（2016）豫10民终371号
裁判日期: 2016-06-10
公开日期: 2016-08-17
案件名称
许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组与屠永丽、高红旗房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省许昌市中级人民法院
所属地区
河南省许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
屠永丽,高红旗,高亮,许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫10民终371号上诉人（原审被告，反诉原告）屠永丽，女，1969年5月1日生，汉族。上诉人（原审被告，反诉原告）高红旗，男，1968年1月6日生，汉族。上诉人（原审被告，反诉原告）高亮，男，1992年8月1日生，汉族。三上诉人共同委托代理人刘虎，河南汉风律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组。负责人袁中锋，该组组长。委托代理人赵宇。上诉人屠永丽、高亮、高红旗因与被上诉人许昌市魏都区丁庄办事处北关社区居委会第九村民组（以下简称北关九组）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2015）魏民重初字第002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高红旗及三上诉人屠永丽、高亮、高红旗的共同委托代理人刘虎，被上诉人北关九组负责人袁中锋及其委托代理人赵宇等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年7月，北关九组建设许昌市魏都区八一路与文峰路交叉口东南角的北关九组八一路两栋商住楼，一层为门面房。上述房产于2006年4月8日在许昌市房管局办理产权证，所有权人为北关九组，土地的性质为集体所有、产别为公产、集资房。上述房产建成后，经时任组长常文跃（2012年已去世）等人开始对外出售房产。2005年12月14日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）高红旗签订房地产买卖契约（该合同原告方签字为常文跃、因当时小组没有印章便加盖“北关社区居民委员会”印章）、约定购买1号楼自西向东顺序的第8、9间门面房（面积约103平方米），成交价格为人民币每平方米3000元。被告高红旗（反诉原告）于2005年12月14日前首付20万元，一次付清，购买定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：分二次付款，首付贰拾万，二次付四肆万，余额待房、地产大证及相关手续交给高红旗之日付清余额。房地产大证及相关个人办证手续自本合同签订之日三个月内交给高红旗。契约经双方签章并经丁庄乡北关社区居民委员会盖章生效。2006年上半年，被告高红旗向原告交纳房款240000元。2012年12月30日，原告北关九组为清算账目，为高红旗重新出具了收款收据（加盖“北关社区居民委员会”印章），并将收款收据上的名称更改为高红旗之子高亮。但原告（反诉被告）一直未将房地产证及相关手续交与高红旗。现该门面房由被告屠永丽（性质为个体工商户）家庭经营许昌魏都永生锅炉配件门市部。2013年7月10日，魏都区农村经济管理站出具关于对北关九组2003年元旦至2013年6月财务收支情况的审计报告，该报告显示“高亮尚欠门面房款69000元”。原审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方就涉案的门面房签订有房地产买卖契约、原告向被告出具有加盖印章的收据，且农经站的涉及报告显示有拖欠房款，故双方之间形成门面房买卖合同法律关系。因涉案房屋系在集体土地上兴建，属于国家限制出卖的房产，双方之间的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，双方之间的买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”综上，三被告应将上述房屋返还给原告，原告应将已经交纳的房款240000元返还给三被告。鉴于原告方作为出卖房产的一方，属于合同履行过程中占据优势的一方当事人，对于出售集体房屋没有依照法规规定的手续完善内部决议，对于本案纠纷的发生存在较大过错。本案中双方的转让行为历经十余载，涉案房屋升值并存有巨大利益后，原告才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但违反诚实信用原则，应支付三被告（反诉原告）已缴纳房款的利息损失（标准按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2005年12月14日计算至实际返还之日）。关于本案争议房屋升值的利益损失问题，不宜在本案中一并解决，双方可另行解决。原告的其他请求，理由不力，不予支持。关于本案争议房屋升值的利益损失问题，因其对该项请求不具体，不宜在本案中一并解决，双方可另行解决。反诉原告的其他请求，理由不力，不予支持。遂依法判决：一、本判决生效之日起三十日内，三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗将位于许昌市魏都区八一路与文峰路交叉口东南角的北关九组商住楼1号楼自西向东顺序的第8、9间门面房（面积约103平方米）返还给原告许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组；二、本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组返还三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗购房款240000元整并支付利息损失（标准按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2005年12月14日计算至实际返还之日）；三、驳回原告许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的其他请求；四、驳回反诉原告屠永丽、高亮、高红旗的其他反诉请求。案件受理费4450元，原告北关九组、三被告屠永丽、高亮、高红旗各负担2225元。反诉费1583元，由反诉原告屠永丽、高亮、高红旗负担791.5元，反诉被告北关九组负担791.5元。上诉人屠永丽、高亮、高红旗不服一审判决，上诉称，1、一审判决认定事实错误，涉案房产所用土地已经依法属于国有性质土地，且房产产权已经依法登记，该物权不属于国家限制出让的范围。对于本案涉案房产转让行为，应当依法认定为合法有效的物权转让法律事实。从保护交易，维护无过错方合法权益的角度，本案应依法驳回被上诉人的请求。2、即使本案房产属于限制交易的物权，但由于被上诉人的失信行为，应由被上诉人依法承担赔偿上诉人损失的法律责任，上诉人要求赔偿争议房产升值的利益损失应得到支持。请求依法改判或将案件发回重审。被上诉人北关九组答辩称，双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定应当认定无效，事实上被上诉人房屋对外只出租不出卖，被上诉人对此没有过错，也不应当承担任何损失。一审判决适当，应维持原判。二审中，上诉人屠永丽、高亮、高红旗提交许昌市人民政府土地管理文件一份，证明涉案土地属于国有土地，房屋买卖行为有效。被上诉人北关九组质证认为，该文件不是事实证据，是复印件无法核对，只有土地登记内容才能证明土地性质。本院认为，该证据记载内容是许昌市人民政府要求魏都区人民政府做好土地管理工作，依法办理有关手续，属政府机关日常行政公文，并非权利凭证，故对该证据本院不予采信。经审理，本院二审查明事实与原审一致。本院归纳双方争议的焦点在于，本案房屋买卖合同效力问题以及合同如认定无效，双方责任如何承担问题。本院认为，上诉人所购房产系被上诉人集体所有的房产，该房产依法属于禁止进入市场流转的房产，且上诉人购买房屋后至今未将房屋产权登记至自己名下，原审以双方之间的房屋买卖合同违反法律禁止性规定为由，认定房屋买卖合同无效并无不当。上诉人虽对此提出异议，但不能提供充分证据予以证明，应承担不利法律后果。关于合同确认无效后，双方责任如何承担问题，本院认为，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应赔偿对方所受到的损失，双方均存在过错的，应分别承担相应的责任。本案中，被上诉人明知房屋产权性质不能对外出售依然向上诉人出售房屋，对合同无效应承担主要责任，原审判决被上诉人承担上诉人已缴纳房款利息损失并无不当。对于上诉人所主张的其他信赖利益损失，因诉讼请求不具体，原审不作处理并无不当，上诉人可在证据充分的情况下另行主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳利花代理审判员 刘贺举代理审判员 肖永强二〇一六年六月十日书 记 员 张扬梵 更多数据：