（2015）横民二初字第692号

裁判日期: 2016-06-18

公开日期: 2016-12-31

案件名称

横县富民运输有限责任公司与翁巨峰租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

横县人民法院

所属地区

横县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

横县富民运输有限责任公司,翁巨峰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广西壮族自治区横县人民法院民事判决书（2015）横民二初字第692号原告（反诉被告）：横县富民运输有限责任公司，住所地横县横州镇常青街196号。法定代表人：梁毅，经理。委托代理人：苏思合，广西任钒律师事务所律师。被告（反诉原告）：翁巨峰，男，1965年5月21日出生，汉族，广西横县人，住横县。原告（反诉被告，以下统称原告）横县富民运输有限责任公司（以下简称富民公司）与被告（反诉原告，以下统称被告）翁巨峰租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月31日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2016年3月9日、6月9日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人苏思合，被告翁巨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方（被告）自愿将坐落在横县横州镇常青街196号1栋4层半楼房出租给乙方（原告）使用；2、甲乙双方议定房屋每年租金为30000元，租赁期限10年，即自2010年1月1日至2019年12月31日止，租金按两年结算一次，首期租金由乙方在签订合同之时现金交付给甲方；3、租赁期间，甲方有权按期如数向乙方收取租金，乙方不得拖欠和不交租赁费；13、乙方如不按合同规定的期限交纳租金，甲方有权终止合同，并有权一直计收乙方违约金和追偿尚欠的租金，直至乙方交完租金为止。违约金按欠交金额乘超期天数千分之五计算。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约将第一期租金交付给被告，第二期租金原告以银行转账方式交付至被告妻子雷庆英邮政银行的账户中。现第三期租金交付的期限即将届满，原告电话联系被告，但被告却拒绝接听。2015年12月28日，原告将应交付的租金转账至被告妻子的账号，同年12月29日银行将上述租金退回原告账号，经原告向银行了解才得知退款原因是被告妻子的账号已不存在故自动退回原告账号。被告拒绝接收租金不再履行合同的行为违反《房屋租赁合同》的约定，侵害了原告的合法权益，为此原告诉请法院判决：一、确认原、被告于2009年12月11日签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告应继续履行合同；二、本案诉讼费用由被告负担。第二次庭审过程中，原告变更诉讼请求为：要求解除双方于2009年12月11日签订的《房屋租赁合同》。原告向本院提供的证据有：一、《房屋租赁合同》，证明原、被告签订房屋租赁合同合法有效的事实；二、《网上银行专用凭证》，证明原、被告将租金转账至被告妻子雷庆英的账户，后因雷庆英账户已销户，该款又被退回的事实；三、《通话记录》，证明被告拒听原告电话的事实；四、《中国邮政银行转账单、对账单》，证明原告已支付了2014年1月1日至2015年12月31日租金60000元，该款是由原告妻子蒙飞柳账户汇入被告妻子雷庆英的账户中。被告辩称并反诉诉称，2011年原、被告曾达成口头约定，自2012年起每年租金递增5000元。2012年原告向被告按约缴纳了35000元租金，但自2013年起，原告一直未向被告支付租金，至今已拖欠被告共计135000元。原告之行为已经构成违约，故被告在请求法院驳回原告的诉请请求的同时向法院提起反诉，请求判决：一、原告向被告支付2013年至2015年租金135000元；二、解除原告与被告于于2009年12月11日签订的《房屋租赁合同》；三、案件反诉费用由原告负担。针对原告第二次庭审中变更诉讼请求为要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告辩称并反诉诉称，其不同意亦要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求变更诉讼请求为：一、原告向被告支付2013年至2015年租金75000元，2016年全年租金55000元，共计130000元；二、继续履行双方于2009年12月11日签订的《房屋租赁合同》。被告就其辩称及反诉诉请无证据向本院提供。原告就被告的反诉辩称，一、原告已经按照合同约定按时足额支付房屋租金，不存在拖欠房租的违约行为：第一期即2010年1月1日至2011年12月31日的租金6万元，原告已现金方式全额支付给被告，第二期即2012年1月1日至2013年12月31日的租金6元，原告已现金方式全额支付给被告，第三期即2014年1月1日至2015年12月31日的租金6万元，原告通过银行转账的方式支付给被告，第四期即2016年1月1日至2017年12月31日的租金6万元，原告于2015年12月28日欲通过银行转账的方式支付给被告，但因被告更换了银行账号没有告知原告，导致该款被退回，而原告多次想通过电话方式联系被告，但被告故意不接听原告电话，导致原告无法向被告交纳第四期租金；二、双方的交易一直以来都是按照合同的约定，租金每两年结算一次，不存在被告所说的2012年只支付了1年的租金。另外，双方也没有达成每年递增5000元租金的协议。故被告反诉请求原告支付2013年至2015年度租金135000元并请求解除双方签订的《房屋租赁合同》没有事实及法律依据，请法院驳回被告的反诉请求。原告就第二次庭审中被告反诉请求辩称，一、被告请求原告支付2013年至2015年租金属于重复收取租金，没有事实及法律依据，且被告该请求已过诉讼时效；二、因双方关系恶化，而被告在第一次开庭时也表示要求解除合同，因此继续履行合同对双方不利，故要求解除于《房屋租赁合同》，同时原告同意支付被告2016年1月至6月租金15000元。