（2016）豫10民终1072号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-26
案件名称
徐慧利与许昌市欣客来房地产中介服务有限公司、慕亚丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省许昌市中级人民法院
所属地区
河南省许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许昌市欣客来房地产中介服务有限公司,徐慧利,慕亚丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫10民终1072号上诉人（原审被告）许昌市欣客来房地产中介服务有限公司，住所地许昌市清虚街关帝新村5号营业房。法定代表人徐洪忠，该公司总经理。委托代理人张殿杰，河南天时达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐慧利，女，1972年10月16日生，汉族，住许昌市魏都区。委托代理人段长贵，许昌市魏都区高桥营街道法律服务所法律工作者。原审被告慕亚丽，女，1972年4月10日生，汉族，住许昌市。上诉人许昌市欣客来房地产中介服务有限公司（以下简称欣客来公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2015）魏民一初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人欣客来公司的委托代理人张殿杰，被上诉人徐慧利及其委托代理人段长贵到庭参加诉讼，原审被告慕亚丽经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年3月15日，案外人古槐街小学将其门面房一间出租给被告慕亚丽（当时系被告欣客来公司负责人）用作经营欣客来房屋中介，双方约定租赁期自2014年3月15日至2015年3月14日，月租金1000元，由慕亚丽一次按半年结算，提前一个月交出租人许昌市古槐街小学。同时双方约定，被告慕亚丽无权私自将该出租房屋转让，并不能收取转让费。后原告为经营包子铺而寻找门面房，在许昌市古城广告上看到被告慕亚丽门面转让的信息后，遂与其联系并与其达成口头协议，约定被告慕亚丽将上述房屋转租于原告，原告支付转让费75000元及押金10000元。后原告依约将75000元转让费及10000元押金交于被告慕亚丽，被告慕亚丽在收到该笔款项后向原告出具盖有被告欣客来公司公章的收款收据一份。上载：今收到徐慧利75000元整。同时将该处门面房上一承租人王艳萍一张10000元押金收条交给原告。后原告为承租该处门面房找到该房屋产权人许昌市古槐街小学协商，因该校拒绝将房屋出租给原告，导致原告无法实际租赁该处门面房。原告要求被告慕亚丽返还其已付款项，但遭到拒绝。2015年7月8日，原告诉至本院。另查明，被告慕亚丽在2014年11月14日之前为被告欣客来公司的负责人，后该公司负责人变更为徐洪忠。原审法院认为，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。本案中，因被告慕亚丽与原告达成的口头房屋转租协议之前系被告欣客来公司的负责人，并且其向原告出具75000元的收到条上盖有被告欣客来公司的印章。因此，原告与被告欣客来公司存在房屋转租赁法律关系。因该涉案房屋的产权人许昌市古槐街小学不同意将该涉案房屋转租原告，导致原告无法承租与被告欣客来公司协议约定的门面房。基于此，原告要求被告欣客来公司返还原告已付款项，于法有据，予以支持。被告除返还原告房屋转让费75000元外，还应按中国人民银行规定的同期贷款利率计算自2015年7月8日起至付清欠款之日止的利息。对于原告要求返还3000元已付房租以及因不能正常营业导致的各项损失12000元的请求，因原告所举证据不足，不予支持。被告欣客来公司关于其与原告存在加盟合同关系，原告没有履行约定的经营义务，未经被告欣客来公司同意私自改变加盟店的经营范围，被告欣客来公司不应退还原告已交的75000元款项的辩解，因无证据能明，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条之规定，判决，一、本判决书生效之日起十日内，被告欣客来公司返还原告徐慧利转让费75000元、押金10000元，合计85000元，并支付自2015年7月8日起至付清欠款之日止的利息，利率按中国人民银行规定的同期贷款利率计算。二、驳回原告徐慧利的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告徐慧利承担345元，被告欣客来公司承担1955元。上诉人欣客来公司提起上诉称，一审判决认定“被上诉人徐慧利与上诉人欣客来公司存在房屋转租法律关系”无事实和法律依据。对上诉人与被上诉人存在加盟合同关系不予支持理由不充分。被上诉人一审中未提交用于证明与上诉人存在转租关系的直接证据，其提交的间接证据不能有效证明其与原审被告慕亚丽达成过口头转租协议，仅仅是证明了上诉人收到被上诉人交纳的75000元费用的事实。一审法院适用法律错误，因为当时慕亚丽已经不是上诉人的法定代表人及负责人，慕亚丽的行为代表不了上诉人公司的行为，一审据此认定被上诉人与上诉人存在房屋转租行为于法无据。对上诉人与被上诉人存在加盟合同关系不予认定，明显偏袒被上诉人。一审法院将没有证据支持的押金10000元让上诉人负担无事实依据，且没有全面解决双方争议的问题。请二审法院依法改判或发回重审。被上诉人徐慧利答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。答辩人经古城广告上得知该争议的门面房转让，就与原审被告慕亚丽联系，慕亚丽声称自己是欣客来公司的负责人，经过双方协商一致后，答辩人先支付转让费75000元，欣客来公司给徐慧利出具75000元收到条一张，加盖有欣客来公司的公章。慕亚丽又让被上诉人支付该门面房押金10000元及三个月的房租3000元。当答辩人向房主许昌市古槐街小学询问时才知道此房不能私自转让，上诉人的行为是一种欺诈行为。慕亚丽收到答辩人的10000元押金后将房主原来出具的押金条10000元转交给答辩人。一审判决上诉人承担民事责任并无不当，请依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。本院归纳本案争议焦点为，原审判决认定事实是否清楚。二审中，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交新证据为，1、2014年11月26日徐慧利签订的代理合同，证明：徐慧利于2014年11月26日与湖北宫味餐饮管理有限公司守品谷味蒸店代理合同，代理地区级别许昌（许昌县），代理权限为2年，特许代理费7万元等业务事项，有河南许昌地区湖北宫味餐饮管理有限公司专用合同章佐证。2、2016年5月18日许昌市古槐街小学出具的证明一份，证明：古槐街小学2014年12月初，当徐慧利到学校咨询时，本案所涉的门面房不准慕亚丽私自转让，有合同约定，更不能租赁给有污染的餐饮商户。上诉人质证认为，1、该代理合同不是新证据；该合同的真实性有异议；即便该合同是真实的，但该合同并不能证明徐慧利和上诉人谈到过房屋租赁关系，徐慧利有可能做多种行业，并不能排除她和上诉人谈房产中介的情况；2、证明不是新证据，真实性有异议；该证明实际在慕亚丽与古槐街小学签订合同时就约定过只能做房产中介，该证明仍不能证明徐慧利和上诉人之间有房屋转让的约定。本院认为，被上诉人提交的证据所证明的事实，已经一审法院做出认定，故不属于二审的新证据。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，本案原审被告慕亚丽与被上诉人徐慧利就房屋转让达成口头协议，由慕亚丽将古槐街小学附近门面房一间转让给徐慧利。慕亚丽收到徐慧利现金75000元后，由欣客来公司向被上诉人出具75000元的收到条。被上诉人提供的证据能够证明被上诉人与上诉人欣客来公司存在房屋转租赁法律关系。因涉案房屋的产权人许昌市古槐街小学不同意将该房屋转租，导致被上诉人无法承租该门面房。被上诉人要求欣客来公司返还已付款项的请求，于法有据。上诉人认为双方不是房屋转让关系，而是加盟合同关系的主张因没有证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1955元由上诉人欣客来公司负担。本判决为终审判决审 判 长 李延波代理审判员 秦东亮代理审判员 陈 晖二〇一六年六月二十二日书 记 员 杨京京 微信公众号“”