（2015）牟民初字第4392号
裁判日期: 2016-06-18
公开日期: 2016-10-08
案件名称
河南山顶物业管理有限公司与河南省福都商业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中牟县人民法院
所属地区
中牟县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南山顶物业管理有限公司,河南省福都商业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2015）牟民初字第4392号原告河南山顶物业管理有限公司。法定代表人王高升，该公司总经理。委托代理人樊东辉，河南见地律师事务所律师。被告河南省福都商业管理有限公司。法定代表人王保祥，该公司总经理。委托代理人林志强，该公司总经理助理。委托代理人袁宏山，金博大律师事务所律师。原告河南山顶物业管理有限公司（以下简称山顶物业公司）与被告河南省福都商业管理有限公司（以下简称福都管理公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山顶物业公司委托代理人樊东辉，被告福都管理公司委托代理人林志强���袁宏山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月25日，被告与原告签订《郑州航空港区山顶时代广场物业管理服务合同》，约定由原告为被告承包经营的位于郑州航空港区郑港××与郑港××交叉口的山顶时代广场提供物业管理服务。另约定被告每次应当预交两个月的费用。如被告逾期支付物业服务费用，应按欠交金额每日千分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告诚实履行了物业服务义务，但被告此后一直没有支付物业服务费用并拖欠至今。2014年10月31日，经双方协商一致，终止了物业服务合同，原告向被告指定的郑州福都商业物业管理有限公司办理了交接手续。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告福都管理公司向原告山顶物业公司支付自2014年1月1日至2014年10月31日的物业服务费用1780560元并支付违约金（其中356112元的违约金自2013年12月23日起至清偿之日止；其中356112元的违约金自2014年2月19日起至清偿之日止；其中356112元的违约金自2014年4月21日起至清偿之日止；其中356112元的违约金自2014年6月20日起至清偿之日止其中356112元的违约金自2014年8月21日起至清偿之日止；以上违约金均按年利率24%计算）。2、本案诉讼费用由被告福都管理公司负担。原告提供的证据有：第一组：《郑州航空港区山顶时代广场物业管理服务合同》1份，主要证明：1、根据合同第十五条约定，双方于2013年10月1日起建立物业服务关系，原告为被告提供物业服务；2、根据合同第十一条约定，按照地下一层、一层及二层、三层及以上区域三个部分分别计算及确认，被告应当向原告支付物业服务费用每月178056元；起算日期不迟于该区域最早一家商户开业日期；3、支付方式为每次预付两���月费用，支付时间不迟于到期日前10日。第二组：1、《保安服务合同》2份及发票12份；2、《垃圾清运劳务合同》1份；3、中国人寿财产保险股份有限公司公众责任保险单1份；主要证明：1、原告自2013年11月即开始提供物业服务，履行了合同义务；2、原告为被告经营的商场投保公众责任保险，履行物业公司职责。第三组：工作联系函2份，主要证明：1、地下负一层超市自2013年12月20日开业，一层二层百货商场于2013年12月31日开业，三层以上区域美食广场于2014年1月3日开业；2、虽然双方没有根据合同第11.3条约定，书面确认起算时间，但是可以根据被告发送的函件，确认各区域的开业时间，则被告应当根据11.3条约定的“无论确认与否，每个区域的起算时间不迟于该区域最早一家商户的开业日期”，自2014年1月1日开始计算物业服务费。第四组：物业设备交付一览表复印件4页，负一楼北配电器设备交付明细复印件7页，电梯交付明细复印件3页，空调、自来水、生活水泵房交付明细复印件各1页，主要证明：2014年10月31日，原告将物业管理移交给郑州福都商业物业管理有限公司，物业服务费停止计算。第五组：2014年1月2日049号工作联系函复印件一份，主要证明2014年1月3日，三楼美食广场开业。