（2016）鲁06民终1898号
裁判日期: 2016-06-18
公开日期: 2016-07-26
案件名称
金明姬与烟台海基置业有限公司、烟台旺基旅游开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金明姬,烟台海基置业有限公司,烟台旺基旅游开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终1898号上诉人(原审原告)：金明姬，无固定职业。委托代理人：魏加财，山东平直律师事务所律师。委托代理人：柳伟，山东中亚顺正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：烟台海基置业有限公司。住所地：山东省龙口市徐福镇驻地。法定代表人：孟祥照，该公司董事长。委托代理人：曲春道，该公司工作人员。被上诉人(原审被告)：烟台旺基旅游开发有限公司。住所地：山东省龙口市徐福镇东海园区碧海苑公建C-1-10。法定代表人：刘振修，该公司总经理。委托代理人：李中华，该公司工作人员。委托代理人：李焕芳，该公司工作人员。上诉人金明姬因与被上诉人烟台海基置业有限公司(以下简称海基公司)、烟台旺基旅游开发有限公司(以下简称旺基公司)商品房预售合同纠纷一案，不服龙口市人民法院（2015）龙新民初字第195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人金明姬的委托代理人魏加财、柳伟，被上诉人海基公司的委托代理人曲春道，被上诉人旺基公司的委托代理人李中华、李焕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，金明姬与海基公司、旺基公司于2014年1月7日签订商品房预售合同，金明姬购买了海基公司、旺基公司开发的龙口东海工业园海安居一期（东方星城）第27幢3-201号房屋，房屋总价款383676元。合同签订后金明姬依约给付了全部购房款。依据双方签订的商品房预售合同第八条、第九条约定，海基公司应当于2014年6月30日前向金明姬交付房屋，逾期超过90日，金明姬有权解除合同。海基公司、旺基公司未依约向金明姬交付房屋。金明姬于2015年3月30日起诉请求解除商品房预售合同，海基公司与旺基公司返还全部购房款383676元，按银行同期贷款利率赔偿自2013年1月7日款项付清之日至返还之日的利息损失。海基公司、旺基公司辩称，不同意退房。涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案表，符合交付及使用条件。故要求继续履行合同。原审庭审中，海基公司、旺基公司称其已经取得了建设工程竣工验收备案表，但是在举证期限届满前即2015年9月30日前未能提交建设工程竣工验收备案表。对此海基公司主张，举证期限届满前涉案房屋已经取得了该竣工验收备案表，但由于政府部门的原因上述备案表并未发放至海基公司手中。为此，海基公司、旺基公司《龙口市房地产开发项目竣工综合验收备案会签表》、《山东省建设工程档案预验收意见书》、《建设工程竣工规划核实合格证》各一份，主张上述材料证实海基公司、旺基公司一直在办理涉案房屋的竣工验收备案手续，且实际上已经办理完毕。金明姬对于海基公司、旺基公司上述主张不予认可，认为，海基公司、旺基公司未能在法院指定的举证期限内提交涉案房屋竣工验收备案表，该举证不能的法律后果应由海基公司、旺基公司承担，并明确表示，即使庭审结束后海基公司、旺基公司再提交竣工验收备案表，金明姬也将不予质证。原审庭审结束后，海基公司、旺基公司提交了涉案房屋竣工验收备案表原件及复印件，对此金明姬不予质证。经审查，对于该竣工验收备案表的真实性予以认定。依据该竣工验收备案表载明的取得日期，涉案房屋系2015年9月25日取得了竣工备案手续，该日期在原审法院指定的举证期限届满前即2015年9月30日之前。原审法院依据商品房预售合同、收款收据、竣工验收备案表等证据材料及当事人的庭审陈述认定以上事实。原审法院认为，从双方当事人之间签约、履约的过程来看，双方之间签订的《商品房预（销）售合同》系双方真实意思表示；在履约过程中，金明姬缴纳了全部房款383676元；海基公司、旺基公司在履约过程中延迟向金明姬交付房屋，存在违约情形。但是涉案房屋现已取得竣工验收备案手续，已经完全符合交付及使用条件，金明姬已经可以实现签订商品房预售合同的合同目的。为保障交易秩序并平衡双方当事人的权利与义务，金明姬要求解除商品房预售合同的诉讼请求不应予以支持，但金明姬可另案主张海基公司、旺基公司的违约责任，维护自身的合法权益。原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定于2015年11月6日判决：驳回金明姬的诉讼请求。案件受理费7155元，由金明姬承担。上诉人金明姬不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院未尊重合同主体意思自治原则，商品房预售合同第八条、第九条明确约定被上诉人海基公司、旺基公司应当在2014年6月30日前向金明姬交付房屋，商品房应取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，逾期交付超过90日金明姬有权解除合同。金明姬在海基公司、旺基公司未依约交付房屋的情况下，行使解除权，应予支持。二、一审法院以庭后海基公司取得竣工验收备案手续能实现金明姬合同目的，以维护交易安全为由驳回金明姬请求是错误的。三、海基公司在法庭限定的期限内未提供竣工验收备案表，应视为放弃权利，承担举证不能的法律后果。请求二审法院依法改判。被上诉人海基公司答辩称，一审结束前，海基公司提交了能够证实合同目的得以实现的主要证据，也就是竣工验收备案表，证实涉案房屋符合交付要件。在合同目的能够实现的情况下，应保障合同双方的权利义务以及交易秩序，一审判决是正确的。被上诉人旺基公司答辩意见同海基公司，另补充答辩，金明姬与我公司签订商品房买卖合同时，由于我公司知道合同中第八条第一款及第十一条第二款等条款中涉及的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》等手续由政府部门办理，时间比较缓慢，因此特地与金明姬签订补充协议，告知其非因出卖人自身可控的原因造成上述文件不能完成，金明姬不能追究合同中第八条规定的违约责任，并由双方签字确认。本院审理查明，涉案《商品房预(销)售合同》系由海基公司作为出卖人与买受人金明姬签订，合同第八条“交付条件及期限”约定：“1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。