（2016）云0112民初字第10号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2018-07-20
案件名称
李友成诉被告陈斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李某某,陈某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条，第一百二十一条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条，第九十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款，第一百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0112民初字第10号原告李某某，男，1972年7月25日生，汉族.委托代理人段周林，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告陈某，女，1977年7月14日生，汉族.委托代理人张清，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。原告李某某诉被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人段周林、被告陈某的委托代理人张清到庭参加了诉。本案现已审理终结。原告李某某诉称：2015年11月27日，原、被告双方签订商铺租赁合同，约定被告将昆明市西山区前福路160号商铺出租给原告作为餐厅经营使用，面积200平方米，每年租金25万元，租金每年一付，租赁期限自2015年12月31日至2018年1月1日止，签订合同时原告支付定金5万元。被告口头答应于2015年12月15日交房给原告，但时至今日被告没有按照合同约定履行自己的交房义务，并给原告造成了巨大的经济损失，被告的行为严重违背诚实信用的基本原则，应当返还原告双倍定金10万元。原告多次与被告电话协商希望处理，但被告一直推脱未果。现原告诉至本院，请求判令：1、被告双倍返还原告定金10万元；2、诉讼费由被告承担。被告陈某辩称：被告确实与原告签订租赁合同并收取定金5万元，但合同无法履行是因为之前的承租人违约，没有及时腾出房屋从而导致被告未能向原告交房，并非被告故意违约导致合同不能履行。被告与原告签订租赁协议时，商铺所有权人并不知情，故被告的转租行为属于无权处分，该转租协议无效，而定金合同属于从合同，故该条款也不能生效。同时被告收受的定金系在签订合同之后，属于预付款定金，而不属于订约定金，不适用定金双倍返还的法律规定，所以被告只应返还原告定金5万元。本案经本院审理查明，确认以下法律事实：2015年11月27日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于昆明市西山区前福路160号商铺租给原告作为餐厅使用，出租商铺的建筑面积为200平方米，租赁期限自2015年12月31日起至2018年1月1日止；每年租金25万元，租金每年一次性付清，原告在签订合同之日付定金5万元，交接完成后支付10万元，截止2016年2月5日前付清尾款10万元；如果原告不能如期全额支付租金，被告有权利在2016年2月5日收回铺面。合同签订当天，原告通过银行向被告转账支付定金5万元。庭审中，原告表示双方口头约定的交房时间为2015年12月15日，被告认可双方有过口头约定，但认为约定的交房时间为2015年12月31日。双方均认可被告不是涉案商铺的产权人，但原告表示其知晓涉案商铺系被告向其转租。经法庭询问，被告明确表示不能提交其与产权人签订的租赁合同，但表示其享有转租权。上述事实有原告提交的《商铺租赁合同》、银行证明，以及双方的陈述在案予以佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告就承租昆明市西山区前福路160号商铺与被告签订租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。对于交房时间，虽然双方在合同中未予约定，但根据庭审查明的事实，可以确定双方口头约定的最迟交房时间为2015年12月31日。签订合同当日，原告依约向被告支付定金5万元，以此作为双方履行合同的一种担保，但被告在收取定金后未能如期向原告交房导致合同目的不能实现，故原告可以要求收受定金的一方双倍返还定金。因双方约定的房租年租金为25万元，而原告向被告支付的定金5万元并未超出法律规定的上限数额，故被告应当向原告双倍返还定金10万元。至于被告提出的该租赁合同因其无权处分致使无效的抗辩，虽然被告未提交相应的租赁合同等证据材料证实其享有涉案商铺的转租权，但原告对此并无异议，且本院认为未经出租人同意将租赁物转租他人的行为并非无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此，出租人是否同意并不影响转租合同的效力。此外，对于被告提出因第三人原因导致未能履行合同的抗辩，因被告就此并未举证予以说明，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条的相关规定，即便存在上述情形，被告仍应向原告承担相应的法律责任。综上，被告的辩称缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈某于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李某某定金人民币100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币2300元，由被告陈某承担（此款原告已预交，被告于执行前款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审 判 长 杨 洁人民陪审员 郭一入人民陪审员 钱 新二〇一六年六月二十二日书 记 员 张峰诚 微信公众号“”