被告辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行物业共用部位的日常维修、养护和管理义务；2、不履行物业共用设施设备的运行、维修养护和管理义务；3、不履行清洁卫生、垃圾收集、清运和公共绿化的养护、管理义务；4、不履行车辆停放服务义务；5、不履行公共秩序、安全防���等事项的协助管理义务；6、不履行物业档案资料管理义务。二、原告的违约行为给被告造成严重的经济损失。各项费用合计达9396600元。三、原告主张的物业服务费用和违约金无事实和法律依据。根据原告所提供的《山顶时代广场物业费说明》可知，双方已就物业费标准进行重新约定，即每月8.5万元，并且原告也实际接受了8.5万元的交付标准，因此，原告主张每月物业服务费178056元无事实和法律依据。根据双方合同约定，物业费的起算时间由双方书面确认，而双方至今并未就物业费的起算时间进行书面确认，因此，原告主张自2014年1月1日起收取物业服务费没有依据。被告已按照约定缴纳了物业服务费，只是因原告不履行物业服务义务违约在先，被告依法拒付其余服务费，并不存在违约。故原告无权要求支付违约金。四、被告主张先履行抗辩权，在原告赔偿被告损失之前，有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据有：第一组：1、《郑州航空港山顶时代商业广场委托承包经营管理合同补充协议》1份，主要证明：2014年3月28日补充协议第7条明确规定郑州航空港山顶房地产开发有限公司承诺在2014年4月30日前将应完工未完工程项目全部完成，并依据原合同约定办妥承包项目交付手续，证明被告承租的房屋在2014年4月30日前仍存在诸多未完工程，整体尚不具备正常营业条件。2、山顶地产公司向航程置业公司出具的《承诺函》复印件1份，主要证明：2014年4月18日《承诺函》第一条明确承诺在2014年4月30日前向被告完成房屋的整体交付，同样证明被告承租的房屋出现延迟交付的情形，造成正式营业时间延迟。3、郑州航空港区公安消防大队出具的《���设工程消防验收申请受理凭证》及《建设工程消防验收意见书》复印件各1份，主要证明：被告承租的房屋直到2014年6月24日才正式通过消防验收，此时才初步满足正常营业的消防标准。4、KTV、电影院等主力店商户送达的联系函，主要证明：承租方各商户因消防、电梯等原因造成开业日期迟延，直到2014年7月底才开始试营业。5、《郑州航空港区山顶时代广场物业管理服务合同》1份，主要证明：合同第11.3条明确约定了物业费的起算时间由原被告双方书面确认，起算时间可分为地下一层，一、二层，三层及以上区域分别确认；但因被告承租的房屋一直不具备正常营业的标准，原被告双方关于物业费的起算时间也一直没有进行书面确认；现原告主张从2014年1月1日开始计算物业费，与实际情况不符，不应得到支持；合同第二条明确规定原告应当提供的��业服务内容，合同附件又对人员配备、服务标准等内容进行了具体规定；但自原被告双方合同签订后，原告一直未能严格履行合同，存在严重违约情形。第二组：6、原告向被告送达的工作联系函；7、被告向原告送达的工作联系函；8、商户向被告送达的工作联系函；9、漏水照片；10、郑州航空港区公安消防大队《消防罚款单》；11、郑州航空港区公安消防大队《不同意投入使用、营业决定书》；12、郑州市质量技术监督局郑州航空港区分局《特种设备安全监察指令书》；13、集中商业前期及近期周围环境照片；14、停车厂出入口照片；15、物业设备交付明细证据6、7、8、9主要证明：原告未能对房屋进行日常维修、养护和管理，造成房屋多次出���漏水，直接造成被告及商户大量装修受损；证据6、7、8、10、11、12主要证明：原告未能对物业公用设施进行妥善的维修、养护和管理，导致公用设备设施长期无法正常运行；证据10、11主要证明：原告对消防设备设施维护不达标，造成被告主力店商户受到消防罚款，根本无法正常营业；证据12主要证明：原告对所有电梯缺少维保记录，且所有电梯一直未在安检部门进行注册；证据6、7、8主要证明：原告对空调系统维护不达标，导致设备无法发挥正常功效。证据13主要证明：原告未能对物业周围场地进行妥善管理，造成集中商业周围环境脏乱差，整体环境根本无法达到大型商超正常运营的基本环境标准；并且证明原告根本没有提供任何公共绿化的养护和管理的服务。证据14主要证明：物业服务约定的停车厂���直处于封闭状态，原告根本没有提供任何车辆停放服务。证据15主要证明：原告在向被告移交相关物业设备时，消防、空调、电气、电梯等物业设备均存在大量问题，且原告未能提供任何日常维保记录及相关凭证，直接说明原告未能对物业设备进行妥善的维修、养护和管理，存在严重违约情形。