（2016）沪0112民初12088号

裁判日期: 2016-06-22

公开日期: 2016-09-12

案件名称

石岳、叶伟泉与上海市闵行区东兰新村业主委员会业主撤销权纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨文通,石岳,叶伟泉,上海市闵行区东兰新村业主委员会

案由

业主撤销权纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十八条第一款

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2016）沪0112民初12088号原告杨文通，男，1936年11月10日，汉族，住上海市闵行区。原告石岳，男，1951年11月28日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。原告叶伟泉，男，1939年3月10日生，汉族，住上海市闵行区。被告上海市闵行区东兰新村业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人吴佩德，主任；副主任：朱子方。委托代理人周晓辉，上海宝旺律师事务所律师。委托代理人刘沛，上海宝旺律师事务所律师。原告杨文通、石岳、叶伟泉与被告上海市闵行区东兰新村业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理，依法由本院审判员乔财权适用简易程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告杨文通、石岳、叶伟泉，被告上海市闵行区东兰新村业主委员会的负责人吴佩德及委托代理人周晓辉、刘沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，被告与上海易达物业管理有限公司(以下简称易达物业)串通，在2014年6月签订物业合同时，将小区内的公益性收入、地下室出租租金、物业管理用房出租租金、广告费等不写进物业合同中，其金额高达每月17,900元，而易达物业在2015年12月7日公布的收支测算调整前表中(以下简称测算表)，却没有明确上述费用。易达物业出具的测算表用少报收入，多报支出的手段制造亏损，欺骗业主，以达到2016年1月1日起增加物业费的目的。其中少报物业面积616.04平方米，售后公房按规定每月每平方米0.55元，但却写成0.40元；测算表中停车��及其他公益性收入为25,000元，物业合同中机动车停车位310个，但小区实际停车位约340个，每月的停车费估算也有37,200元，另外还有临时停车费等收入，因此少报公益性收入及物业费收入每月为12,317元。测算表中将业主装修垃圾列入每月3,000元的清运费，而事实上业主装修时都支付了垃圾清运费200元至600元。测算表中重复多报的费用如下：变频泵房电费每月6,932元、水池清洗每月100元、水费支出每月250元、泵房维护每月150元、公共灯电费每月2,500元、材料费每月400元、公司风险及管理费每月7,090元、公司利率每月2,897.90元，上述项目根本不存在，纯属巧立名目。易达公司为了增加物业费，在测算表中用重复虚报的费用每月约有22,387.90元，因此事实上易达物业在2015年不但不亏损，反而每月的税后利润约14,000元，一年约17万元。被告为了谋取私利，利用职权，为��讨好易达物业，出卖业主利益，在与物业签订合同时，不仅没有将属于业主的公益性内容全部写进物业合同，并在2015年12月7日明知易达物业为了增加物业费而出具虚假测算表的情况下，以业委会的名义在小区内布告栏张贴《关于调整物业费标准的宣传》，采取含糊的工资成本增加说法，掩盖收支实际情况，帮助制造物业亏损的假象，还用物业公司要裁减人员来威胁业主。2015年12月15日，被告发放《增加物业费征询单》，并要求在12月25日进行汇总表决，后因遭业主反对，延迟到12月30日汇总，按潜规则统计，决定在2016年1月1日起增加物业管理费每月每平方米0.15元。被告串通易达物业，用少报收入多报支出的方法，在测算表中搞虚假数字，出卖业主利益，在不公布真实数据的情况下所形成的增加物业费的决议是错误的，侵犯了业主的合法权益；原告认为未投��的84票不应计入同意票，因此实际同意票数为565张，占投票数的63.2%，未达到法律规定的三分之二，增加物业费的决议是无效的。综上，由于易达物业提供了虚假的数据，欺骗了全体业主，违反了诚实信用原则，而程序合法并不是审判的唯一依据，原告提供的证据已形成了完整的证据链。由于原告的合法权益受到侵犯，因此提起诉讼，要求撤销被告关于上海市闵行区东兰新村物业管理费调价的决议。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、本次调整物业费是在古美街道房办和小区居委的支持指导下，严格按相关规定所要求的程序，并在公平公正公开的原则下进行的，流程如下：2015年2月10日接到物业公司的申请，2月16日业委会进行讨论，3月15日接到协商函，期间业委会多次召开会议进行协商，6月3日在小区内张贴宣传文章，11月19日召开部分业��代表讨论此事，12月16日被告发放征询表，12月31日公开汇总，之后被告将结果在小区内张贴，小区物业费每月每平方米增加0.15元。