（2016）吉2401民初2991号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-09-26
案件名称
原告延边合宝房地产开发有限公司与被告鲁明、第三人姜素娜不当得利纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
延边合宝房地产开发有限公司,鲁明,姜素娜
案由
不当得利纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初2991号原告：延边合宝房地产开发有限公司。法定代表人：李焕成，该公司总经理。委托代理人：张宇，男，汉族，延边合宝房地产开发有限公司职员。委托代理人：李焕春，女，汉族，延边合宝房地产开发有限公司职员。被告：鲁明，男，汉族。委托代理人：鲁景利，男，汉族。委托代理人：郭利，女，汉族。第三人：姜素娜，女，汉族，个体。原告延边合宝房地产开发有限公司（以下简称合宝公司）与被告鲁明、第三人姜素娜不当得利纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由审判员陈艳独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告合宝公司委托代理人张宇、李焕春，被告鲁明委托代理人鲁景利及郭利，第三人姜素娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合宝公司起诉称：2011年3月26日，鲁明以团购名义买入合宝公司开发的位于延吉市人民路东段北秋韵雅园X区X号楼X单元X号面积为X平方米的房屋，单价2080元/平方米，总价款208977元（该房屋系案外人郑某与鲁明调换房屋）。合宝公司依国家税法的强制性规定向延吉市经济开发区地方税务局申报（逾期缴纳产生日5‰的滞金）缴纳了包含鲁明所购涉案房屋的全额税金27479.49元。鲁明购房不是用于自己居住而系倒卖。2013年5月8日，同意由父亲鲁景利委托姜素娜对外销售涉案房屋，承诺给付姜素娜销售佣金并承担销售时产生的国家税费及费用。同年6月23日，将房屋以按揭贷款的方式出售给案外人张某，单价4000元/平方米，总房款401880元。张某及贷款银行将该房款汇入合宝公司售房款专用账户，且该房款也只能由合宝公司售房款专用账户接收。税务征收机关监察到合宝公司售房款专用账户出现新增销售收入，责令合宝公司进行缴纳申报，合宝公司只能再次向延吉市经济开发区地方税务局申报缴纳全额税金63633.88元。鲁明在此次房屋倒卖过程中取得利益192903元。现涉案房屋由张某装修入住。鲁明系出售该房屋的受益人，让合宝公司承担因其出卖房屋多发生的国家税费25367.73元及银行贷款保证金14000元没有合法根据，且造成了合宝公司的财产损失，应将取得的不当利益返还遭受损失的合宝公司。故诉至法院，一、责令鲁明承担因不当得利由合宝公司承担的国家税金差额25367.73元及银行贷款保证金14000元，合计39367.73元，及从2013年9月4日起至全额给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、对即将发生的所得税保留诉讼权利；三、鲁明承担诉讼费用。鲁明答辩称：一、合宝公司提出的返还不当得利税金及利息的诉讼请求与事实不符，没有法律依据，双方从未签订过任何协议，鲁明是按照延吉市人民法院（2013）延民初字第3027号民事判决书和（2014）延中民四终字第259号民事判决书，并经延吉市人民法院执行庭于2014年11月17日执行取得的售房款。按照国家税法的相关规定，鲁明作为自然人没有义务向税务机关缴纳营业税、土地增值税、企业所得税等项税金，因此，谈不上不当得利的部分是国家税金。鲁明委托第三人姜素娜时签订过委托协议，约定了支付房价的2%佣金，因此缴纳营业税等各项税金是税务机关向企业征收的，故要求由鲁明承担没有法律依据。因此，不当得利不能成立。另外，吉林省高级人民法院在再审民事裁定书中也明确了鲁明的购房款应该由合宝公司返还。二、合宝公司替贷款买房人张某垫付的14000元保证金不应由鲁明承担。因为银行保证金是银行为了降低风险，预先向开发商收取一定数额的金钱，合宝公司作为担保人通过指定银行办理按揭贷款时，开发商与银行签订了按揭贷款合同协议书，开发商在银行设有专户专款专用，银行按照贷款额的一定比例收取保证金，替买房人担保，因鲁明与张某不认识，银行也不会承认鲁明是担保人，保证金在开发商给买房人办理正式抵押手续后，直接返还给开发商，故由鲁明支付保证金没有法律依据。三、合宝公司对即将发生的所得税保留诉讼权利的诉讼主张没有道理，因其提出的第一项诉讼请求中税金已经包括了2013年9月向税务机关缴纳的2.5%的企业所得税10047元，按照吉林省地税局的2008第50号文件，企业所得税已经缴纳完毕。因此，由鲁明承担诉讼费用的诉讼请求不合理。四、鲁明与合宝公司之间上一起案件的判决是2014年10月8日生效的，2014年10月8日之前诉讼审理阶段，鲁明没有取得该笔售房款，因此由鲁明承担从2013年9月4日起至2014年10月8日止的利息不合理。五、合宝公司提出的税款当中5%的土地增值税与完税证当中的实际缴纳税率1.5%不一致，因此无法证明其主张的税金是真实的。姜素娜述称：2012年5月，姜素娜与合宝公司就其开发的秋韵雅园住宅区对外销售达成协议，协议书已约定销售范围不包括本案诉争房屋。2012年夏天，鲁明的父亲鲁景利多次以购房人的身份到姜素娜的售楼处，让姜素娜帮忙对外销售他购买的秋韵雅园小区的十几套房屋。鲁景利一再承诺只要帮他卖房，房屋所产生的任何税费及房屋所产生的相关费用都由他负责，并自己打印一份委托书，姜素娜签字后，留下复印件，收走原件。姜素娜帮助鲁明对外销售本案诉争房屋时，合宝公司并不知情。当时姜素娜与鲁景利签订了代卖协议，协议第一条明确约定所有的税费、银行保证金都由鲁景利承担，但是因为项目尚未建成，且开发商的房屋销售也不好，所以没有为鲁景利代卖。直到2013年春天，鲁景利多次到售楼处找姜素娜，考虑到鲁景利的工作情况，出于对他的信任，姜素娜同意帮鲁景利代卖房屋，由于房屋地段不是很好，不能一次性付款销售，考虑到当时情况，鲁景利的房屋是不能按揭贷款出售的，银行不同意为个人售房按揭贷款，只能依靠合宝公司的平台才能按揭贷款，张某和彭某想要按揭贷款买房，售房之前，姜素娜一再与鲁景利说好，如果借用合宝公司平台，一定要缴纳所有税费和银行保证金，鲁景利同意承担所有税费及银行保证金，根据国家法律规定银行保证金是谁售房谁缴纳。2013年，姜素娜与鲁景利签订了代卖协议，但是签订协议时，姜素娜没有看协议内容，该协议中并没有写明所有税费及银行保证金由鲁景利承担的内容，该种欺骗行为给姜素娜的工作造成了很大不便。合宝公司的诉讼请求应该得到支持。经审理查明：2014年9月26日生效的延边朝鲜族自治州中级人民法院（2014）延中民四终字第259号民事判决认定如下事实：2011年3月26日，案外人郑某与案外人延边某房地产开发有限公司签订《团购房屋合同书》，购买了位于延吉市人民路东段北秋韵雅园X区X号楼X单元X号、面积为X平方米的房屋（本案诉争房屋），总价款为208000元。诉争房屋实为合宝公司开发，合宝公司以案外人延边某房地产开发有限公司的名义办理相关手续。此后合宝公司进行公司注册登记后，在房产部门将诉争房屋备案到自己名下，《团购房屋合同书》实际约束案外人郑某与合宝公司双方。2011年3月16日，案外人郑某向案外人延边某房地产开发有限公司支付购房款104000元，此款由合宝公司收取。2011年9月29日，案外人郑某又向合宝公司支付购房款90700元，剩余购房款14278元至今未予交纳。2013年5月8日，鲁明的委托代理人鲁景利与第三人姜素娜签订委托协议，委托第三人姜素娜出售诉争房屋，同时约定佣金为房价的2%，案外人郑某亦认可该委托协议。2013年6月23日，第三人姜素娜与第三人张某签订诉争房屋认购书，认购书中书写的出售方为合宝公司，但该认购书中并未加盖合宝公司的公章。因合宝公司与第三人姜素娜于2012年5月26日签订了协议，由第三人姜素娜对合宝公司开发的特定房屋进行销售，故合宝公司将其公司的公章、法定代表人印章及相关手续交给了第三人姜素娜。此后，第三人姜素娜以合宝公司名义与第三人张某签订商品房预售合同并加盖了合宝公司公章及法定代表人印章，由第三人张某以401880元购买了诉争房屋，房屋实际面积为100.47平方米。第三人张某交付购房首付款后，以诉争房屋作为抵押进行了按揭贷款。后诉争房屋全部售房款401880元均在合宝公司公司账户内。诉争房屋现已交付给第三人张某居住、使用，并在房产部门备案登记在第三人张某名下。2011年3月26日，鲁明曾购买合宝公司开发的位于延吉市人民路东段北秋韵雅园X区X号楼X单元X号房屋。本案诉争房屋（秋韵雅园X区X号楼X单元X号）在出售给第三人张某后，鲁明与案外人郑某就上述房屋买卖合同中的权利义务同诉争房屋买卖合同中的权利义务进行兑换，由鲁明取得诉争房屋买卖合同中的权利义务。经案外人郑某同意，鲁明到合宝公司处将诉争房屋买卖合同及交款收据中的案外人“郑某”姓名更改为“鲁明”。（2014）延中民四终字第259号民事判决判令合宝公司于判决生效后十日内向鲁明返还售房款379564元及利息（自2013年9月5日起至2013年9月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。后鲁明申请本院强制执行（2014）延中民四终字第259号民事判决内容，并依法强制扣划被执行人合宝公司账户存款394500元（返还售房款379564元及利息）。另查明，合宝公司因收取鲁明总房款208977元，分别于2011年、2012年、2013年分三次按照所收房款金额向延吉经济开发区地方税务局缴纳税金共计27480.49元【营业税10448.85元（208977元×5%）、城建税731.42元（10448.85元×7%）、教育附加税313.47元（10448.85元×3%）、地方教育税208.98元（10448.85元×2%）、印花税104.49元（208977元×0.05%）、土地增值税10448.85元（208977元×5%）、所得税（预征）5224.43元（208977元×2.5%）】。后因诉争房屋以按揭贷款方式出售给案外人张某（总房款401880元，单价4000元/平方米），合宝公司于2013年10月16日向延吉经济开发区地方税务局缴纳税金共计52847.22元【营业税20094元（401880元×5%）、城建税1406.58元（20094元×7%）、教育附加税602.82元（20094元×3%）、地方教育税401.88元（20094元×2%）、印花税200.94元（401880元×0.05%）、土地增值税20094元（401880元×5%）、所得税（预征）10047元（401880元×2.5%）】。此外，合宝公司因案外人张某的280000元按揭贷款向借款银行提供14000元贷款保证金（280000元×5%）。现合宝公司主张鲁明返还因转售诉争房屋获利而致合宝公司多缴纳的税金差额25367.73元（52847.22元-27479.49元）及银行保证金14000元，并主张自2013年9月4日鲁明申请诉讼财产保全冻结合宝公司交通银行账户内的存款人民币700000元之日起至给付之日止的利息，保留对即将发生的所得税的诉讼权利。审理中，合宝公司、鲁明及姜素娜均表示诉争房屋以贷款方式转售给案外人张某时，必须由合宝公司代为办理贷款手续，且贷款金额亦必须支付至合宝公司账户内，并由合宝公司预支贷款保证金。认定上述事实的证据有：营业执照、组织机构代码证、延吉经济开发区地税局出具的完税凭证及申报明细两份、2013年9月延吉经济开发区地税局出具的完税证明、交税明细、申报明细、吉林银行特种转账贷款凭证、吉林银行个人借款凭证（张某）、委托协议书、吉林省高级人民法院（2015）吉民申字第85号民事裁定书、（2014）延中民四终字第259号民事判决书及生效证明。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。第三人姜素娜受鲁明委托代理人鲁景利的委托，将诉争房屋转售给案外人张某，鲁明已通过民事强制执行程序取得张某转入合宝公司账户内的全部房款，据此，鲁明通过转售诉争房屋获取收益192903元（401880元-208977元）。诉争房屋转售张某时，实际出卖人系鲁明，而非合宝公司，合宝公司仅是以自身名义出具相关手续为张某办理银行按揭贷款手续，但并未实际取得房款收益，合宝公司却因收取张某购房款401880元向税务部门补充缴纳营业税、城建税、教育附加税、地方教育税、印花税、土地增值税、所得税（预征），共计25366.73元（52847.22元-27480.49元）。虽然上述税种均应属于开发商法定缴纳范围，但上述税金系因鲁明转售房屋并借助合宝公司名义办理按揭贷款手续而产生，故鲁明应返还合宝公司由此支付的税金差额25366.73元。关于差额税金的利息起算时间问题，应从合宝公司实际补充缴纳税金之日，即2013年10月16日起至全额返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息。关于返还银行贷款保证金14000元的主张，因该保证金系合宝公司为贷款人张某的按揭贷款提供的保证担保，银行尚未实际主张保证责任，该部分损失尚未实际发生，故本院不予支持；关于合宝公司对即将发生的所得税保留的诉讼权利，因该部分税金尚未实际缴纳，该部分损失尚未实际发生，故本院不予支持；合宝公司可待保证金及剩余所得税税金实际损失发生后，另行告诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鲁明于本判决发生法律效力后立即支付原告延边合宝房地产开发有限公司税金差额25366.73元及利息（从2013年10月16日起至全部支付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、驳回原告延边合宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告鲁明未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元（延边合宝房地产开发有限公司已预交784元），减半收取392元，由鲁明负担217元，由延边合宝房地产开发有限公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 陈 艳二〇一六年六月二十二日书记员 杨金花 来源：百度“”