉琪