（2015）鄂洪山民商初字第00011号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-07-27

案件名称

周继全与李萍、罗威房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市洪山区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周继全,李萍,罗威

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第六十条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖北省武汉市洪山区人民法院民事判决书（2015）鄂洪山民商初字第00011号原告：周继全，武汉市洪山区裕兴摩托修理店业主。委托代理人：曹剑刚，湖北中品律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：谌敏慧，湖北中品律师事务所律师。特别授权代理。被告：李萍。被告：罗威。系被告李萍之子。原告周继全诉被告李萍、罗威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法组成由审判员郑萍担任审判长，人民陪审员姜晓琼、王雅琼参加的合议庭，于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告周继全及其委托代理人曹剑刚、谌敏慧到庭参加诉讼。被告李萍、罗威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：从2006年7月至2014年3月租赁房屋被拆迁前，原告一直租用被告李萍位于武汉市洪山区雄楚大街231号省五建公司3栋2单元102室房屋（该房屋所有权登记为罗春生，系被告李萍的丈夫，已去世），并以该出租房屋从事电动自行车零售、摩托车修理等商业经营。期间，经被告同意，原告投入巨资对该房屋进行了装修和改扩建。2013年上半年开始，该房屋因武汉市洪山区雄楚大街快速化道路改造工程，需要征收拆迁。在征收拆迁实施过程中，对原告的正常经营造成了很大影响，损失很大，但原告依然按被告的要求向其交纳租金，并及时配合被告和拆迁部门进行了搬迁。被告亦答应等拆迁办补偿安置后，会按规定将相关费用支付给原告。2014年4月28日，被告利用原告经营、装修等资料和事实与拆迁办签订了《房屋征收补偿安置协议》，获得了包括改变房屋用途的补助、装修补偿、停产停业损失补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿费、搬迁奖励等补偿费用共209余万元。原告多次亲自并通过社区等部门找被告交涉，要求被告依法将属于原告的装修补偿、停产停业损失补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿费、搬迁奖励等补偿安置费用支付给原告，但被告一直不予理睬并隐瞒已获得补偿的事实，至今拒不支付原告相关补偿款。为维护原告的合法权益，现请求依法判令：1、依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》因拆迁已解除；2、判令被告立即给付应属于原告的补偿安置费用150967元（其中停产停业损失34709元、装修补偿款78350元、附属设施的电话迁移费308元、空调移机费1600元、构筑物暗楼15000元、房屋搬迁补偿费1000元、搬迁奖励20000元）；3、本案诉讼费用全部由两被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：1、原告的身份证复印件一份；2、两被告身份证复印件各一份。证明原、被告的主体身份。证据二：1、2006年5月8日《房屋租赁合同》、2006年7月24日《门面转让协议》及转让人柯应华身份证复印件各一份；2、2009年8月15日、2010年8月15日、2011年8月16日原、被告签订的《房屋租赁合同》各一份；3、原告以本案租赁房屋办理的个体工商户营业执照、税务登记证复印件一份；4、被告收取租金、水电费的收条一套（10张）、银行流水清单明细8页。证明从2006年7月至2014年3月被告房屋被征收拆除，原告一直租赁被告位于武汉市洪山区雄楚大街231号省五建公司3栋2单元102室的房屋，从事电动自行车零售等个体经营活动的事实。证据三：1、2006年7月26日转让人柯应华出具的本案租赁房屋转让费《证明》一份；2、2009年5月29日转让人吴红霞出具的本案租赁房屋转让费《收条》一份；3、原告对本案租赁房屋进行装修的装修费用《收条》六张；4、原告投资装修后的本案租赁房屋的照片两张。证明原告经被告同意，通过两次高价转让获得被告位于武汉市洪山区雄楚大街231号省五建公司3栋2单元102室房屋的租赁权，并投资对该租赁房屋进行装修经营的事实。证据四：1、洪政征决字（2013）第7号《房屋征收决定书》及征收补偿方案各一份；2、被告与房屋征收项目部签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》一份；3、洪山区珞南街黎明社区的《情况说明》一份。证明被告出租给原告经营的房屋依法被政府征收，在征收补偿安置过程中，被告利用原告在该房屋经营的事实和资料，获得了按商业房屋性质计算的高额拆迁补偿款（其中不当获得了应属于原告的装修补偿款、停产停业损失补偿款、房屋搬迁补偿费等），以及原告为此请求社区等部门对双方纠纷进行调解的事实。被告未予答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，2006年7月，原告周继全通过与案外人柯应华签订转让协议，并征得被告李萍同意后，取得了被告李萍所有的位于武汉市洪山区雄楚大街231号省五建公司3栋2单元102室房屋（该房屋所有权登记为罗春生，系被告李萍的丈夫，已去世）的两年租赁使用权。