（2016）川1529民初246号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-11-07
案件名称
原告付大琼诉被告四川详鹰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
屏山县人民法院
所属地区
屏山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
付大琼,四川详鹰房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1529民初246号原告：付大琼，女，1980年12月31日出生，汉族，住四川省高县。委托诉讼代理人：朱翼翔，四川泰逸律师事务所律师。被告：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区武青南路6号5栋2层30号。法定代表人：陈勇，系该公司董事长。委托代理人：王平，女，系该公司员工。委托代理人：吉方云，男，系该公司员工。原告付大琼诉被告四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称详鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年2月29日立案受理，依法组成合议庭于2016年6月15日公开开庭进行审理。原告付大琼及其诉讼代理人朱翼翔，被告详鹰公司委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付大琼诉称：原告付大琼向被告详鹰公司购买了位于屏山县新县城丁石路王府井×栋×层××、××号两间商铺。双方于2012年4月24日分别就两间商铺签订了《委托出租协议书》约定将案涉××号商铺按1744元/月、××号商铺按1505元/月“返租”给被告，被告按季度提前5-10天向原告方支付租金，但被告自2015年6月1日起未按约定支付租金。为了维护原告的合法权益，现请求法院判决：1.被告向原告支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金38988元、违约金19494元，共计58482元；2.被告继续履行租房协议；3.判令被告承担本案的诉讼费用。被告详鹰公司辩称：原、被告双方签订的《委托出租协议书》第三条明确约定“甲方（原告）委托乙方（详鹰公司）处理的事务为：代为出租、与第三人签订租赁合同、代为收取租金及相关费用”。该《委托出租协议书》系委托合同性质。被告自签订合同后垫支了2年的租金，但经营管理至今没有找到第三方将该商铺出租，被告详鹰公司于2015年6月1日起暂停向原告垫付案涉商铺返租租金，系公司资金困难所致。被告没有违反合同第八条的约定，对原告主张的违约金亦不予认可，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告付大琼向被告详鹰公司购买了位于屏山县新县城丁石路王府井×栋×层××、××号商铺。双方于2012年4月24日就该案涉两间商铺签订了《委托出租协议书》，主要约定：甲方（委托方）付大琼，乙方（受托方）详鹰公司；甲方自愿将已购位于王府井商业步行街×栋×层××、××号商铺委托乙方代为出租及管理；委托期限为5年；甲方委托乙方代为出租、与第三人签订租赁合同、代为收取租金及相关费用；五年租金的计算方式，××号商铺按1744元/月、××号商铺按1505元/月；该商铺乙方可自行使用，也可代为对外出租；租金起算时间以王府井正式开业时间为准，如开业时间迟于2013年6月1日，则以2013年6月1日为准，乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金；商铺在委托期内，乙方根据市场发展需要，有权对甲方委托商铺物业进行统一规划、装修管理，统一制定租金标准对外招商租赁，甲方在委托期内不得干预乙方的管理；甲、乙双方不得在委托期内无故单方终止或解除协议，因一方单方终止或解除协议造成另一方经济损失的，违约方以年度租金总额的50%向对方支付违约金。之后，被告详鹰公司向原告支付租金至2015年5月31日。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告的身份证、被告的营业执照，《委托出租协议书》，《商品房买卖合同》等证据材料在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一是原、被告双方签订的《委托出租协议书》的法律关系是委托合同关系，还是租赁合同关系？二是被告是否构成违约及若构成违约的责任承担。关于第一个焦点。本院认为，双方对签订的《委托出租协议书》无异议，本院予以确认。根据协议“乙方以2013年6月1日为基准,乙方按季度提前5-10天向甲方交一次租金……该商铺乙方可自行使用,也可代为对外出租”的约定，被告详鹰公司在未向第三人出租的情况下向原告支付了两年的租金，以及协议书系被告详鹰公司拟定让购买商铺的购房者统一签订等因素，《委托出租协议书》符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”的规定，应为“名为委托实为租赁”的租赁合同。签订《委托出租协议书》是双方当事人真实意思的表示，合同内容对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告详鹰公司反租原告向其购买的案涉商铺×栋×层××、××号两间商铺，自2015年6月1日起，未按合同约定支付租金构成违约。本院认定被告承担继续履行合同并支付两间商铺38988元租金的责任。关于第二个焦点。原告主张按租金年度总金额的50%计算违约金共计19494元。被告认为，双方合同只约定了单方终止或解除协议的违约情形按租金年度总金额的50%计算，对逾期支付租金的违约责任双方当事人在协议中没有约定具体计算方法，对于原告依据协议第八条要求被告支付19494元的违约金的计算方法不予支持。因被告未按照约定按时支付租金，应当承担逾期付款的违约责任，本院酌定自2015年5月28日逾期起，以每季度未付的相应租金为基数参照中国人民银行逾期贷款的基准利率进行计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告四川详鹰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告付大琼自2015年6月1日至2016年5月31日期间的两间商铺租金共计38988元。二、被告四川详鹰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告付大琼违约金，计算方法为：其中9747元从2015年5月28日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；9747元从2015年8月28日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；9747元从2015年11月28日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止；9747元从2016年2月28日开始计算至本判决确定的逾期未付租金给付之日止。以中国人民银行同期逾期贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至租金付清之日止。三、被告四川详鹰房地产开发有限公司与原告付大琼于2012年4月24日签订的案涉商铺的两份《委托出租协议书》继续履行。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1531元，由原告付大琼负担700元，被告四川详鹰房地产开发有限公司负担831元。一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人申请执行的期限为两年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 张荣彬代理审判员 杨东升人民陪审员 罗德新二〇一六年六月二十二日书 记 员 胡 欣