（2016）闽0206民初2177号
裁判日期: 2016-06-18
公开日期: 2016-10-29
案件名称
中国人民解放军73151部队与林妈钳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国人民解放军73151部队,林妈钳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第五十二条，第五十八条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初2177号原告中国人民解放军73151部队，住所地厦门市同安区五显镇北辰山路661号。负责人张松黎，旅长。委托代理人纪荣榴、黄妙青，福建同翔律师事务所律师。被告林妈钳，男，1961年1月5日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人陈宇峰、陈宣文，福建联合信实律师事务所律师。原告中国人民解放军73151部队（以下简称73151部队）与被告林妈钳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由代理审判员张占甫适用简易程序于2016年4月22日、2016年6月1日两次公开开庭进行了审理，原告73151部队的委托代理人纪荣榴、黄妙青，被告林妈钳及其委托代理人陈宣文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告73151部队诉称，林妈钳长期租赁73151部队位于厦门市湖里区高崎新村南闽字第2625A号场地（场地面积约1333㎡），作为仓储用途。2014年8月2日，73151部队与林妈钳签订一份《草签军用房地产租赁合同》，由林妈钳向73151部队租赁上述场地，双方约定租赁期为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。总租金为33万元，年租金为11万元。租金按年结算，林妈钳应当于签订合同之日起十日内交付。同时合同还约定，林妈钳不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。林妈钳若违反合同约定转租的，73151部队有权解除合同，林妈钳还应当向73151部队支付三万元违约金。林妈钳逾期交付房地产租金及有关费用，如逾期超过十日，73151部队有权按滞交经费总额的每日万分之三向林妈钳加收违约金。逾期六十日，73151部队有权解除合同并收回按合同约定属于73151部队的全部财产。合同同时还对租赁用途、双方间的权利义务、违约责任等条款进行约定。在租赁期间，2014年7月1日起至今的租金林妈钳未按合同约定如期支付给73151部队；同时林妈钳未经73151部队同意将场地转租给厦门融昇贸易有限公司使用，林妈钳的上述行为已经违反合同的约定，73151部队有权解除合同，由林妈钳将该场地腾空归还73151部队，并由林妈钳向73151部队支付违约金30000元。林妈钳拖欠73151部队场地租金，除按合同约定缴交租金外，还应当按所欠金额每日万分之三向73151部队支付逾期付款违约金。73151部队为维护自身合法权益，请求法院判令：1、解除林妈钳与73151部队于2014年8月2日签订的《草签军用房地产租赁合同》；2、林妈钳将址在厦门市湖里区高崎新村南闽字第2625A号场地及房屋腾空归还73151部队；3、林妈钳支付73151部队违约金30000元；4、林妈钳支付73151部队2014年7月1日起至实际归还场地之日止的租金（租金按每年11万元计算），并向73151部队支付逾期付款违约金（按所欠金额每日计收万分之三违约金，自2014年8月12日起算至实际还款之日止）；5、本案诉讼费由林妈钳承担。被告林妈钳辩称，一、根据《军队空余房地产租赁管理规定》军队空余房地产租赁合同实行审核制度。《军队房地产租赁合同》由军队单位与承租人签字，并经具有租赁项目相应审批权限的房地产管理局（处）审核同意后方可生效。本案中的租赁合同未经过军队房地产管理局审核同意，并未生效。因此73151部队依据未生效的合同主张相应的租金、违约金缺乏事实依据。根据该管理办法，该《草签军用房地产租赁合同》也未生效，不存在解除的合同的说法。二、73151部队所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据《民法通则》第136条：“下列的诉讼时效期间为一年：…（三）延付或者拒付租金的；…”的规定，本案中2014年8月2日签订的《草签军用房地产租赁合同》第四条约定：“…租金按年结算，乙方于签订合同10日内交付”，即林妈钳履行期限在2014年8月12日，至今已近两年时间。73151部队所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，其主张现已超过法定的诉讼时效，依法应驳回73151部队的诉讼请求。三、73151部队无权提起本案诉讼。根据《军队空余房地产租赁管理规定》第四条：“总部、军兵种、军区（以下简称军区级单位）房地产管理局（处）归口管理本系统、本区空余房地产租赁工作。”73151部队并非军区房地产管理局，不具有管理军队空余房地产的资格，在没有得到授权的情况下，无法代表军区房地产管理局提起关于军队房地产纠纷的诉讼。四、讼争仓储房屋是案外人厦门联宇包装工业有限公司承建，73151部队只是提供土地一方，双方合作期限25年，现在单方要求收回讼争土地及房屋，涉及到案外人厦门联宇包装工业有限公司的权利，73151部队也无权单方要求返还。综上所述，73151部队对林妈钳提出的诉讼请求没有任何事实、法律依据，应依法驳回73151部队的所有诉讼请求。