（2016）川01民终3463号
裁判日期: 2016-06-22
公开日期: 2016-12-12
案件名称
众信房地产开发有限公司与范某商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川众信房地产开发有限公司,范某
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终3463号上诉人（原审被告）四川众信房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区二环路南三环*号*楼。法定代表人吕长明，经理。委托代理人孙强，男，1972年3月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系公司员工。委托代理人熊建新，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）范某，女，2000年6月30日出生，汉族，住四川省郫县。法定代理人范某1，男，1971年3月11日出生，汉族，住四川省郫县郫筒镇望从东路***号。系范某的父亲。法定代理人魏某，女，1976年6月15日出生，汉族，住四川省郫县郫筒镇望从*组。系被上诉人范某的母亲。委托代理人李小利，四川法典律师事务所律师。上诉人众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）与被上诉人范某商品房销售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯少民初字第100号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年4月26日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年5月10日，范某与众信公司签订了编号为ZX000769和ZX000768的两份《房屋买卖合同》，约定范某购买众信公司位于成都市武侯区二环路南三段1号1层4098号和4099号两套经营性用房，建筑面积均为2.9平方米，每套房屋价款为219414元。合同第九条第1款第（2）项约定。乙方（范某）同意委托众信公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。合同第九条第2款约定，如因甲方（众信公司）责任，乙方未能在交房后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式解决：双方终止合同，甲方在30个工作日内全额退还乙方已付房款，并按乙方已付房款的3%向乙方支付违约金……。同日，范某向众信公司交纳了上述两套房屋的全部购房款438828元，众信公司向范某交付了房屋。根据合同约定，众信公司应在交房后365天内为范某办理房屋所有权证书，但至今未能办理，已超过365天。另查明，范某将讼争房屋出租给成都众信凯豪投资管理有限公司，已另案起诉要求承租人腾退房屋。原审法院认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》两份、《收据》两张以及当事人陈述记录等。原审法院判决认为，范某与众信公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，为范某办理取得产权证系众信公司的义务。因众信公司未按合同约定履行办理产权证的义务，故范某要求解除合同、众信公司退还房款、支付违约金符合合同的约定和法律规定。合同约定违约金为已付房款的3%，众信公司主张违约金过高并请求法院予以调整的理由不成立。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，作出如下判决：一、解除范某与四川众信房地产开发有限公司于2014年5月10日签订的编号为ZX000769和ZX000768的两份《房屋买卖合同》；二、四川众信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还范某购房款438828元，并支付范某违约金13164元；三、驳回范某的其他诉讼请求。案件受理费8475元，保全费2911元，公告费260元，共计11646元，由范某负担600元，四川众信房地产开发有限公司负担11046元。宣判后，原审被告众信公司不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由为：1、本案系商品房预售合同纠纷，众信公司未取到房屋预售许可证，故涉案房屋买卖合同无效；2、合同无效的责任在买方即被上诉人一方；3、被上诉人应当返还收取的租金45202.92元。请求二审法院依法予以改判。被上诉人答辩称：原审法院判决正确，应予以维持。二审审理查明事实与原审审理查明事实一致，本院对一审审理查明事实予以确认。本案的争议焦点如下：1、涉案的《房屋买卖合同》是否无效？如果合同无效，其责任应当由谁承担？2、被上诉人方收取的房屋租金是否应当返还？关于第一个争议焦点，上诉人主张涉案《房屋买卖合同》系未取得预售许可证的房屋预售合同，故该合同无效。本院认为，房屋预售又称期房买卖，是房产开发商将尚在建设的房屋予以销售的行为，本案涉案的房屋在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，已经建成并且上诉人已经取得了房屋产权，本案并非商品房预售合同纠纷，而是商品房销售合同纠纷，上诉人关于涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，原审认定案由不当，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，本院认为，涉案的《商品房买卖合同》有效，上诉人已经向被上诉人交付房屋，被上诉人享有就房屋进行收益的权利，其出租涉案房屋所获得的租金是否应当返还的问题与本案不是同一法律关系，本案中不作处理。上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费8475元，由上诉人众信房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 斌代理审判员 赫耀文代理审判员 祝颖哲二〇一六年六月二十二日书 记 员 叶云婧 来源：百度搜索“”