原告周继权依约向被告李萍支付了租金，并将房屋装修后办理了个体工商户营业执照，将该房屋用于经营电动自行车零售、摩托修理等。其中房屋设施中空调、电话及暗楼系原告装修时安装。原告周继全于2009年8月15日、2010年8月15日、2011年8月16日分三次与被告李萍签订了《房屋租赁合同》，其中2011年8月16日《房屋租赁合同》中约定：房屋租期为两年，每月租金5000元，一季度付一次款。合同满一年后，房价随行就市。合同期满后，乙方（原告）如果继续使用此房须提前一个月同甲方（被告）协商，甲方同意后合同续签，如果甲方不同意，乙方自动解除合同，搬出该房屋。租赁期间，如遇到房屋拆迁则合同自动解除等。合同期满后，被告李萍未与原告周继全续签书面房屋租赁合同，原告周继权继续使用该房屋，并按原合同向被告李萍支付租金至2014年1月15日止。2013年10月22日，武汉市洪山区人民政府发布《国有土地上房屋征收决定书》（洪政征字（2013）第7号），对洪山区雄楚大道（石牌岭路-楚平路）段快改红线范围内的房屋予以征收，本案诉争房屋在征收范围内。原告周继全得知征收令后，一直要求被告李萍协助与征收部门商谈补偿事宜未果。2014年2月底，原告周继全向被告李萍交付水电费后，被告李萍将水、电表拆除，原告周继全无法正常经营，遂于同年3月搬离该房屋。2014年4月28日，被告罗威与武汉市洪山区重点工程拆迁办公室签订《国有土地房屋征收补偿安置协议书》，其中与涉案相关的房屋征收补偿为：1、停产停业损失补偿34709元；2、装修补偿78350元；3、附属设施的电话迁移费308元；4、空调移机费1600元；5、暗楼补偿15000元；6、房屋搬迁补偿费1000元；7搬迁奖励40000元等。嗣后，被告罗威收到上述所列补偿款。2014年上半年征收范围内的房屋被拆除。上述事实，有《房屋转让证明》、《转让费收条》、装修费收条、租赁房屋照片、2006年5月8日《房屋租赁合同》、2006年7月24日《门面转让协议》、2009年8月15日、2010年8月15和2011年8月16日《房屋租赁合同》各一份、个体工商户营业执照、税务登记证、租金和水电费收条、银行流水清单明细、洪政征决字（2013）第7号《房屋征收决定书》及征收补偿方案、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、《情况说明》及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告周继全与被告李萍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同。合同签订后，被告李萍履行了交付房屋的义务，原告周继全履行了交付租金的义务。履行期间，原告周继全将房屋装修后用于经营电动自行车零售、摩托修理等，被告李萍对此知情且未反对，应视为被告李萍同意原告周继全对房屋进行装修。2013年10月，涉诉房屋被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人（××）、公有房屋承租人签订。被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费、装饰装修价值补偿费。故本案的处理依据应为原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。2013年8月15日合同期满后，双方没有续签书面合同，原告周继全没有将房屋腾退给被告李萍，而是继续按原合同向被告李萍交付租金，被告李萍收取了租金且没有提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2013年10月22日后，原、被告均知晓诉争房屋已被纳入武汉市洪山区人民政府征收范围，被告从2014年2月底将房屋水电表拆除，原告随即搬离了出租房屋，双方以自己的行为解除了房屋租赁合同。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定”的规定，鉴于原、被告之间属不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，故对征收部门补偿的装修补偿78350元、暗楼补偿15000元，合计93350元，本院酌情原告周继全享有上述补偿的50%，即46675元。故被告李萍应将装饰装修补偿中的46675元返还给原告周继全。对于征收部门补偿的停产停业损失34709元，因原告周继全以诉争房屋为经营场所，并办理了营业执照进行经营活动，本院酌情原告周继全享有停产停业损失的80%，故被告李萍应将停产停业损失补偿中的27767.20元返还给原告周继全。因附属设施的电话、空调属原告添置，故对电话迁移费308元、空调移机费1600元，合计1908元由原告周继全享有。被告李萍应将附属设施的电话、空调移机费补偿、房屋搬迁补偿费计2908元返还给原告。鉴于被告李萍系被征收人，对于搬迁奖励补偿40000元，应由被告李萍享有，故对原告周继全要求给付搬迁奖励补偿20000元的请求，本院不予支持。因被告罗威与武汉市洪山区重点工程拆迁办公室签订了《国有土地房屋征收补偿安置协议书》，取得了上述补偿款，故被告罗威应共同返还上述补偿款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李萍、罗威返还原告周继全装饰装修补偿46675元、停产停业损失补偿27767.20元、电话迁移费308元、空调移机费1600元、房屋搬迁补偿1000元，合计77350.20元；二、驳回原告周继全的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元（原告周继全已预缴3320元），由原告周继全负担1587元，被告李萍、罗威负担1733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郑　萍人民陪审员　　姜晓琼人民陪审员　　王雅琼二〇一六年六月二十二日书　记　员　　宁伟昭百度搜索“”