经审理查明，2008年1月21日，73151部队作为出租方（甲方）与作为承租方的林妈钳（乙方）签订了一份《军用房地产租赁合同》，约定：1、73151部队将坐落在厦门市湖里区高崎南闽字第2625A号的场地租赁给林妈钳作为仓储之用，场地面积1330平方米，租赁期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止，每年租金50000元；2、乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方；3、合同经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。2012年5月8日南京军区第九房地产管理分局作为出租方（甲方）与作为承租方的林妈钳（乙方）又签订了一份《军用房地产租赁合同》，约定南京军区第九房地产管理分局将坐落在厦门市湖里区高崎新村路南闽字第2625A号的场地租赁给林妈钳作为仓储之用，场地面积1333平方米，租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，每年租金80000元；乙方不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。上述协议经双方签订盖章予以确认，并由中国人民解放军南京军区房地产管理局加盖租赁合同审核专用章予以确认。2014年8月2日，73151部队作为出租方（甲方）与作为承租方的林妈钳（乙方）签订了一份《草签军用房地产租赁合同》，约定：1、73151部队将坐落在厦门市湖里区高崎新村南闽字第2625A号的场地租赁给林妈钳作为仓储之用，场地面积1333平方米，乙方已对甲方所要出租的房地产做充分了解，愿意承租该房地产；2、租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止，每年租金11万元；3、甲方应保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；4、合同经双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。另查明，2015年9月7日，73151部队向林妈钳发出《关于腾退场地（函）》，载明：根据总部、军区关于军以下作战部队不再租赁房地产相关指示精神，按照合同第九条第四款协议“因不可抗力原因造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，上级未批复草签租赁合同；同时林妈钳未缴纳2014年、2015年的租金，限林妈钳于2015年9月15日前缴纳租金并腾退场地。庭审过程中，73151部队、林妈钳均确认讼争租赁场地由73151部队交付给林妈钳，讼争租赁场地上的房屋均没有批建手续，军级以下使用的土地及房产现已不允许出租。林妈钳陈述1994年收到场地时只有土地，场地上的房屋系林妈钳所建，2014年7月1日后未支付租金。本案审理过程中，73151部队提交其自身出具的权属证明一份及中国人民解放军73111部队房地产资源管理办公室出具的证明一份，欲证明本案讼争租赁场地属于73151部队所有。诉讼过程中，根据案件查明的事实，讼争的《草签军用房地产租赁合同》未达到双方约定的生效条件且讼争租赁合同中涉及的房屋没有合法批建手续，本院依法对73151部队、林妈钳双方签订的合同的效力进行释明即认定双方签订的合同无效。73151部队将诉讼请求变更为：1、林妈钳将址在厦门市湖里区高崎新村南闽字第2625A号场地及房屋腾空归还73151部队；2、林妈钳支付73151部队2014年7月1日起至实际归还场地之日止的房屋及场地占有使用费；3、本案诉讼费由林妈钳承担。林妈钳认为租赁合同无效，不能依据无效合同计算占用费，讼争土地的房屋为林妈钳所承建，73151部队只是提供土地使用权，73151部队不是土地和房屋的合法权属人，无权提起本案诉讼。以上事实，有73151部队提交的权属证明、《军用房地产租赁合同》二份、草签军用房地产租赁合同、关于腾退场地（函）、证明，当事人的陈述以及法庭审理笔录等加以证实。本院认为，73151部队与林妈钳签订的《草签军用房地产租赁合同》双方无法提供约定合同生效条件成就的相关证据材料，双方当事人亦确认军级以下使用的土地及房产不允许出租，双方约定的生效条件已无法成就，租赁合同无法发生法律效力，且合同所涉租赁房屋没有合法的建设工程规划许可手续，双方签订的《草签军用房地产租赁合同》应为无效合同。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，林妈钳应向73151部队返还讼争场地及房屋。因场地及房屋使用期间的使用收益亦系因合同取得的财产，故林妈钳应按照双方约定的租金标准支付2014年7月1日后尚未支付的房屋及场地占有使用费。林妈钳主张租赁场地上的房屋系其所建，但未提交证据加以证实，且根据双方签订的三份租赁合同的约定，即使承租方建设房屋，在合同解除时亦应腾空并归还出租方。《草签军用房地产租赁合同》中明确约定了出租的标的含有房屋建筑部分，双方约定租赁用途为仓储，且合同性质为房地产租赁合同，也必然包含场地上租赁房屋的出租。因此林妈钳关于其不应腾空返还房屋并支付占用费的抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告林妈钳应于本判决生效之日起三十日内腾空址于厦门市湖里区高崎新村南闽字第2625A号场地及房屋，并将上述场地及房屋归还原告中国人民解放军73151部队。二、被告林妈钳应于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军73151部队支付场地及房屋占有使用费（按年租金11万元的标准自2014年7月1日起计至被告林妈钳实际腾空并归还房屋及场地之日止）。如果被告林妈钳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2125元，由被告林妈钳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 张占甫二〇一六年六月十八日书 记 员 陈盛鑫附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”