（2016）湘0203民初486号
裁判日期: 2016-06-10
公开日期: 2016-08-10
案件名称
株洲市熙美物业服务有限责任公司与周铁凡物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市熙美物业服务有限责任公司,周铁凡
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0203民初486号原告株洲市熙美物业服务有限责任公司，地址：湖南省株洲市芦淞区。法定代表人刘维，职务：总经理。委托代理人陈瑶，女，1983年4月4日出生，汉族，湖南省长沙市人，户籍地住湖南省长沙市岳麓区。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）。被告周铁凡，男，1969年8月29日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。原告株洲市熙美物业服务有限责任公司（以下简称熙美物业）诉被告周铁凡物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由审判员姜培适用简易程序，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告熙美物业的委托代理人陈瑶、被告周铁凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熙美物业诉称，被告为株洲市芦淞区广汇曦美苑1栋1001号的业主。原告于2008年7月19日与株洲市广汇房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为株洲市芦淞区广汇曦美苑小区提供物业服务。后小区成立业主委员会，于2012年10月31日又与业委会签订物业服务合同。合同签订后，原告积极履行合同相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2010年3月开始，被告共计欠缴物业管理费5338元。合同约定逾期未交物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之五的标准缴纳违约金，经原告多次催要被告仍拒不缴纳物业管理费。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、被告立即向原告支付物业管理费5338元，滞纳金5338元，合计10676元；二、被告承担本案诉讼费用。原告熙美物业为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、原、被告身份证信息，拟证明原、被告的主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明被告系原告服务的业主；3、物业服务合同，拟证明原告依约提供物业服务；4、价格证，拟证明原告系依法收费；5、欠费明细，拟证明被告尚欠费金额；6、律师函，拟证明原告曾向被告催费；7、服务标准及收费明细，拟证明收费标准；8、资质证，拟证明原告有资质从事物业管理；9、照片，拟证明物业公司对房屋漏水、开裂等进行了维修，物业合同张贴在公示栏进行了公示；10、考评意见书，拟证明业主委员会有到业主家访问，与业主委员会签订的合同合法有效。被告周铁凡辩称，物业公司不作为，答辩人家里漏水，物业公司未联系人员来修，未按照约定提供相应的物业服务。被告周铁凡为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、拆迁动员承诺书复印件，拟证明当时拆迁时约定的物业费是跟着大厂走；2、向物业公司的请示材料，拟证明被告多次向物业公司反映情况，物业公司不作为；3、照片，拟证明被告居住的房屋漏水，一直找物业公司，物业公司不作为，没有解决问题。经庭审质证，被告周铁凡对原告熙美物业提供的证据质证意见为：对证据1原告的资质有异议，被告是2009年入住的，但是原告2011年才办证；对证据2有异议；对证据3有异议，原告没有履行义务；对证据4有异议，当时约定的价格是跟大厂走；对证据5有异议，价格过高，物业公司的服务没有到位；对证据6无异议；对证据7有异议，物业公司收费不合理；对证据8，2010年资质证无异议，但是物业公司进来的时候是2009年，当时没有资格从事物业管理；对证据9有异议，业主强烈要求，物业公司才到家里来看，但并没有处理问题；对证据10有异议，是虚假的。原告熙美物业对被告周铁凡提供的证据质证意见为：对证据1只能说明拆迁户在签名，动员大会与物业公司没有关系，拆迁的动员大会没有领导签字也没有盖公章，所以对真实性、合法性、关联性均有异议；对证据2、3与物业公司无关。综合全案，并结合当事人的当庭陈述，本院对原告熙美物业所提交的证据认证如下：对证据1，能够证明原、被告的主体资格，本院予以认定；对证据2，该证据能够与其他证据相印证，本院予以认定；对证据3、4、7、8、9、10，结合原、被告的陈述及现场查看的情况综合予以认定；对证据5、6，真实性本院予以认定，对证明目的综合全案予以认定。本院对被告周铁凡所提交的证据认证如下：对证据1，没有物业公司的签字或盖章，不能达到被告的证明目的；对证据2、3，真实性本院予以认定，关联性综合全案予以认定。经审理查明，被告系株洲市芦淞区广汇苑1栋1001号业主。自2008年7月起，原告受委托进入株洲市芦淞区广汇曦美苑小区，为小区业主提供相应的物业管理服务。原告与株洲市广汇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》中约定物业管理费的标准为高层住宅1.05元/月.平方米，业主在每月第一周履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日欠交费用的5‰的标准向乙方支付违约金。合同到期后于2012年10月31日、2014年11月28日，曦美苑业主委员会与原告续签了物业服务合同，约定服务期限至2016年12月31日，物业费的交费标准、支付时间与前期物业合同约定的一致。合同签订后，原告为被告提供物业服务。在服务过程中，原告未及时为业主处理维修事宜、未对车辆进行有效管理、未对消防系统、电梯系统进行及时的维护等，造成被告等业主的不满，被告自2010年3月起拒绝交纳物业管理费。原告多次催收未果，现已撤出曦美苑小区。原、被告之间因物业费缴纳问题产生纠纷，诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告应缴纳多少物业管理费给原告，是否应支付滞纳金。本案中，原告与曦美苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，双方均应依约履行合同义务。原告在履行合同过程中，未严格按照合同约定提供服务，对业主的维修事宜未及时回复、未对车辆进行有效管理、没有绿化区域、对消防、电梯系统未及时进行维护等，降低了服务质量。被告未及时交纳物业管理费，亦违反了合同约定。在履行合同过程中，原、被告双方均有违约情形，均应承担违约责任。本院酌情按合同中约定的物业服务费的60%确定被告应缴纳的物业管理费，即3203元。对滞纳金的诉请，因原告有违约情形，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告周铁凡于本判决生效后十日内向原告株洲市熙美物业服务有限责任公司支付物业管理费3203元；二、驳回原告株洲市熙美物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币66元，减半收取33元，由被告周铁凡承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 姜 培二〇一六年六月十日书记员 杜志超附：判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。