上述程序是合法的，结果是有效的。2、被告根据业主大会议事规则规定的程序作出本次增加物业费的决定，所有同意的表决票的人数和建筑面积已达二分之一以上，在程序、形式上合法。3、增加物业的决议并未侵犯原告的合法权益，且原告也未证明原告的合法权益受到损害。原告为证明其诉请，向本院提供了以下证据：1、物业公司出具的费用收支测算(附件1-1)及原告自行整理的收入情况和说明，证明物业公司测算采取多报支出、少报收入的方法来制造亏损。2、业委会公布的关于调整物业费标准的宣传通告及原告自行整理的关于业委会的材料及物业费备案审核汇编材料，汇编材料出处系原来的业委会材料。证明宣传材料没有实质内容，也没有对物业管理收支进行测算评估，避重就轻，就直接进行了调整。3、2014年6月25日被告与物业签订的物业服务合同。其中，停车费、地下室收费、广告费等收入都取消了，没有罗列在内，而以前的物业服务合同中都是有的，被告的行为侵犯了全体业主的利益。4、业主与物业服务公司经理王国华2015年12月16日的谈话纪录，系原告方自行整理。王国华当场承认地下室收入等其他收入没有罗列在内，至少十万，是他自己说的，还有停车费也是少的。5、业主与物业公司副总经理周燕荷的谈话记录，系原告自行整理并由居委会人员参加。证明是物业公司测算的，其承认该数据是虚假的，并说没有必要非常精确。6、业主与物业公司管理员宋丰酬的谈话纪要，证明物业公司对于装修的业主都收取垃圾清运费200-600元不等，而其要求另行收取清运费3,000元每月，不合理。7、地下室租金明细及公益性收入明细，由业委会公布。证明地下室租金的实际存在，而且数额不小，但是在测算表中并没有公布。8、决议，内容如下：总票数是894票，收到742票，同意票649票，其中84张未反馈意见视为同意。这个未反馈的视为同意没有法律依据，应该视为弃权票。9、2007年地下室等公共设施物业服务协议，证明存在地下室公共收益。10、业主代表大会会议纪要，系上次增加物业费的相关材料。11、两份走访记录，证明93号杂货店租金500元。12、售后公房租金，证明实际收取费用与公布数字不符。13、清运费及停车费收据及车位情况，证明物业公司向业主收取垃圾清运费和停车费。14、监控录像照片，证明原告将附件在小区内张贴，但贴的材料被撕掉了。被告为证明其辩称，向本院提供了以下证据：1、关于调整物业费标准的申请报告，系物业公司2015年2月10日向被告提出调整物业费申请。2、2015年6月8日公布关于调整物业收费标准的公告，被告向全体业主征询调整物业费的意见。3、2015年11月19日业主代表会议记录，证明业主代表会议对调价问题进行商讨。4、关于小区物业费调整收费标准的宣传材料，证明2015年12月7日被告发布公告，告知全体业主准备增加物业收费，并准备向全体业主发出征询意见，由全体业主进行表决。5、小区物业调整收费标准的征询意见表及征询意见表签收凭证，证明被告向全体业主发放征询表并告知全体业主表决意见投放时间。6、公告，证明被告于2015年12月25日发布公告，告��全体业主将表决意见表上交方式及时间。其中，改期至12月30日是根据议事规则做出的更改。7、通知，证明被告于2015年12月29日发布通知，告知全体业主，将于2015年12月31日下午14时于居委会活动室进行开箱统计。8、业委会关于调整物业费工作情况的说明和决议公告，证明本次物业费调整的工作情况及最终表决结果通过了物业费调价的决议。9、议事规则，管理规约和专项维修基金管理规约。本次业主大会的程序符合业主大会的议事形式、议事规则和表决流程等规定。三原告对于被告提供的证据均不予认可，认为被告的表述都是讲程序的，并没有实质性内容。被告对于三原告提供的证据1中的附件1-1的真实性合法性关联性予以认可，从该证据可以看出物业公司处于亏损经营，对证据1的其他材料系原告方单方制作，并��任何依据，不能证明原告所主张的事实；对证据2中的宣传材料的真实性合法性关联性予以认可，该证据证明被告通过调整物业费决议的流程是合法的，被告在表决前就发布公告告知全体业主相关事宜并告知全体业主将按流程征询全体业主的意见，其他材料都是原告方自行制作，对真实性不予认可，且无法证明本次决定侵犯了原告方的合法权益。对证据3的真实性合法性关联性无异议，但原告所述广告费等费用未列入费用的意见也无法证明本次物业费调整的决定侵犯了原告的合法权益。对证据4、5、6的真实性均不予认可，该组证据系原告单方制作，且证据4、6与本案也不具有关联性。对证据7的真实性不予认可，原告整理的租金明细数据不对，部分房产不是小区业主的，小区无权收取费用，对明细表的真实性无异议，但不能证明侵犯原告的权益。对证据8真实性合法性关联性予以认可，该证据证明本决议程序合法且已达到通过的标准，对于其中84张未反馈表决票视为同意，系依据业主大会议事规则的规定，未反馈意见应视为大多数票的意见，故应视为同意票。