2、出卖人应当在2014年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。”第十一条“交接”约定：“⒈商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。⒉双方进行验收交接时，出卖人应当出示下列证明文件：⑴有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；⑵经规划部门批准的详细规划总平面图；⑶有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；⑷【前期】物业服务企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；⑸《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；⑹买受人共有的配套公共建筑和公共设施清单；⑺【前期】物业服务企业提供的物业服务手册。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2014年1月7日海基公司与金明姬又签订一份《〈商品房预（销）售合同〉补充协议》，其中第三条约定：“《商品房预（销）售合同》中第八条第一款、第十一条第二款等条款中涉及的《山东省建设工程规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》等手续均由政府行政部门负责办理，非出卖人自身可控，现经双方协商：上述两文件不作为房屋交付的条件，房屋交付时，出卖人也不是必须向买受人出示，买受人所购商品房实质上符合验收合格条件即视为达到交付使用条件；商品房实质符合验收合格条件并交付的，出卖人不承担延期交房的违约责任。”二审中，海基公司与旺基公司均认可在与买受金明姬建立的涉案房屋买卖法律关系中，海基公司与旺基公司系共同出卖人。合同签订后，金明姬于2012年8月18日、8月31日及2013年1月5日三次向旺基公司付清了购房款383676元。涉案房屋所在的龙口东海工业园海安居一期（东方星城）西临街商业楼于2015年8月31日经过了竣工验收，于2015年9月25日进行了工程竣工验收备案。海基公司、旺基公司曾于2014年7月电话通知侯瑜交接房屋，侯瑜查验房屋后未予接收。二审中，海基公司、旺基公司主张其于2015年11月20日再次以书面形式通知金明姬交接房屋。金明姬则主张海基公司、旺基公司未进行过第二次通知交接房屋，其亦未收到海基公司、旺基公司的书面交房通知。本院查明的其他事实与原审法院认定事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题为金明姬与海基公司签订的《商品房预(销)售合同》及《商品房预(销)售合同》补充协议应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案金明姬与海基公司签订的《商品房预(销)售合同》及《商品房预(销)售合同》补充协议是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的禁止性规定，应为有效，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。上述合同及协议虽系海基公司作为出卖人与买受人金明姬订立，但在这一买卖关系中旺基公司与海基公司实际系共同出卖人，故上述合同及协议对旺基公司亦具有约束力。根据《商品房预（销）售合同》第八条、第九条、第十一条及《〈商品房预（销）售合同〉补充协议》第三条的约定，涉案房屋经过竣工验收系海基公司、旺基公司向金明姬交付房屋的必备条件之一；交付房屋的期限为在2014年6月30日前；海基公司、旺基公司逾期交房超过90日后的违约责任为金明姬有权解除合同，且在海基公司、旺基公司交付的房屋不符合约定条件的情况下金明姬有权拒绝接收，并由海基公司、旺基公司承担延期交房的责任。也就是说，在2014年9月28日后海基公司、旺基公司未向金明姬交付房屋或交付的房屋因不符合约定条件而被金明姬拒绝接收的情况下，金明姬均取得单方解除合同的权利。涉案房屋于2015年8月31日经过竣工验收，此前不具备约定交房条件的事实清楚，金明姬于2014年7月接到海基公司、旺基公司的交房通知后不予进行房屋交接，符合合同的约定及法律规定，海基公司、旺基公司仍负有继续依约履行向金明姬交付房屋的义务。但截至2015年3月30日金明姬起诉时，房屋尚不具备交付条件，海基公司、旺基公司亦不能依约履行向金明姬交付房屋的义务。因此，在金明姬起诉时其单方解除合同的条件已成就，故对金明姬解除合同的诉讼请求依法应予支持。原审法院认为涉案房屋已在诉讼中达到交付条件，能够实现双方当事人的合同目的，判决不予解除合同与双方当事人的合同约定不符，在适用法律上欠妥，应予纠正。2013年1月7日金明姬已向旺基公司付清了购房款，合同解除后，海基公司、旺基公司作为共同出卖人应当返还金明姬已付购房款并赔偿在其占有款项期间给金明姬造成的利息损失。因此，金明姬请求海基公司、旺基公司返还已付购房款383676元并按银行同期贷款利率赔偿已付购房款自2013年1月7日起至实际返还款项之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项及第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销龙口市人民法院（2015）龙新民初字第195号民事判决；二、解除上诉人金明姬与被上诉人烟台海基置业有限公司于2014年1月7日签订的《商品房预(销)售合同》及《商品房预(销)售合同》补充协议；三、被上诉人烟台海基置业有限公司、烟台旺基旅游开发有限公司于本判决生效之日起10日内共同返还上诉人金明姬购房款383676元及其占有该款期间自2013年1月7日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7155元，二审案件受理费7155元，合计14310元，由被上诉人烟台海基置业有限公司、烟台旺基旅游开发有限公司负担。上述款项已由上诉人金明姬全额预交，故限被上诉人烟台海基置业有限公司、烟台旺基旅游开发有限公司在履行本判决确定的付款义务时径付给上诉人金明姬14310元。本判决为终审判决。审判长 侯伟平审判员 王守远审判员 衣振国二〇一六年六月十八日书记员 车丽翠 来自：