本案的争议焦点是：一、双方签订的《房屋租赁合同》应否予以解除？二、原告是否尚欠被告租金？三、被告反诉要求原告向其支付2013年至2015年租金是否超已过诉讼时效？经开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性有异议，认为其个人并未收取过租金60000元，另外该证据是原告所打印，是否真实不清楚；对证据3认为上面显示的号码确实是被告本人的号码，但他没有接到过原告打来的电话；对证据4的真实性不清楚，认为钱打到的是他妻子的账户而不是他本人的账户。经审理查明，2009年12月11日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在横县横州镇常青街196号1栋4层半楼房出租给乙方（原告）使用；二、房屋每年租金为30000元，租赁期限10年，即自2010年1月1日至2019年12月31日，先交租金后使用，租金按两年结算一次，首期租金由乙方在签订合同时现金交付给甲方；三、租赁期间，甲方有权按期如数向乙方收取租金，乙方不得拖欠和不交租赁费；十二、租赁期满，若甲乙双方其中一方不愿再续约，必须提前一个月通知对方终止合同，以便对方作出安排，如双方均有意续约，也应提前一个月进行协商。十三、乙方如不按合同规定的期限交纳租金，甲方有权终止合同，并有权一直计收乙方违约金和追偿尚欠的租金，直至乙方交完租金为止。违约金按欠交金额乘超期天数千分之五计算。合同还约定了其他事项。双方签订合同后，原告于签订合同当日向被告交纳了2010年1月1日至2011年12月31日的租金60000元，于2014年1月3日通过其妻子蒙飞柳的银行账户向被告妻子雷庆英的账户转入60000元。2015年12月28日，原告通过银行转账的方式将60000元转入雷庆英的银行账户中，因雷庆英银行账户已销户，该款于同年12月29日被退回。另查明，庭审过程中，原告表示2012年1月1日至2013年12月31日的租金已通过现金方式交给被告，但无法提供证据予以证实，被告认可收到过原告交纳的2012年1月1日至2012年12月31日的租金35000元，但否认原告交纳过2013年1月1日至2013年12月31日的租金。对于2014年1月3日被告妻子雷庆英的账户收到原告妻子蒙飞柳转入的60000元，被告收到该款后称不知道该款是原告汇入并用于支付租金。本院认为，《房屋租赁合同》是原告与被告的真实意思表示，合同没有违反法律、法规的规定，是双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护，各方当事人应按约定全面履行自己的义务。一、关于双方于2009年12月11日签订的《房屋租赁合同》是否应予以解除的问题。《中华人民共和国》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，本案中，原告在第一次庭审时诉请继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，被告则反诉要求解除该合同，由于双方矛盾较大，在第二次庭审中原告以继续履行合同不利于双方为由要求解除《房屋租赁合同》，且于2015年12月29日，在原告向被告交纳60000元租金被退回后，原告就不再向被告交纳过租金，显然属于以自己的行为表明不履行主要债务，而被告在第二次庭审中也表示如果原告向其支付2016年全年租金，他也同意解除合同，故解除《房屋租赁合同》是双方共同的意愿，故原告诉请解除双方于2009年12月11日签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。二、关于被告的反诉请求原告支付2013年至2015年的房屋租金是否已经超过诉讼时效的问题。根据原、被告在本案中《房屋租赁合同》中关于“先交租金后使用，房屋租金两年结算一次”的约定，2012年至2013年的租金应当在2012年前交纳，2014年至2015年的租金应当在2013年前交纳，而被告于2016年1月21日向本院提出请求原告交纳房屋租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”被告的反诉请求原告交纳2013年至2015年的房屋租金应在2013年12月31日前交付，至今已超过一年，故已经超过诉讼时效，本院不予支持。三、关于被告请求原告支付2016年租金50000元应否支持的问题。2015年12月28日，原告通过银行转账的方式将60000元租金转入雷庆英的银行账户中，因雷庆英银行账户已销户，该款于同年12月29日被退回，之后，原告再未向被告支付过租金。但自2016年1月1日后至该合同被解除前的租金，原告仍应支付给被告，并应按每年30000元计算。被告在庭审时称自2012年其双方约定每年房租递增5000元，因其无法提供证据予以证实，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）横县富民运输有限责任公司与被告（反诉原告）翁巨峰于2009年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）横县富民运输有限责任公司支付被告（反诉原告）翁巨峰2016年1月1日至本案判决生效之日止的租金（租金按每年30000元计算）；三、驳回被告（反诉原告）翁巨峰的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件本诉受理费2700元，反诉受理费3000元，由原告（反诉被告）横县富民运输有限责任公司负担576元，由被告（反诉原告）翁巨峰负担5124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　苏　彩代理审判员　　王燕凌代理审判员　　王　维二〇一六年六月十八日书　记　员　　刘　丹附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”