对证据9真实性关联性不予认可，与本案无关。对证据10真实性无异议，但对关联性不予认可，与本案及本次物业费调价无关。对证据11走访记录系原告单方制作，不予认可，且第二份走访纪录属证人证言，应该出庭做证并经质证。对证据12的真实性无异议，但对本案无关联性。对证据13中徐爱明的说明不予认可，对停车费收据的真实性不予认可，对车位登记情况的真实性不予认可，该份登记情况可以任意制作。对证据14真实性无异议，但无法证明原告所要证明的事实。经审理查明，三原告系上海市闵行区漕宝路XXX弄XXX号至121号(即东兰新村小区)业主；被告系东兰小区的��委会，该业委会于2012年5月21日设立成立。2014年6月25日，被告与易达物业签订《物业服务合同》一份，合同约定由易达物业管理东兰新村小区，合同期自2014年7月1日起至2017年6月30日止，合同约定物业费的收费为每月每平方米0.55元，公有住宅为每月每平方米0.40元，2015年9月1日起公有住宅为每月每平方米0.55元，合同还对其他内容作了约定。易达物业在管理小区期间，出具了一份《东兰新村费用收支测算(按月)调整前》，认为易达物业每月收取的物业费为34,412.27元，小区公共收益每月9,435元，实际支出为每月65,814.30元，因此每月实际亏损为21,967.03元。2015年2月10日，易达物业向被告出具申请报告一份，认为由于物业管理劳动成本持续上升，水电等能耗和维修材料费用不断上涨，导致物业成本逐年递增，收支失衡，因此要求将小区物业管理费��整至每月每平方米0.80元。2015年6月8日，被告在小区内张贴《关于调整小区物业收费标准》，言明收到了物业公司要求调整物业费的申请，并要求业主将本人的意愿投到意见箱内。2015年12月7日，被告在小区内张贴《关于小区物业调整收费标准的宣传》，言明为保证小区的安全和物业管理的正常运营，11月19日晚小区召开业主代表大会研究讨论，绝大多数代表认为可以适当提高物业管理费，比较集中的意见是增加0.15元/㎡/月，并表示最终结果还需依据规范流程征询小区全体业主的意见。2015年12月16日，被告向小区业主发放《东兰小区物业调整收费标准的征询意见表》，意见表明确物业管理费拟增加0.15元/月/㎡，并要求将意见表于12月25日前交于本幢楼的业主代表或投入东门的投票箱内。2015年12月25日，被告在小区内发出《公告》��明确调整物业收费的征询意见表于2015年12月30日前投入东门票箱或交于本楼的业主代表。2015年12月29日，被告在小区内发出《通知》，明确于本月31日下午2时在居委会活动室对调整物业收费征询意见票进行开箱统计。2015年12月31日，经统计，确定被告应发送征询表894张，未送达68张，实发826张，同意票649票(含84票未反馈的)，占78.57%，面积55,869.39平方米，占百分比77.90%，反对票146张，弃权票27张，废票4张。当日，被告在小区内张贴公告，对投票结果进行了公告，并明确物业费从2016年1月1日起每月每平米增加0.15元。另查明，东兰新村《业主大会议事规则》第十条约定：1、设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果；2、专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数意见。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。本院认为，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，三原告认为由于易达物业出具的测算表采取多报支出少报收入从而造成物业管理亏损的假象，致使小区增加了物业费，因此该决议应予以撤销，但由于易达物业出具的测算表所罗列的金额是否真实可靠应由小区业委会进行审查监督，或由相关部门予以审核，现被告方已通过业主大会表决的形式通过了增加小区物业��决议,故本院有理由相信被告已对该测算表进行了审核。从双方提供的证据可以确认，被告在调整小区物业费的过程中，在程序上并不存在违法行为，且被告根据业主大会议事规则将未反馈的84张意见票视作为同意票并无不当。由于原告没有证据证明被告作出增加物业管理费的决议侵犯了其合法权益，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条的规定，判决如下：驳回原告杨文通、石岳、叶伟泉的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告杨文通、石岳、叶伟泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　乔财权二〇一六年六月二十二日书记员　　余海峰附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数��半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。微信公众号“”