第三组：16、负一楼超市《卫生保洁合同书》；17、百货一二楼《保洁开荒服务合同》18、山顶福都时代广场《维修工程施工合同书》及付款凭证；19、山顶福都时代广场《防晒网施工合同》及付款凭证；20、《防水施工合同》；21、楼顶垃圾清运、垃圾池改造《施工协议》；22、《观光电梯做隔热层处理合同》；以上证据主要证明：原告未能按合同规定履行应尽的物业服务��相反，集中商业的卫生保洁、房屋维修等多项物业内容事实上都是由被告自己承担；原告在没有按照合同约定提供物业服务的前提下而向被告要求物业费，不应得到支持。第四组：23、商户送达的联系函；24、撤场商户明细及赔付凭证；25、被告向原告分公司的转账凭证；证据23、24主要证明：因原告未能按照合同约定提供物业服务，造成被告各商户长期不能正常营业，不仅造成诸多商户以此为理由拒绝向被告交纳租金等费用，而且直接导致被告前期已招商户纷纷以此为理由撤场，并向被告要求装修赔偿；被告为此已承担了巨额的租金损失及赔偿亏损，被告前期的巨额投入至今未见任何回报。证据25主要证明：被告在2014年8月份按照原告提供物业服务的具体情况向原告支付了8.5万的物业费，现原告在没有按照合同规定提供物业服务的前提下要求答辩人按照合同约定支付物业费及违约金，不应得到支持。第五组：山顶时代广场物业费说明打打印件及福都物业费明细表复印件一份，主要证明双方就物业费标准进行了重新约定，即每月8.5万元，原告主张每月178056元没有依据。经审理查明：2013年9月25日，被告福都管理公司为甲方，原告山顶物业公司为乙方，双方签订《郑州航空港区山顶时代广场物业管理服务合同》，约定由原告山顶物业公司为被告福都管理公司提供物业管理服务。合同第一条约定：物业名称为郑州航空港区山顶·福都时代广场；坐落位置为郑州航空港区郑港六街与郑港七路交叉口。第二条约定了在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括的内容。第十一条约定：物业管理费用由甲方统一缴纳给乙方；11.1、甲方向乙方缴纳物业服��费用的标准为一至二层每月每平方米11元，该区域面积暂定为10146.53平方米；三至五层每月每平方米5元，该区域面积暂定8083.76平方米；地下一层每月每平方米3元，该区域面积暂定为8675.26平方米。前述物业服务费不包含水、电、气、通讯、网络费用等，商场所有水、电费用均由甲方承担。11.2、按前款所定标准和甲方所使用物业面积计算，甲方每月应向乙方缴纳物业服务费为人民币178056元（大写：每月：壹拾柒万捌仟零伍拾陆元整）。如果房屋主管部门实测后的面积与前款暂定面积不一致时，以实测面积为准计算，并对已交物业费用多退少补。11.3、物业费的起算时间届时由甲乙双方书面确认，起算时间可以分为地下一层、一层及二层、三层及以上三个区域分别确认，并按每个区域的面积和价格分别计算应缴纳物业费金额。但无论确认与否，每个区域的起算时间不迟��该区域最早一家商户的开业日期。11.4物业服务费采用预缴制。甲方每次预缴两个月费用，缴纳时间不迟于到期前10日。如遇节假日，甲方缴纳物业服务费日期相应顺延至节假日后的第一个工作日。甲方支付款项的同时乙方须向甲方提供与付款金额相符的合法发票。第十二条约定：乙方违反本合同的规定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改造成甲方直接经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第十三条约定：甲方违反本合同的约定，未能按时足额支付物业服务费用的，应按欠交金额每日千分之五的标准向乙方支付违约金。第十五条约定：本合同期限自2013年10月1日起至甲方与郑州航空港山顶房地产开发有限公司签订的《郑州航空港山顶时代商业广场委托承包经营管理合同》终止时结束；本合同期满前一个月，甲乙双方应就延长本合同��限达成协议；如未签订合同，视同双方没有异议，自动延续该合同。2013年12月20日，福都时代广场地下一层超市开业；2013年12月31日，福都时代广场一、二层百货开业；2014年1月3日，三楼美食广场开业。合同履行期间，被告福都管理公司支付原告山顶物业公司物业管理费8.5万元。2014年10月31日，原被告双方终止履行上述《郑州航空港区山顶时代广场物业管理服务合同》。现原告以向被告催要物业费未果为由，诉至法院。在案件审理过程中，原告曾向本院提交《山顶时代广场物业费说明》一份，说明中第一段主要内容为：福都管理公司和山顶物业公司于2013年9月签订物业管理服务合同，合同中第十一条11.2明确约定福都管理公司每月应向山顶物业公司缴纳物业服务费用为人民币178056元／月。第二段主要内容为：山顶时代广场负一层超市于2013年12月份中旬开业，一、二层及三层中区美食广场于2014年1月1日开业，KTV与网吧分别于2014年7月开业。至2014年3月福都管理公司一直以部分商户未开业为由不按约定向山顶物业公司缴纳物业费用，山顶物业公司向福都管理公司提出交涉后，双方经多次洽谈后口头约定福都管理公司按每月8.5万元向山顶物业公司支付物业费用，2014年6月30日前支付完拖欠费用，后续按时缴纳。在福都管理公司支付一次8.5万元后，又以商户经营亏损为由继续拖欠。被告福都管理公司对于《山顶时代广场物业费说明》中双方口头约定按每月8.5万元的标准支付物业服务费的事宜予以认可。被告并称因原告所提供的服务不达标，原、被告双方曾商议于2014年4月1日前不用支付物业费，但原告对此不予认可。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原被告签订的《郑州航空港区山顶时代广场物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《山顶时代广场物业费说明》中双方口头约定每月物业费按8.5万元支付的标准，并结合双方合同第十一条11.1中“每个区域的起算时间不迟于该区域最早一家商户的开业日期”，地下一层的开业时间为2013年12月20日，一层及二层的开业时间为2013年12月31日，三楼美食广场开业时间为2014年1月3日，故原告主张本案物业费总体自2014年1月1日起算，并无不妥。被告虽辩称双方已协商2014年4月1日前的物业费不再收取，但原告对此不予认可，且被告未提供相应证据予以证明，故本院不予认定。另根据《山顶时代广场物业费说明》中“2014年6月30日前支付完拖欠费用，后续按时缴纳。”以及合同第十一条第11.4“物业服务费采用预缴制。”的约定，被告应于2014年6月30日前向原告支付1月份、2月份、3月份、4月份、5月份、6月份六个月的物业费计51000元（6×85000＝51000）。本案中，扣除被告已支付的8.5万元，下余物业费425000元，原告有权要求被告支付，且被告应自2014年7月1日起至清偿之日止，向原告支付该款的违约金。关于违约金的数额，原告主张按年利率24%计算，未超出双方约定的日千分之五的标准，且未违反相关法律规定，应予支持。关于7月份、8月份、9月份及10月份四个月的物业费共计34万元（4×85000＝340000）。根据合同第十一条第11.4“物业服务费采用预缴制。甲方每次预缴两个月费用，缴纳时间不迟于到期前10日。如遇节假日，甲方缴纳物业服务费日期相应顺延至节假日后的第一个工作日。”的规定，被告应于2014年6月23前向原告支付7月份和8月份的物业费计170000元，并自2014年6月24日起按年利率24%向原告支付该款的违约金；被告应于2014年8月22前向原告支付9月份和10月份的物业费计170000元，并自2014年8月23日起按年利率24%向原告支付该款的违约金。综上，本案中，原告可要求被告支付物业费共计765000元（425000＋340000＝765000），并根据违约情况支付相应的违约金。原告诉讼请求过高部分，证据不足，不予支持。被告虽称原告提供的物业管理服务存在不足之处，但不能成为被告拒付物业费的理由。被告如认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以另行主张要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故此，被告抗辩应驳回原告诉讼请求的意见，证据不足，理由不当，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省福都商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南山顶物业管理有限公司物业费七十六万五千元并支付违约金（其中425000元的违约金自2014年7月1日起至清偿之日止；其中170000元的违约金自2014年6月24日起至清偿之日止；其中170000元的违约金自2014年8月23日起至清偿之日止；以上违约金均按年利率24%计算）。二��驳回原告河南山顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千四百九十四元，由被告河南省福都商业管理有限公司负担一万零九百五十九元，由原告河南山顶物业管理有限公司负担一万五千五百三十五元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 杨景慧人民陪审员 朱永安人民陪审员 刘松喜二〇一六年六月十八日书 记 员 郝建芳 来源：